连线七银行:慎贷房地产但并未“停贷”

白银大赛千万实盘资金派送中 2014年02月25日 07:05   来源: 21世纪经济报道   网友评论(人参与

  ====导读====

  【银行回应】连线七银行:慎贷房地产但并未“停贷”

  其他银行未跟进 严控将成主基调

  【证实传言】兴业银行证实:停办房地产夹层融资

  【影响】受传闻影响银行地产股纷纷跳水

  【评论】银行停贷的信号:商业银行将退出房地产业?

  兴业银行暂停地产融资个案还是风向标?

    ====阅读====

  一石激起千层浪。

  2月24日,房地产板块大力砸盘, 上实发展(行情,问诊)、格力地产(行情,问诊)、运盛实业(行情,问诊)、中华企业(行情,问诊)、华夏幸福(行情,问诊)、金科股份(行情,问诊)、中南建设(行情,问诊)、天宸股份(行情,问诊)、阳光城(行情,问诊)等多只个股跌停,保利地产(行情,问诊)、招商地产(行情,问诊)、万科、金地集团(行情,问诊)均跌7%以上。受此影响,上证指数跌1.75%,深成指更是创下2013年8月以来的新低。

  无疑,这受周末“多家银行暂停房地产企业贷款”的传闻影响,兴业银行(行情,问诊)2月24日晚间发表公开声明称,春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研,并将在此基础上于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。在此之前,本行暂缓办理部分房地产新增授信业务,停办房地产夹层融资业务,所停办夹层融资业务规模在本行业务中占比极小,对本行经营没有实质性影响。

  21世纪经济报道记者多方求证发现,除兴业银行外,其他银行并未出台新的房地产控制政策。

  不过,一股分行人士认为,“兴业银行历史上有行业风向标作用,对行业预判往往领先同业1-2年。尽管没有出台新政策,但从去年开始,各银行也均开始严控房地产业务。”

  以交通银行(行情,问诊)为例,交行相关人士25日对21世纪经济报道记者回应:“并未下发暂停所有房地产项目贷款的通知。”

  不过,21世纪经济报道记者从交行内部获悉该行最新的授信与风险政策纲要,称对房地产行业继续实行总量控制和名单制管理,持续提升抵质押率。新批房地产贷款原则上须落实土地和在建工程抵押。择优支持一二线城市,审慎开展三四线城市房地产信贷业务。进一步严格控制商业地产贷款,限制介入酒店式公寓贷款,在风险可控并落实抵质押的前提下,支持旧城改造和棚户区改造等保障性住房建设,适度支持土地储备贷款。

  兴业暂停部分房产相关业务

  上周末消息称,兴业银行近期下发通知,“在全面摸清家底的基础上,总行将结合对房地产行业的专业研判,在一季度末之前出台新的房地产授信业务管理政策,重新确立本行企业金融条线房地产业务发展意见。自本通知印发之日起,全行暂停办理房地产相关业务,待政策明确后再启动。目前对所有新增授信业务,暂停受理;对所有已上报但尚未批复的授信业务,暂停审批;对所有已批复但尚未签约的业务,暂停签约,禁止突击签约、倒签和突击放款,一经发现严肃处理。”

  24日,21世纪经济报道记者核实,兴业银行确下发了暂缓办理房地产新增业务的通知,为该行在春节前两周的“全行资产负债管理例会和风险管理例会”上做出的决定。

  其中,暂缓办理业务主要包括狭义口径的房地产供应链金融业务(如钢铁、水泥和施工)、夹层融资业务以及房地产开发贷款。兴业24日晚,也发布上述公告称,春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研,并将在此基础上于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。

  兴业银行核心人士透露,此次出台暂停房地产贷款的主要原因在于,去年年中兴业同业业务被大幅压缩,下半年为了冲量,50%的贷款与房地产相关,“之前做得太猛,行里也觉得不可持续。目前的"全面暂停"是为了重新梳理业务,部分资产较好的客户今后可继续做,资产不好的可进行剥离”。

  其他银行未跟进

  当日,市场传言银行业或进一步跟进“关闸”,导致地产股和银行股双双暴跌。21世纪经济报道记者24日连线中行农行工行、交行、中信、民生、招行七家银行,综合获取的信息显示,目前这几家银行均未调整房地产贷款政策,但来自业务部门的反馈则显示了对该类贷款谨慎与逐步收紧的迹象。

  接近中国银行(行情,问诊)总行的相关人士表示,目前中行内部并没有相关文件显示在房地产贷款融资方面有何变化,但具体业务人员在把握尺度上就很难说。

  工商银行(行情,问诊)分支机构高层表示,工行并未停止表外房地产融资,但每年房地产相关贷款规模都在净压缩,“表外涉房非常谨慎”。

  针对农行上周五也召开会议警示房地产业务风险的消息,农行相关部门回应,未停止发放房地产贷款,但已关注到目前房地产市场存在的风险,将根据市场变化情况采取有保有压的房地产信贷政策。

  中信银行(行情,问诊)总行人士透露,暂时没有听说行内出台房地产贷款调整政策,“中信的风格一向比较保守,不会最先反应”。

  新行长田惠宇上任后,招行在房地产开发贷等对公业务领域的态度较此前更为激进,尤其强调加大推进表外的新型融资业务的力度。但今日市场传言,田在年初的全行工作会议上提示房地产风险,收缩房地产开发贷款。对此,一位招行信贷部人士向21世纪经济报道记者称,“听说过这种说法,但行内并未形成正式文件下发。”

  24日下午招商银行(行情,问诊)向21世纪经济报道回复称,“招商银行并未调整房地产信贷政策,更没有暂停房地产融资业务,住房按揭贷款也一切正常。”

  民生银行(行情,问诊)新闻处处长李利明表示,民生对于房地产融资的政策与以前一样,并无特殊政策出台。

  该行业务部门一位人士表示,民生对于房地产融资相对谨慎,按揭贷款在2010年前后就已基本停止,“由于住房贷款需要严格按照央行基准利率执行,利润较低,因此民生银行的信贷政策向利润较高的小微企业贷款倾斜”。

  交行人士则透露,交行确实有提示各分行关注所在区域房地产企业风险,审慎开展房地产业务。不过该行去年已经在严控总量。

  严控将成主基调

  根据中金公司数据,2013年银行业新增房地产夹层融资规模约为1000~2000亿,占房地产开发投资的1%-2%,即便银行业停办该业务,总体影响都并不大。

  不过,以兴业银行为例,截止到2013年上半年末,兴业银行表内外房地产、地方政府相关融资分别约为0.5万亿、0.71万亿,占其总资产的比例为34%,全口径的房地产融资关涉甚大。

  “我们的调研发现,兴业银行内部从去年年中以来就开始显著降低对房地产行业的风险偏好。”中金公司称。

  数据显示,2013年,房地产贷款占银行全行业贷款近12%。民生证券研究院副院长管清友预计,今年银行房地产贷款政策会是表内开发贷仍严控名单,总量不增或占比略降(优质地产商);表外非标投向房地产的大幅减少(劣质地产商)。

  不过,在国泰君安银行分析师邱冠华看来,房地产贷款是该放的还是会放,该停还是会停,对一二线城市和大型开发商业务将会继续进行。

  “市场有些过度解读了,目前房地产就是再警示、再关注,只是觉得之前贯彻不够。这个也只是暂时的,别的行都做这个业务,如果大房企有一线城市好资产抵押,难道我们不做?如果是高价买地融资,倒确实要关注。目前看,一线城市未来房价继续上涨的概率还是要明显高于下跌概率的。”另一位兴业银行总行高管也对21世纪经济报道记者称,将来房地产一定是要关注的,有些地区、有些融资方式要非常谨慎,甚至停止,但全面停止肯定是过了。

  伴随银行停贷消息传出的还有杭州个别楼盘大幅降价。多家券商分析师观点认为,房地产行业直接进入断崖式下跌的概率小,2014年的市场风险来自局部爆破。

  国家统计局本周一公布数据显示,中国1月份70个大中城市中,62个城市房价环比上涨,69个城市房价同比上涨,但房价涨幅有所放缓,也是一年半来首度放缓,缩小至9.6%。

  广发证券(行情,问诊)地产小组提出警告,“杭州降价不会是个例,未来会有更多楼盘出现打折促销,包括青岛、宁波、南昌、温州、无锡等。”

  但海通证券(行情,问诊)研究报告称,北上广三地房价仍有5%涨幅,一线地产商风险不大,中小型房地产企业将迎来并购潮,但这属于正常调整。“房地产开发贷款和按揭贷款风险可控,但风险点在于地方政府融资平台和经济增速。”

  另一方面,2014年开年土地市场却依然火爆,北上广深等一二线重点城市大力推地受到众多房企追捧,更是屡创新“地王”。大型房地产企业2014年销售目标亦是大幅度增长。

  最新消息

  兴业银行(行情,问诊)证实:

  停办房地产夹层融资

  昨晚,兴业银行发布澄清公告,证实暂缓办理部分房地产新增授信业务、停办房地产夹层融资业务。

  上周末,多家媒体对兴业银行停止、暂停办理房地产融资业务进行了报道。受此影响,昨日A股市场上的地产股及相关产业股票出现大跌。

  兴业银行在澄清公告中表示,为了进一步优化授信投向,调整资产结构,以更好地服务实体经济,兴业银行于春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研,并将在此基础上于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。在此之前,该行暂缓办理部分房地产新增授信业务、停办房地产夹层融资业务。兴业银行同时称,所停办夹层融资业务规模在该行业务中占比极小,对经营没有实质性影响。

  有券商分析师认为,兴业银行收紧对象主要为夹层融资和开发贷,目前来看对房地产市场影响有限,但不排除银行进一步收紧开发贷的可能,这或将对开发商的资金链造成负面影响。

  昨日,受影响的主角银行股和地产股便在资本市场上迅速做出反应。截至收盘,房地产板块大跌5.26%,受其拖累,二线地产和三线地产板块也纷纷跳水,分别大跌6.14%和4.92%;而银行股也下挫2.04%。

  盘面上,银行股和地产股均隔空跳水,便一路低开低走,分别以5.26%和2.04%的跌幅收盘。除此之外,一直较被看好的二线地产和三线地产板块也集体飘绿,分别大跌6.14%和4.92%。

  个股方面,房地产板块上149只个股仅有12只飘红,而19只银行股也全军覆没,集体呈下跌趋势。其中运盛实业(行情,问诊)、中华企业(行情,问诊)、华夏幸福(行情,问诊)、天宸股份(行情,问诊)、中南建设(行情,问诊)、金科股份(行情,问诊)近十只地产股跌停,“招保万金”四大龙头地产股跌幅也均超6%;而银行股爱建股份(行情,问诊)大跌6.65%,浦发银行(行情,问诊)、平安银行(行情,问诊)、兴业银行(行情,问诊)等超5只个股跌幅超3%%。

  地产股和银行股的大跌背后便是各路资金对传闻的恐慌性撤离。截至昨日收盘,房地产和银行板块资金分别净流出22.35亿元和10.57亿元,分别两市行业板块资金流出榜夺得“冠亚军”。其中个股万科A(行情,问诊)、保利地产(行情,问诊)和浦发银行分别流出资金3.47亿元、2.54亿元和2.10亿元,且招商地产(行情,问诊)、招商银行(行情,问诊)、兴业银行、平安银行和民生银行(行情,问诊)5只个股流出资金均超1亿元。

  昆明市滇池路红塔证券一分析师表示,目前以兴业银行为代表的部份银行暂停的两个房地产业务本身占比有限,开发贷和按揭仍可以做,因此警示意义大于实际影响。银行的行动无非说明,房地产已经积聚了较大风险,由此可能引发的银行呆坏账问题不容低估。

  “部分三四线城市房价下跌概率加大,银行顺势而为主动调整并不意外。今年针对开发商的表外非标融资将减少,劣质地产商资金链将受到一定影响。”业界认为,从宏观上看,整个房地产行业目前正面临去库存、去泡沫阶段,投资必然会受到抑制,从而在相当大程度上影响地产板块业绩甚至国家经济增速。再回到目前股市的现实环境看,马上要召开两会,高房价一向是两会热点话题,调控预期升温之下地产板块一般难有表现。而银行板块的影响来说,除了股价表现往往与地产联动外,银行板块还受到互联网金融创新提高资金成本、影子银行治理可能加码等的困扰。

  后期策略上,上述人士建议,就整体而言,短期银行、地产板块业绩与风险预期正在上升,建议回避。同时浙江某券商也建议,地产板块暂时不要碰,就他了解的情况来看,已经出现了开发商低价抛售房子的情况,该板块短期需回避。他预测今年房地产板块走势可能是超跌+反弹的情况,难有大行情

  即使这次兴业银行(行情,问诊)只是在单独行动,但随着形势趋于明朗,以及监管层面的可能的收紧,其他行跟进的概率是很大的。

  毋庸置疑,这几天房地产业界讨论最多的话题肯定包括杭州楼市降价以及兴业银行停供房地产夹层融资,虽不能说窥一管而知全豹,但大家从中的确看到了许多的可能,如“行业拐点”“盛世危途”“跟风停贷”……

  周末有关银行对房地产停贷的消息频传,传闻中涉及的银行包括交行、兴业及中信银行(行情,问诊)。经多方核实,兴业银行确认于春节前两周下发通知,暂停房地产夹层融资、房地产供应链融资及房地产开发贷款,但不包括按揭贷款和土地储备融资。交行与中信银行的传闻则多有失实之处,两家银行对房地产相关业务的态度相较2013年下半年并没有显著变化。

  兴业银行暂停部分涉房贷款的举措引发市场高度关注。公开信息显示,有银行业分析师在解读时指出,兴业是中国银行(行情,问诊)业中最早发现机会,并实施房地产战略的银行,其房地产业务(包括表内和表外)占比在同行中较高,管理层出于业务结构(降低集中度)和业务模式(从粗放转向精细)调整的需要作出了这一决定。同时,调研过程中,三、四线城市房地产业务的风险引起了管理层警惕,进而引起了对行业趋势拐点的重视。而在上月11日,兴业银行首席经济学家鲁政委发表了题为“资金态势与房地产业发展”的演讲,称自己首次开始从趋势上看空房地产,并将未来十年中国的房地产称为“盛世危途”。我们注意到,鲁政委此番演讲,在时间上与兴业银行的通知(春节前两周,差不多1月中旬)相隔很近。或许,经济学家的判断对银行态度的转变也起到了推波助澜的作用。

  现在的问题是,此举到底是仅具象征意义——就像分析师在解读时指出的那样,只是兴业银行单方面的业务调整;还是带有一定的信号意义——表明银行对房地产的判断出现了趋势性的改变,可能引发更大范围内的跟风?从核实的结果看,暂停涉房贷款的只有兴业银行一家,其他行并没有跟进。但这依然是一个重要的信号,表明银行对房地产风险的重视程度确实在显著提升——即使没有大范围跟风暂停涉房贷款,在相关业务上,也会更加谨慎。

  事实上,今年以来,监管层已经多次对房地产业的风险予以了提示。在1月6日召开的2014年全国银行业监管工作电视电话会议上,银监会主席尚福林表示,要坚定不移地防控系统性区域性风险,防控平台贷款、房地产贷款、过剩产能贷款等重点风险;一个月后,2月19日,尚福林在《人民日报》撰文《更加奋发有为地推进银行业改革》再次强调,加强地方政府融资平台、房地产市场、“两高一剩”行业等重点领域的信用风险防控。结合监管层的表态看,即使这次兴业银行只是在单独行动,但随着形势趋于明朗,以及监管层面的可能的收紧,其他行跟进的概率是很大的。届时,商业银行撤出房地产业的形势也将越来越明显。

  多重原因支持银行对涉房贷款持谨慎态度。长周期层面,人口红利的消失降低了房地产行业的“刚需”。从建国后新出生人口的变化规律看,当前正好处于60后婴儿潮步入财富巅峰、80后婴儿潮第二代踏入社会的“双峰叠加”阶段,形成了对住房的强劲需求。但随着60后逐渐退休、80后购房需求得到满足,这部分需求将面临锐减。而这一人口结构的历史性变化,即将于未来5-10年完成,考虑进预期因素的话,市场拐点可能还会提前。

  在供给层面,行业的跨越式发展让房地产供给开始出现过剩。商品房市场上,依据统计局发布的数据测算,人均住房面积已达34.7平米,未来随着竣工面积的增加,这一数字还将继续增长。商业地产上,国内三、四线城市的商业地产已经显露出警讯,这股过剩潮正在向一、二线蔓延。目前行业公认的结论是,国内房地产市场供需在总量上已经平衡,存在结构性问题,体现为一线城市供不应求,越往下走,供给越过剩。近日频传,杭州郊县个别楼盘大幅降价,引发部分业主的过激行为——杭州这样的二线城市尚且如此,其余大兴土木的基层可想而知。而这也给出了国内房地产业风险的传递路径,从基层向上蔓延。

  资金层面,中国经济去杠杆抬升整体利率中枢,考验房地产业的资金链。若兴业的操作真的引发跟风——想想钢贸行业,一夜之间,银行全部撤退,并且批量发起诉讼——势必将成为压垮骆驼的最后一根稻草。不过,略感宽慰的是,除非迫不得已,银行是不会对自己的利益共同体采取这样激烈的手段的。央行发布的数据显示,2013年,房地产仍为吸金大户,新增贷款占比近三成。但不排除银行将资质较差房企踢出局的可能性。

  最终分析结论:

  兴业银行暂停部分涉房贷款,表明商业银行对房地产业发出了撤退信号。问题可能并没有传闻中那么严重,但也不能等闲视之。房地产业的趋势性转变近在眼前,政府、银行、房地产企业与购房者都需要做好应对。

  银行股刚刚在上周搅动了A股的走势格局,这周又因为一则消息与地产股一起引爆“黑色星期一”。上周末,兴业银行(行情,问诊)被曝暂停地产融资,杭州传言楼盘降价,一“停”一“降”惹得周一A股市场银行、地产两板块大跌。截至昨日收盘,房地产板块跌幅近5%,格力地产(行情,问诊)、金科股份(行情,问诊)、中华企业(行情,问诊)、中南建设(行情,问诊)、运盛实业(行情,问诊)等跌停,招商地产(行情,问诊)、苏宁环球(行情,问诊)、阳光城(行情,问诊)、保利地产(行情,问诊)等多股跌幅超7%,万科A(行情,问诊)、金地集团(行情,问诊)跌幅超6%。

  关于兴业银行暂停地产融资一事,已经多位业内人士确认确有此事。而经《金融投资报》记者多方打听,目前四川地区的工农中建并未暂停地产融资,2014年的地产融资规模与2013年基本持平。“关于地产行业,现在最关键的是看两会有没有新的政策变化,这才是有可能对行业形成风向标的消息。”世联行(行情,问诊)咨询顾问丁夫告诉记者。

  兴业暂停地产夹层融资业务

  开发贷款、按揭贷款不在本次暂停和调整的范围内

  上周末,市场出现传闻,兴业银行停止一切与房地产有关的开发类贷款业务,此消息引发市场强烈关注。而对于消息的真实性,据21世纪网核实确认:兴业银行春节前确有相关通知下发,但强调此次业务窗口指导仅针对地产夹层融资与地产供应链融资,非针对开发贷款与个人住房按揭等大口径房地产信贷。兴业银行暂停房地产夹层融资业务,主要是指介于银行信贷间接融资和资本市场股权直接融资之间的一种融资模式。

  交行暂停房地产贷款消息不实

  工农中建地产融资规模与去年相比无明显变化

  有消息称,不少银行目前都已对房地产融资业务展开地域性收紧或局部性收紧。上周五晚间,有传闻称“交行暂停所有房地产项目贷款。”

  民生证券研究院副院长管清友昨日公开发文表示:已确认,兴业银行收紧房地产非标融资是真,交通银行(行情,问诊)停贷是假。兴业银行收缩房地产非标融资确有其事,属于商业银行根据本行业务情况主动调整,不具有普遍性,开发贷款并未全面停止,但其中风险警示作用不容忽视。预计今年银行的开发贷收紧政策会是:表内开发贷严格名单,总量不增或占比略降(优质地产商);表外非标投向房地产的大幅减少(劣质地产商)。

(责任编辑:申雪娇)

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