按揭贷款额度再收紧 部分银行已暂停

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年12月10日 09:48   来源: 21世纪经济报道   网友评论(人参与

  核心提示:北京地区多家银行营业网点发现,平安、浙商、兴业等多家银行的部分网点已暂停房贷;招商、中信、光大虽未停贷,但均表示“春节前基本不能放款”

  12月2日-3日,21世纪经济报道记者走访北京地区多家银行营业网点发现,平安、浙商、兴业等多家银行的部分网点已暂停房贷;招商、中信、光大虽未停贷,但均表示“春节前基本不能放款”;利率方面,以首套住房为例,基准下浮的情况已难见到,北京银行(行情,问诊)部分网点要求原则上利率上浮10%,而在广发银行位于三元桥附近的一处网点,工作人员称利率至少上浮20%。

  回顾去年同期,由于市场流动性和信贷总量宽松,年底房贷并不吃紧,利率也未出现明显波动。

  流动性、监管、内部考核

  11月,债券收益率持续攀升,十年期国债收益率在11月19日升至4.7%,创下近9年来新高。进入12月,虽然外汇占款增加,但财政投放缓慢,流动性紧张的局面依旧。

  商业银行的信贷投放数量与产品配置,在一定程度上来自对流动性的预期。在流动性紧张的时候,银行倾向于减少长期资产,注入短期资产。

  “银行要赚钱,就会把收益较低的房贷压下来。所以明年按揭贷款会更难,利率也会上升。”某券商分析师直言。

  除了宏观形势和监管动态影响银行信贷分配格局,银行自身考核利润的内生要求,也左右其对审批利率和发放时点的选择。

  “只做赚钱的事儿,这就是我们总行的意见,”广发银行北京分行一名资深个贷经理表示,“所以我们行的个贷业务,以个人经营性贷款为主,综合消费较少;房贷基本不做,如果做,要求首套房贷利率上浮20%。”

  利率上浮多少,银行才赚钱?“根据内部收益测算,8.5折利率能够达到住房按揭贷款产品的‘盈亏平衡点’,”一家国有银行个贷业务负责人说,“之所以银行希望提高利率,是因为产品本身背负‘历史包袱’。”

  2008年10月22日,中国人民银行决定,自当年10月27日起,商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。影响深远的是,该政策对存量贷款客户给出了“溯及既往”的调整空间,即只要10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请7折优惠利率。

  直到2010年11月,各地银行才逐渐全面取消7折优惠政策。由于住房按揭贷款的还款期限较长,存量7折房贷大部分尚未结清。

  “每年年初,总行计划财务部都要向各个分行下发分产品的年度考核利润要求。其中,对贷款利率的要求,不仅考核新增,还要考核整体。要平衡尚未消化的低于盈亏平衡点的存量7折房贷,就需要提高该产品新增贷款利率。”前述个贷负责人介绍。

  额度少利率高

  “融360”近期发布的一份房贷市场分析报告显示,全国范围内,对于首套房的房贷申请,16.75%的银行表示已停贷,44.58%的银行执行基准利率,16.27%的银行执行基准以上利率。有些银行只对优质客户发放首套房8.5折优惠,部分银行甚至已取消首套房利率优惠。

  接近“融360”研究团队人士透露,报告揭示的是全国情况,北、上、广等一线城市,住房按揭贷款额度少、利率高的情况,更加突出。

  在线信贷搜索平台“好贷网”数据显示,通过该平台发布贷款信息的合作银行中,约20%已在第四季度暂停房贷申请。从全国的情况看,首套房贷仍可申请8.5折的城市不足8%,大部分已将利率提至基准或更高。

  在德勤咨询银行业合伙人彭子杰看来,房贷格局的变动,反映的是银行在资产配置和客户选择上的战略调整。

  某股份制银行分支机构零售业务负责人在接受21世纪经济报道记者采访时,出示了一份“2013年零售信贷发放和利率执行规划”。这份制定于今年三月的规划,按首套房、二套房、商用房、经营、消费、质押等六个主要的零售信贷授信品种,其中,发放计划占比最高的两项分别是首套房贷和经营贷,合计占比约70%。

  年初,由于对宏观经济形势的审慎观望态度,特别是担心始于江浙的中小钢贸企业倒闭潮向其他地区和行业蔓延,这家银行在制定计划时,对经营贷款的发放做了保守预期。

  同时,2012年楼市调控政策效果不佳,监管部门在第四季度引导商业银行压缩房地产开发贷款的规模,一些原本已取得授信批复,并实现放款条件的项目,没能及时取得贷款。这些项目在今年年初信贷额度充裕时,获得了贷款,而开发贷的办理,带来合作按揭项目的增多,上半年个人房贷充分增长。“大约完成了全年计划的80%。”上述零售负责人透露。

  下半年,在剩余房贷额度“捉襟见肘”的客观情况,在零售业务中,加大了经营贷款的授信占比。

  民生银行(行情,问诊)一位支行长告诉21世纪经济报道记者,外界一直传闻,民生三年前就全面停止房贷,专做经营。这不完全符合事实。只是民生不会“主动去做房贷”。对于客户提出申请的情况,一般要求辅以抵押物,或追加担保公司担保;首套住房贷款申请,原则上要求由本行员工个人提供担保。

  中信银行(行情,问诊)则在近期将所有个贷产品一起按利率高低排序放款。由于个人经营性贷款和综合消费贷款一般要求利率上浮30%以上,明显高于房贷,因此,新增住房按揭贷款,无论一套、二套,即使顺利审批下来,春节前也很难实现放款。

  国海证券(行情,问诊)投资银行部董事总经理汪杰指出,如果一笔贷款在年初发放,则在年末时点,已经产生的贷款收益会体现在财务报表上,因此年初集中发放贷款、年末收紧贷款规模,成为商业银行授信惯例。

  来自房产中介的反馈,由于二手房贷款涉及过户、进抵押等多个环节,一般正常流程要一个月左右。距离春节还有不到两个月,多家合作银行放慢了审批速度,这样,加上中介和房管局方面的手续,放款时间将“顺理成章”的移至明年初。(编辑王芳艳)

【作者: 李研】 (责任编辑:祝玉婷)

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