银行贷款弱化 民间资本联手掘金

白银大赛千万实盘资金派送中 2014年02月19日 07:52   来源: 21世纪经济报道   网友评论(人参与

  草根,力量无穷。刚刚过去的一年里,当银行系统还在为市场流动性纠结之际,民间资本又开始暗流涌动。这一波最明显的投资,体现在土地市场。

  “我们的资金没有银行贷款,大家都没有。” 2月17日,六名身家过亿的富豪在上海古北一家西餐厅节后小聚。

  1月,国内某建材类龙头企业就参与了与其有业务往来的地产公司的项目运作,投入拿地的资金超过3亿元。该建材企业高管安平说,“如果是一些迷你地块,我们个人联合就可以搞定。规模比较大的,机构和地产商联合成立项目公司,以入股形式注入资本合作。”

  “一周内可调动超10亿元”

  这个团队不止这六人,实际上是一个商圈。他们是一个以房地产开发商为核心,在其产业链上的机构人士。时聚时散,灵活机动,只要项目盈利模式框架清晰、可观,自称“资金可在一周内调动超10亿”,基本是一种短期的投资行为。

  “必须要有一个知根知底的圈子,否则现在这个形势下,要想从银行贷款拿地,以我们企业的情况是不可能的。民间借款因为信用系统遭到了一波沉重的打击,更加难。”安平说。其公司是一些大型房地产公司比较固定的建材供应商,公司销售的建材绕过了承建商,直接通过这家开发商渠道进入建筑领域,双方“相扶相携”了近十年。

  去年三四月份,安平所在公司和这家开发商,就开始在南京的一次地块拍卖中联合拿地了。不过此后,开发商原定在当年6月结算的2000多万应付货款,出现了支付困难。这家开发商提前找安平所在的建材企业协商,称原本定在年初获贷的一笔银行贷款,因贷款行存贷比指标因素,内部调整了贷款政策,由此无法按时放贷。这一环节突变,不仅使得开发商在对承建商的资金支付出现紧缩,像安平所在公司这类捆绑的供应商货款,也无法按时支付。

  但土地储备计划则不能停滞。资金供应的市场大势是,住宅抵押贷款收紧,影子银行清理整顿,债务再融资受阻,可能会让开发商放慢脚步。

  “利率水平低且住宅政策宽松是2013年商品房销售大增的主要原因。”上海一名信托投行部负责人认为,这是社会资金大规模流入土地投资领域的一大要素。

  “就算房价暂缓上升,但推地的机构是地方政府,你还怕土地会迅速跌价吗?”前述开发商和安平如此洽谈。当时,安平所在公司召开了股东会议,认为目前全球性市场并不适合拓展,且银行利息跑不过CPI涨势,于是公司决定,对该开发商不仅货款不收,且继续增资项目公司,联合开发商做土地储备。

  这一次,安平所在公司的投资盈利达到了5%以上,去年底公司将持有的股份出让给了前述开发商的项目公司股东。今年初,安平所在的机构又参与到另一家开发商的项目开发,准备在苏州拿地。“这对我们是多重好处,一是建材销售渠道继续保持稳定,二是增加了投资收益。”安平说。

  个人联合:实为开发商垫支

  在一些“迷你地块”,多地还出现了个人联合拿地的现象。

  比如,上海浦东新区高东集镇13-2商业地块,是两名自然人和一家投资机构以8100万元联合竞得的。另一地块,则共有4名自然人以1.1亿元竞得。个人拿地的投资趋势,不仅上海有,无锡、北京、沈阳、杭州、重庆等地也不断涌现。

  “个人拿地更加不可能从银行融资了。”安平说,其所在的商圈中,多名成员曾经以个人名义在上海、杭州等地联合拿地。但拿地后,会找机会迅速转手给开发商。“拿地前,他们基本和开发商有初步协议。实际上是为资金困难的开发商垫资一段时间而已,只是垫资的方式是以拿地作为形式。”

  社会资金的大批量“垫资”,即使是银行系收紧贷款,依然催生了土地市场的火热交易。关于土地市场的这波投资,国内城市显得普遍狂热。

  央行近期公布的一组数据足以佐证。2014年1月,社会融资规模为2.58万亿元,分别比上月和去年同期多1.33万亿元和399亿元。其中,人民币贷款增加1.32万亿元,同比多增2469亿元。

  “这部分融资只是房企在困境中摸索到的一个小缺口,其实海外融资、通过信托融资目前还是社会融资的主流通道。”前述投行人士认为。

  济南、福州、杭州、上海等一二线城市,楼市交易开年红火。就连房价持续29个月下跌的温州,去年土地交易也开始火起来,万科、新湖、万达等等房企大佬纷纷进场拿地。

  统计数据显示, 2013年一线城市全面创造年度土地成交纪录,北京市土地成交金额突破1800亿元、上海更是接近2200亿元。

  “这一期土地交易市场普遍活跃,实际上各地政府不断向市场推地也是重要因素,这点,投资者也应该理性分析。”前述投行人士认为。

(责任编辑:祝玉婷)

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