银行未批准房贷 买方是否算违约?

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年11月07日 08:04   来源: 东南快报   网友评论(人参与

  案例:今年银行提前收紧了个人房贷,放贷速度放缓,明显影响了购房者贷款,给原本急切的买卖双方泼了一盆冷水。近日,在福州事业单位上班的吴先生就遇到这样的事,原来在9月初,吴先生签下西二环附近一套二手房,向银行申请了首套房贷款70万元,眼看买卖合同上签订的付款期限马上就到,可贷款一直未批下来。

  调查:银行贷款难引发纠纷

  吴先生介绍,今年9月初,他通过中介签下了西二环一套二手房,并向银行申请了首套房贷款70万元。《房屋买卖合同》里明确约定:买方在签订本合同之日起二十天内,将首付款30万元支付给卖方,其余房款70万元支付方式由买方向银行申请贷款,按银行规定办理。买方在接到银行通知后,必须在三天内与银行签订个人住房贷款抵押合同,如逾期,按违约条款追究违约责任,申请银行贷款的有关费用由买方承担。“各种材料都交上去了,可银行贷款就是一直没批下来。”吴先生说,如今两个月快过去了,眼看买卖合同上签订的付款期限马上就到了,卖房人已经通过中介多次催促他把全款付清。“去银行找个房贷经理,他说现在是年末,银行放款慢,他也没办法,只能排队等着银行统一放款。”现在二环附近进行旧楼改造,房价有所上涨,吴先生签的那套快涨到110万元了。眼看房价噌噌往上蹿,他最担心的是,到时贷款还没批不能如约付款,卖方要求解除合同。最近记者调查了解到,福州大部分银行因调整信贷规模和节奏、审核要求提高,使申请房贷的客户排队等待时间延长,购房者感觉到办理难度增加,停发实际上多为缓发。而因为银行缓发个人房贷,福州不少购房者与吴先生面临同样的困境。律师:关键看合同约定对此,福建闽君律师事务所卓文彬律师表示,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定:商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房本金及利息或者定金返还买受人。“此类事情关键是看买卖双方合同中是否约定了用银行按揭的方式付款。”而本案中,《房屋买卖合同》不能履行的原因不能归责于买方,买方在主观上和客观上均没有违约意思表示和违约的实际行为,银行不批贷款是因为买方以外的原因,因此卖方不能追究买方的违约责任。

  卓律师在这里提醒购房者,在签订购房合同时要注意支付方式的约定,同时在购房合同中可以增加补充条款,约定如果银行拒绝贷款双方可以解除合同并互不承担责任,那样最有保障。

【作者: 金宁津】 (责任编辑:祝玉婷)

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