首套房贷利率调查:中资行几无优惠 外资行85折绝迹

白银大赛千万实盘资金派送中 2014年02月14日 07:53   来源: 证券时报   网友评论(人参与

注:以上信息由证券时报记者采访所获 杨卓卿/制表 彭春霞/制图

注:以上信息由证券时报记者采访所获 杨卓卿/制表 彭春霞/制图

  证券时报记者 杨卓卿

  二月中旬,房贷额度紧张的局面却未如预期缓解。

  证券时报记者调查发现,进入2月后,深圳地区四大国有银行首套房贷普遍执行基准利率,其他中资行的首套房贷利率亦普遍为基准水平或上浮10%。

  值得注意的是,去年一度以85折利率优惠招揽优质客户的外资银行亦开始收紧额度,目前外资行85折利率优惠已绝迹,9折优惠亦十分罕见。

  中资行反常:

  年初额度紧张

  想在年初申请房贷享受利率优惠的购房者要大失所望了,因为当下已是2月中旬,各大银行的房贷额度却依旧紧张。

  世华地产深圳白石洲分店的工作人员告诉记者:“虽然已是年初,但银行额度并未放松,目前与我们合作的四大国有银行均执行基准利率。”

  上述中介人士还称,少数中小银行也有95折的首套房利率优惠,但由于放款太慢,有时需要等1个月以上,因此难以成为多数购房者的选择。

  实际上,除上述银行以外,年初还有部分银行的房贷利率上浮10%。

  以华润银行为例,当记者以购房者身份向该行某理财经理咨询房贷利率时,她显得意兴阑珊,在简单回答该行目前房贷利率上浮10%之后,她转而向记者推荐其他贷款产品

  另有某总部设在北京的商业银行内部人士透露,房贷额度一直未见松动,令中小银行压力很大,如今他所在的银行已基本放弃个人房贷业务。众所周知的是,去年开始,平安银行(行情,问诊)、民生银行(行情,问诊)等便基本不再涉足个人房贷业务。

  一个显而易见的事实是,曾经炙手可热的个人房贷业务正逐步受银行冷落。

  去年钱荒过后,银行便普遍开始压缩利率相对较低的个人住房贷款,还有部分地区银行对个人住房贷款开始执行上浮利率。央行公布的2013年第四季度货币政策执行报告显示,去年12月末,商业银行个人住房贷款同比增速相较第三季度末低0.2个百分点。

  业内人士认为,相对银行其他业务,房贷收益不高,以往基本在基准利率上都进行了打折,结果也仅仅是微利。如今资金成本居高不下,银行将其冷落很正常。此外,由于按揭贷款期限较长,信贷周转稍慢,占用额度,也不利于银行做大客户数。

  外资行反省:打85折会亏

  去年钱荒以来,不少外资行为招揽优质客户,逆市坚持85折利率优惠。而由于资金成本一直维持高位,外资行也逐渐意识到房贷利率打折这桩买卖并不划算。

  渣打银行某黄姓理财经理称,“去年下半年我们为很多客户做了85折房贷利率,但就在春节前,行内下达新的通知:今后房贷利率将执行基准利率,优质客户也至多能申请95折。因为就目前的形势而言,打85折我们是会亏损的。”

  东亚银行某理财经理亦向记者坦承,现在已没有银行敢再给85折优惠了,85折银行的确会亏,打9折银行也仅能挣扎在盈亏线上,东亚银行目前最低的折扣是95折。

  花旗银行房贷部的一位工作人员向记者表示,去年钱荒以来,花旗银行的个人房贷利率优惠也逐步收缩。“去年8月以前,我行的优质客户还可享受85折;10月以后,便只能享受9折;临近年底时,95折成为最大优惠。就目前资金紧张的形势来看,95折也不知道能维持多久。”他说。

  记者采访获取的部分案例亦在侧面证实了上述人士的言论。

  某知名互联网企业员工刘先生去年11月左右向花旗银行申请房贷,并享受到9折优惠。而他的同事罗先生今年2月再向花旗发出房贷申请时,花旗坚称最低折扣为95折,尽管他的信用记录好于刘先生且贷款额度更高。

  另有星展银行深圳分行工作人员向记者表示,星展银行自去年下半年开始便不再开展个人房贷业务;南洋商业银行工作人员则称,该行首套房贷目前执行基准利率。

  汇丰与恒生:9折谁来贷?

  证券时报记者调查发现,在各大银行收紧额度之时,汇丰银行及恒生银行是深圳地区仍对客户开放首套房9折利率优惠的坚守者。

  但由于这两家银行设置的房贷门槛比其他外资银行还略高一些,令大部分购房者只能望而兴叹。

  一直以来,外资银行的贷款审批均要严格于中资银行,不仅对客户本身的资质要求很高,而且对于贷款的房屋也有诸多要求。

  以汇丰银行为例,目前该行对贷款100万元以上的首套房贷仍有9折优惠,贷款50万元~100万元的则有95折优惠,基本上一个月能放款。但该行对购房者的资金流审查得极为严格,还有诸如“建筑年限超过十五年的房屋,一律不做。”等规定。

  再如恒生银行,该行目前对首套房的利率优惠在9折~92折,但该行在房屋评估价方面的规定十分严格。

  据恒生银行房贷部相关人士透露,恒生能在目前的形势下做到9折,是因为该行去年上半年基本上没有办理个人房贷业务,所以现在额度相对充足。一般而言,恒生银行对房屋价格的评估会参照两套体系,一个是房产证登记价,另一个是恒生内部的价格评估。而该行的最终放款额,则取决于两者之中更低的那个。

  据悉,按照业内潜规则,房产证登记价仅是房屋成交价的六成左右,该评估价与购房者所缴纳的契税直接相关。这意味着,若想从恒生银行获得足额贷款,首先必须使房产证登记价与实际房屋成交价相当,也就是说,购房者需承担的契税将比一般情况高出六成左右。

  而另一方面,该行的内部评估价往往又低于房屋实际售价一些,这也将直接造成购房者难以获得足额贷款。

  对此,上述世华地产白石洲分店工作人员称,目前多数购房者还是会选择在四大国有银行做首套房贷按揭,中国银行(行情,问诊)因为房款较快近期备受青睐。资质好一些的客户则大多选择花旗银行,因为在外资银行中,花旗的申请手续相对简单,且流程较快。而诸如恒生、汇丰这些银行,尽管利率优惠大一些,但始终是“咨询者众多,办理者寥寥”。

  原本预计春节前后可能会稍作松动的房贷市场,如今并未出现预想中的局面。

  来自搜房金融服务平台调查显示,北京多家银行取消首套房贷款利率优惠,首套房8.5折优惠几乎绝迹,目前还可执行优惠的银行仅剩建设银行(行情,问诊)、交通银行(行情,问诊)、招商银行(行情,问诊)、星展银行工商银行(行情,问诊)、中信银行(行情,问诊)、中国银行(行情,问诊)等超80%的银行首套房利率回归至基准利率,部分银行对于非优质客户和征信有瑕疵的申请人,利率还要再上浮。

  不仅是一线城市,二、三线城市的房贷收紧也已成为了主旋律。多地房贷偏紧,甚至出现了上浮情况。在广州,四大国有银行中仅中行工行表示首套房贷仍执行基准利率,建设银行、农业银行(行情,问诊)首套房贷利率都可能上浮。股份制银行方面,仅有招商银行与光大银行(行情,问诊)首套房贷执行基准利率,华夏银行(行情,问诊)、交通银行、兴业银行(行情,问诊)与广州农商银行首套房贷利率上浮幅度在5%-10%,浦发银行(行情,问诊)则上浮15%,中信银行与兴业银行首套房贷利率上浮幅度更高达20%。民生银行(行情,问诊)与平安银行(行情,问诊)则暂停房贷业务。

  每经记者 区家彦 发自广州

  今年春节期间,包括万科、恒大在内的不少房企都加班销售,而从多家房企公布的业绩数据来看,1月份销售出现大幅增长,但2014年房地产市场的销售形势并不乐观。

  市场人士普遍预计,今年资金面偏紧已成定局。加上以余额宝、理财通为代表的互联网金融快速发展,一定程度上加快了利率市场化步伐,而在社会整体利率水平不断攀升的情况下,银行只能将有限的资金投向小微贷款等回报更高的领域,房贷业务占比减少已无可避免。研究机构克而瑞表示,随着2013年出现两次严重的流动性紧张,流动性偏紧的局面至今未能完全扭转,在资金面整体紧张的情况下,房地产行业贷款收紧的局面短期内难以改变。

  中原地产研究中心监测数据显示,2014年1月,54个重点城市新房合计成交22万套,环比下滑15%,同比下滑19.6%,楼市成交明显放缓。

  实际上,多家房企春节加班销售,在原本的淡季抢先布局2014年楼市,这也符合《每日经济新闻》此前的预测:市场预计供应高峰会在今年下半年出现,为了避免激烈竞争,主流房企从年初开始提前展开“春节攻势”。

  然而,资金面偏紧对楼市的影响正在加剧,成为影响房企“春节攻势”的最大不确定因素。在“房贷难”或将贯穿全年的市场环境下,房企是如何应对的?

  房企展开“春节攻势”

  春节过后,不少房企陆续交出了令人惊喜的成绩单。万科公布的1月份销售数据显示,公司实现销售面积194.6万平方米,同比增长20.79%,销售金额276.5亿元,同比增长45%,单月销售额接近去年全年收入1709亿元的六分之一。

  两家于去年成功跻身 “千亿俱乐部”的上市房企同样业绩喜人,碧桂园1月份实现合同销售金额约176.7亿元,合同销售面积约271万平方米,分别同比大增140.74%和171%;恒大1月份实现合同销售金额约110.4亿元,合同销售面积约142.7万平方米,同比分别增长53.3%和22.2%,实现了今年1100亿元销售目标的10%。

  此外,部分中小型上市房企1月份销售额也出现爆发性增长。旭辉控股实现合同销售金额约22.1亿元,同比增长约58%,创下单月销售历史新高;中国奥园实现合同销售金额9.77亿元,同比增幅高达325%。

  然而,在不少房企靓丽的销售数据背后,可能另有隐情。

  克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为,1月份很多房企销售数据之所以出现“淡季不淡”的现象,一方面是由于部分房企采取了“削峰填谷”策略,典型的如万科,该公司去年底就开始“藏”业绩,自去年10月之后业绩连续两月大幅回调,今年1月却异常大增,迎来开门红;另一方面,在1月中上旬,一些房企仍然保持一定的推货量,销售同比增长实属合理。但由于公布业绩的企业数量有限,开年首月业绩同比增长应该不是行业普遍现象。

  此外,与往年不同的是,今年很多房企在年初的传统淡季加大了销售攻势,这也是销售业绩大幅增长的重要原因。《每日经济新闻》记者通过恒大内部员工了解到,恒大1月份在广州、韶关等多个城市推出新春购房优惠活动,通过恒大员工介绍的购房者可最高享受97折的额外优惠,首付可以在3年内付清。

  除了价格促销,不少开发商春节加班开盘。据雅居乐方面透露,公司位于海南省的清水湾与月亮湾两大项目今年春节一天都未休息,春节期间销售额超过6亿元。

  但个别房企靓丽的销售数据难掩新年以来楼市出现的疲软迹象。世联行(行情,问诊)监测数据显示,2014年1月,30个大中城市商品房成交面积为1490.96万平方米,环比下降22.8%,同比下降28.8%。具体来看,一二线城市表现较差,三线城市稍好,其中一线城市成交面积270.43万平方米,环比下降30.7%,同比下降42.5%;二线城市成交面积826.61万平方米,环比下降23.9%,同比下降32.8%;三线城市成交面积393.91万平方米,环比下降13.6%,同比下降0.5%。

  成交疲软,带来的是库存的积压和去化时间的拉长。世联行监测数据显示,10大重点城市库存从去年11月底开始不断增加,目前已创新高。截至1月底,10大重点城市商品房待售面积为8337.22万平方米,相比去年11月底增加了317.43万平方米,去化时间由去年11月底的9.41个月攀升至10.87个月,其中一线城市由6.82个月攀升至7.97个月,二线城市由11.80个月攀升至13.28个月。

  世联行首席市场分析师吴志辉向《每日经济新闻》记者表示,1月份楼市表现疲软一方面受季节性因素的扰动,更主要的原因是市场资金面持续偏紧。流动性收紧、利率抬升对楼市的最直观影响是增加了购房者的资金成本,银行也会延长房贷放款时间。

  “房贷难”或将贯穿全年

  “金融及现金流风险可能会成为地产行业最大的风险”,中海地产主席兼CEO郝建民日前在接受媒体采访时表示。

  去年两度发生流动性紧张之后,央行为防止类似事件重演,不断出手缓解市场紧张局势。同时,很多央行分、支行也通过SLF(常设借贷便利)对中小金融机构提供短期流动性。但吴志辉认为,资金面偏紧的状态仍将贯穿整个2014年。

  “目前我国金融脱媒正在加速推进,商业银行被迫通过提高存款利率揽储,这难免会抬高贷款利率,同时也会抬升整个社会的利率中枢”,吴志辉认为,从外部来看,美联储渐进式退出量宽政策带来边际冲击,从国内来看,一些享有政府隐性担保的国企和城投对资金有刚性需求,这些因素都会导致整个社会的利率水平进一步抬高。

  此外,某股份制银行内部人士向《每日经济新闻》记者透露,随着以余额宝、理财通为代表的互联网金融快速发展,以往普通民众只能通过银行存款获取低息回报的局面被打破,银行低成本存款流失会越来越严重。

  盛富资本与协众国际总裁黄立冲认为,房贷并不属于高利润业务,在社会利率水平不断攀升的情况下,银行只能将有限的资金投向小微贷款等回报更高的领域,房贷业务占比减少是无可避免的。此外,如果算上银行的表外业务如理财产品、信托等,商业银行在房地产领域配置的头寸非常重,出于风险平衡的考虑,银行也不可能再为房贷配置过多的资金。

  依照惯例,进入新年之后,金融机构会获得新一年的信贷额度,银行的个人住房贷款额度通常会比较充裕,贷款利率往往会出现下行,审批与放款时间也会相应加快。但克而瑞调查发现,2014年开年以来,上述规律失效,各城市、各银行对房贷业务并未明显放松,工、农、中、建、交等五大行首套房贷利率维持基准利率,股份制银行则普遍上浮5%~20%,延续了2013年底的房贷紧张局面。

  上海一家银行的贷款经理告诉《每日经济新闻》记者,如果要获得贷款基准利率,开发商需要为客户付一笔保证金。而上海一家楼盘的营销经理透露,不少银行要求申请贷款的购房者必须在银行存3个月的定期,或者购买理财产品,才能申请到贷款。

  兰德咨询公司总裁宋延庆表示,现在按揭贷款的申请难度和去年同期相比,可以说是冰火两重天。2013年,银行几乎是求着开发商给他们按揭贷款业务,一些银行甚至把开发贷和按揭贷款捆绑在一起,要求申请开发贷的开发商,把楼盘的按揭贷款业务交给同一家银行。然而,今年的形势却颠倒过来了,现在是开发商求着银行办按揭贷款。

  “短期来看,春节过后银行的房贷额度将稍微放松,但从全年来看,房贷收紧几乎是无可避免的,这将使得楼市成交受到抑制。”吴志辉表示。

  一家房地产公司副总经理甚至认为,今年按揭贷款的收紧会影响到全年的销售情况。

  中房信研究总监薛建雄认为,目前银行的按揭贷款发放周期基本上还能保证申请后1个月发放,但到了五六月份,放款周期可能会延迟至两个月。对开发商来说,按揭贷款发放的放缓,一定程度上会影响他们的利润率,因为按揭款到账时间的延缓,意味着公司必须延缓归还部分高息融资的资金。

  房企各显神通破困境

  面对可能出现的全年 “房贷难”,部分龙头房企通过入股银行寻求破局。

  继去年10月万科斥资34.3亿港元(约合27亿元人民币)入股徽商银行后,去年12月初,贵州上市房企中天城投(行情,问诊)宣布入股贵州银行。今年1月25日,恒大发布公告称,集团通过其附属公司在二级市场收购华夏银行(行情,问诊)已发行股本总额的4.522%,总代价为人民币33.025亿元。收购完成后,恒大极有可能成为华夏银行第五大股东。

  此外,《每日经济新闻》记者注意到,中国泛海控股集团持有民生银行(行情,问诊)2.46%股权,鲁能集团持有交通银行(行情,问诊)0.77%股权,绿地集团通过增资控股的方式成为盘锦市商业银行第一大股东。

  黄立冲认为,目前房贷业务主要集中在四大国有银行手中,而房企入股的银行多为城商行,这些银行业务覆盖范围相当有限,对于全国化布局的房企而言,改善房贷业务的作用有限。即便是像恒大入股华夏银行这样的全国性股份制银行,但因持股比例有限,其角色更像是财务投资者,很难对银行在经营层面的决策作出影响。

  但吴志辉认为,房企未来可尝试通过与银行扩大合作范围以求获得顺畅的房贷业务支持。“预计今年会有越来越多的开发商采用贴息的方式为客户获取按揭支持,比如企业在向银行申请开发贷款时支付更高的利息成本,以换取银行较低的按揭贷款利率。此外,大型开发商还可以联合上下游供应商,甚至收购一些现金流强劲的零售商,通过为指定银行提供存款的方式换取优惠的房贷支持,类似的运作今年可能会更加普遍。”

  值得关注的是,根据《新世纪(行情,问诊)》周刊报道,住建部已在积极研究成立住房保障银行这一政策性金融机构。据国开行人士介绍,按照国际经验,住房保障银行主要包括两部分,即开发贷款和个人贷款,后者可用于弥补商业银行降低房贷业务所带来的影响。

  黄立冲认为,从动机上看,设立政策性的住房保障银行是一个可行办法,其思路类似于美国的房利美和房地美,由政府出资创建,为房地产行业提供金融支持。但是,在国内房地产市场连续上涨10年之后,此时选择创建政策性银行介入房贷业务,其中蕴藏的风险不容忽视,如果国内房地产市场出现大幅波动,住房保障银行需要承受系统性风险,最终可能需要像“两房”那样由政府注资埋单。

  此外,包括易居、世联等房地产代理公司也选择和银行合作,扩展按揭贷款的办理渠道,以待银根收紧时,公司仍然有能力为代理的楼盘申请到贷款。

【作者: 杨卓卿】 (责任编辑:戴海东)

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