折让购房尾款债权 旭辉集团提前半年“回收”预售款

白银大赛千万实盘资金派送中 2014年01月03日 06:56   来源: 每日经济新闻   网友评论(人参与

  岁末年初,银行整体收紧房贷几乎是一个惯例。事实上,自2013年年底以来,市场利率水平一路飙升,大有超过往年的势头。

  但旭辉集团近期发行了一款创新型金融产品,折让购房者的应付尾款债权,进而加快了资金的周转速度,提升了效率,也令旭辉在土地市场上获得更多的机会。

  正略钧策管理咨询合伙人副总裁薛迥文表示,类似产品就像是过桥贷款,对开发商现金流的好处是不言而喻的。虽然企业要负担一部分融资成本,但这样既可以缓解资金流动性,又能将融取的资金用于土地市场和项目收购市场寻找机会,大大提升了资金的利用效率和收益率。

  短期融资放大资金杠杆

  旭辉集团近期通过华宸未来资产发行了一款“华宸未来-旭辉北京空港中心专项资产管理计划”,为有限合伙基金项目,总规模3亿元,投资期限共计6个月(按月分配利息,本金到期一次结清),投资标的为旭辉集团在北京推出的写字楼项目“旭辉·空港中心”。

  据项目方介绍,目前“旭辉·空港中心”项目基本竣工,已实现销售收入14.3亿元,其中8.3亿元首付款已经付清,另有6亿元购房者应付尾款,银行要到2014年6月份“旭辉·空港中心”的竣工备案下来才发放。

  为了加快资金回笼的速度,旭辉通过上述项目以50%的转让对价受让“旭辉·空港中心”预售合同下购房者应付尾款债权。据悉,项目购房者应付尾款债权约6.0亿元,占合同总价的40%,其中4.6亿元已经申请银行按揭贷款。

  项目资料显示,待“旭辉·空港中心”竣工备案出来后,购房者通过银行按揭贷款或者自有资金支付购房尾款,实现预期债权退出。

  早在2011年,银监会就提出要紧抓房地产贷款风险,杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。同年,上海银监局曾发文要求严格管理商业地产信贷,明确叫停个人消费贷款购买商业用房,要求本地各商业银行,必须在商业用房竣工验收成为现房后,才能对买房人发放贷款。事实上,类似规定对开发商的现金流提出了考验。

  上海中原研究咨询部总监宋会雍表示,项目应付尾款无法及时收回,开发商就会有资金回笼方面的制约,这就意味着用同等的资本金,能操作的项目变少,资金杠杆比例被迫降低,从而降低企业的发展速度。

  “牺牲一部分利润,但可以大大缓解旭辉的资金流动性。”薛迥文认为,通过信托、有限合伙基金等金融产品来提高企业资金杠杆比例,正逐渐被业内所关注。

  信贷紧缩倒逼房企多元融资

  金融搜索平台“融360”最新报告称,2013年12月以来,在房贷市场上,各银行“停贷潮”呈蔓延态势。

  市场资金面紧张对开发商的现金流形成不小的压力,倒逼房企打开多元融资渠道。

  旭辉控股集团董事长林中告诉《每日经济新闻》记者,从战略发展的角度来看,旭辉会根据公司的发展节奏,选择合适的融资方式。

  “在公司内部,我们希望整个融资体系是多元化、多渠道的,但是比重不同。比如,境外融资占40%,境内融资占60%;长期债券超过80%,短期债券控制在20%以内;类似于信托这样的贷款,会控制在10%以内。随着公司境外发债逐年增加,将逐渐替代境内信托。”林中表示,他们更倾向于海外融资,因为海外融资年限长、利率低,获取渠道便捷。

【作者: 沙斐】 (责任编辑:祝玉婷)

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