广州买高龄房难获贷款 银行:给老房子放贷风险高

白银大赛千万实盘资金派送中 2013年12月19日 08:47   来源: 羊城晚报   网友评论(人参与

  为何被“嫌弃”?公积金中心与银行众口一词:给老房子放贷风险高

  在广州扎根已经4年的小陈,最近很郁闷。

  小陈费了好大劲,终于在市中心找到了一套“平靓正”的房子,原打算马年春节前“入货”,并作为婚房和女友结婚。

  没想到,问了一圈下来,依旧是竹篮打水一场空。

  而这套房的业主徐阿姨,也一样愁上眉梢:“我马上就要去加拿大定居,想不到黄金地段的房子都这么难卖!”

  原因在哪?

  小陈“卡”在房贷上。由于这套房子是徐阿姨当年工作单位分的房改房,楼龄已经有31年,且为砖混结构。虽然质量还不错、也没有大修过,却被公积金贷款商业贷款拒之门外,理由只有一个:楼龄太老。

  据统计,全广州老六区有超过62万套房改房,其中至少有一成以上由于楼龄超过25年且为砖混结构,而被公积金贷款和商业贷款“嫌弃”。要想购买,只能一次性付款。

  1 买“高龄房”

  只能一次性付清

  广州中心城区房价近年来一路“高歌猛进”,“高龄”房改房原本是“草根一族”的“绿洲”。虽然环境差一些、大多数也没有电梯,但老房改房价格便宜、地段好、很多还配有不错的学位,正适合年轻一族首套置业、结婚育儿。

  记者近日却了解到,这些房子看似“绿洲”,实际上却常常是“蜃楼”,除非你有本事一次性付款,否则无缘购买。

  在广州东山一带,集中了较多老房改房。记者发现,不少“笋盘”的价格似乎特别低,单价只要3万多甚至2万元都有出售。相比同一地段待售、单价四五万元的其他商品房足足低了一大截。地产中介告诉记者:这些都是“高龄”房改房。

  “你别看房子楼龄长,实惠得很!一是单价低;二是面积小,很多都是50多、70多平方米,算起来100多万元就有交易;三是公共分摊面积少、实用率高;四是物业费低;五是许多都是南北对流。”在区庄附近,一家中原地产的关经理向记者游说。

  小陈看中的那套老房改房,也在这家地产中介挂牌出售:距离区庄地铁站仅300米,4楼的二房一厅72平方米,两间房及厅皆朝南,南北对流,挂牌价150万元,单价才2.08万元。小陈当时就想拍板买下。

  中介却提醒小陈,房子只能一次性付款。“从公积金中心、商业银行那里都拿不到贷款的。”关经理说。

  原来,这套老房改房的楼龄已经有31年,且是砖混结构,广州市公积金中心拒绝为砖混结构房屋放贷;大多数商业银行又拒绝为30年楼龄以上的老房子放贷,所以,除非小陈能一次付清,否则这套房对他来说就是“海市蜃楼”。

  “所以真正能买上这种老房改房的人,并不是‘草根’、房贷刚需一族,而往往是为孩子买学位的中产阶级。”关经理补充。

  中介刘经理建议记者,如果需要贷款买房,最好别选楼龄长的房子。他举例说:“超过20年楼龄的老房子,即使是框架结构,公积金中心的贷款年限最高也只有15年左右;如果是砖混结构,公积金中心拒绝放贷,商业银行经过评估即使愿意放贷,贷款也只有5-10年。你月薪1万元本来不算低,但银行、公积金中心都遵循贷款额不超过工资50%的标准,假如只能商贷,总共只能贷到30万-60万元,首付需要过百万元,还不如买新房。”

  2 银行与公积金

  基本不放贷

  老房改房是否真如中介所言,是房贷刚需一族的“海市蜃楼”?记者向多家商业银行和广州市公积金中心咨询,发现各单位都以“风险太大”为理由,对老房慎贷。

  记者首先向广州市公积金中心询问。公积金中心有关工作人员答复,广州市民首套置业,可以按个人月均收入的最高一半放贷,个人最高可贷款50万元,按照小陈的条件,如果是新房,可以贷足50万元、35年;如果是31年楼龄的老房,框架结构的,按照“楼龄+贷款年限≤35年”计算,他可以贷款4年,每月放贷不超过5000元,4年下来总计只能贷款22万元;假如是砖混结构,即使是新房也不放贷。“我们内部的规定就是这样,中心认为砖混结构房屋的建筑质量有风险”。

  接着,记者又向多家商业银行提出了放贷申请。

  广发银行拒绝放贷,工作人员一听到“31年”,就直接回绝:“我们只接受25年楼龄以下的房屋放贷。”“但是那栋房子位于区庄,还是学位房,市场价值要100多万元啊。”“我们知道那边房子的价格比较高,确实有市场价值,但这房子本身值不值这么多钱,就是另外一回事了。”

  建设银行行情问诊)也拒绝放贷,根据该银行规定,超过30年楼龄、或者是砖混结构的房子,一律拒绝放贷,小陈想买的房子不幸属于两个“不允许”。

  同样,招商银行行情问诊)也没有做过超过30年楼龄的放款案例。

  对于“高龄房”政策最宽松的是工商银行行情问诊),但对砖混结构也非常慎重。“楼龄比较长的房屋贷款,我们都会适当降低放款比例。你需要在网签之后,把买卖资料、房屋资料拿过来综合评估,我们才能决定放款不放款。”问了一圈下来,小陈若买这套房,基本上只能靠自己一次性全额付款。

  小陈很无奈:“像我这样在市中心工作的80后工薪族,一个月工资1万元还算凑合,工作4年不吃不喝也只能攒下40多万元。如果买一手房,可以贷35年公积金50万元、40年建行商业贷款44万元,按照首付三成逆推,大概只能买得起140万元左右的房子。而广州市中心一手楼价动辄四五万元/平方米,这笔钱根本不够!但我又特别想在市中心安家,本来想着‘高龄’房改房是个好选择,但贷款贷不上。看来,如果不‘啃老’,置业对于我们这些刚需房贷族来说,是个美好的泡影!”

  3 原因:

  一旦成危房 附加值归零

  市价不低的高龄房改房,为何却如此不受待见?业内人士全都认为,市场价值不等于实际价值,向“高龄”房放贷,时间越长风险越高。

  地产专家龙斌博士介绍,高龄房改房虽然有较高的市场价值,但机构评估却是另外一个概念。当机构放贷时,考虑的不是“高龄房”地段好、学位好这些附加值,而是楼房本身的结构、楼龄等实际价值。简而言之,一旦断供,在剔除这些附加值之后,是否还能从房屋本身收回贷款,是机构考虑的关键因素。一套100多万元的“高龄”房改房,假如在还贷期间内变成危楼、失去住人功能后,其地段、学位等附加值可以瞬间归零,“而房子是贷款的唯一抵押物,机构铁定亏钱”。

  欧美国家的百年老屋建筑质量同样比不上新房,但都很值钱。为什么在中国却成了另一码事?房地产专家谭卫东提醒记者,中国的商品房并不拥有土地所有权,而只有70年土地使用权,且土地使用权常常早在房屋入住前就开始倒计时,“比如今年出售的很多商品房,都是开发商上世纪90年代囤的地,土地使用证还是上世纪90年代的,对于业主来说,还没入住,土地使用权就只剩下50来年。”欧美老房值钱,常常并不在于“房”,而在于“地”,中国房屋没有这个优势。其次,中国早年的建筑技术、建筑质量不够好,很多“高龄房”先天不足,“20多年的房子就变成危房的不计其数”,再次,“高龄”房改房由于单位的退出,往往物业管理不到位,维护也差,进一步加速了房屋的衰败。

  以上因素使得“高龄房”越来越难获得放贷,而这又让“高龄房”的流通和转让更加困难。

  链接

  越秀荔湾“高龄房”集中

  根据广州市国土房管局网站2003年信息,当时楼龄“最老”的上市房改房分别位于荔湾区、越秀区与芳村区,其“出生日期”在1993年以后(即楼龄20年以下)的房子所占比例分别为36%、38%与40%,但“出生日期”在1988年以前(即楼龄25年以上)的房子所占比例均高达27%。中心老六区中,天河区的上市房改房最“年轻”。由此可见,越是老城,“高龄”房改房比例越高。据了解,楼龄20年以上的房改房,即1993年以前建设的,基本上都是砖混结构。

(责任编辑:申雪娇)

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