房贷市场“失血”影响房价几何?

白银大赛千万实盘资金派送中 2014年04月08日 07:51   来源: 金融时报   网友评论(人参与

  近日,金融垂直搜索平台“融360”发布3月份房贷分析报告。报告显示,全国房贷紧张正在演变为房地产市场的暂时“失血”———8.5折利率优惠在全国已经彻底绝迹,并出现了银行“挑人放款”的现象。除部分商业银行暂停贷款外,大型银行也都处于半停贷状态,公积金贷款额度也在收紧。银行贷款向来对市场具有敏感的嗅觉,上述现象被看做是银行业对房地产不再看好的象征,楼市是否到达“拐点”,也引发了人们的热议。

  而事实上,从北京市住建委的网签数据来看,楼市的确正经历一个比较清冷的春天。3月份,北京二手房成交量为8943套,创下2009年以来的同期新低,也成为2014年二手房成交量不足万套的第三个月。从数据来看,2014年一季度,北京市二手房成交共23156套,较2013年四季度下降超过43%。

  另外,北京一季度纯商品住宅新房成交均价为27863元/平方米,环比去年四季度虽上升10.4%,但新房市场成交量也呈现明显萎缩。整个市场呈现出传言中的“有价无市”。

  但这是否代表了市场的真实情况,整个房地产领域未来走向又将怎样?

  上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉记者,受首付款较高的影响,过去的一个置业习惯是很多购房者选择二手房进行置业。不过,在目前降价潮下,购房者更多的会转向一手房,从而使得二手房的成交量下滑。同时,很多二手房房东也意识到在看跌情绪弥漫的环境下,房源的报价并没有太多竞争力,所以也会放缓挂牌和成交的节奏。

  根据克而瑞数据库的数据显示,2014年3月末,北京新建商品住宅库存量为62970套,而1月初该数据仅为57625套,这在一定程度上也反映了“无市”的表象。严跃进分析认为,北京此前库存的走势基本是不断下滑,这和北京较好的楼盘去化有关。但目前库存量出现了一定幅度的上升,说明库存去化存在一些干扰因素。但类似自住房、京津冀一体化等外部因素都不是长期稳定的,所以这种状态应该不会持续太久。业内人士认为,随着购房者逐步结束观望,尤其有迫切需求的购房者入市,二季度北京二手房交易将会稳步复苏。尤其对于市场需求非常强烈的北京来说,房价涨幅虽收窄,但稳中有涨仍是大势所趋。

  和以往不同,此次二手房成交量下跌的同时,北京新房市场成交量也呈现出一定的下滑。普遍观点认为,去年开始推出的自住房起到了一定的效果。“不少刚需群体开始投入到自住商品房的购买中。”一位大型房企的营销负责人告诉记者:“前两次都达到了20∶1左右的比例,虽然概率很低,但7折的优惠还是值得大家去试一把。如果不是很着急买房的人,这段时间可以一直把注意力放在自住房上,反正相关规定没有限制只能摇一次号。”他表示,在自住房和普通商品住宅之间观望,应该是现在绝大多数人的心态,而这也使得一些开发商下调了开盘预期价格。

  此前有媒体爆出,通州台湖的东亚·印象台湖就出现了北京难得的降价现象,另外也有几个楼盘单次推盘量减少。但此类现象不具有普遍意义,据记者了解,一些热点楼盘依然供不应求,例如房山长阳的首开熙悦山、大兴的万科橙、京投银泰(行情,问诊)·琨御府等项目依旧火爆。记者致电琨御府的售楼处,其工作人员表示,目前140平方米到160平方米的户型可谓是“房企主推、顾客最爱”,不少购房者都表达了一定要“抢一套房”的意愿。当记者咨询最近整个房地产市场的清冷状态是否影响到楼盘销售时,这位售楼人员告诉记者,从目前看房的情况来看,此楼盘应该还是需求远远大于供给的。“如果要看房的话需提前预约,否则来了也没有工作人员接待,看房的人实在是太多了。”针对这种现象,严跃进解释称:“地段差的楼盘有可能会有一定下跌,这是因为其本身不具有很强的市场价值。但大部分应该还是没什么变化,甚至继续上涨。尤其是四环内的住宅,基本没有降价的可能性。”

  农业银行(行情,问诊)北京分行的一位工作人员告诉记者,缩紧房贷的确是因为房企没有前两年那么看好房地产市场了,不过此次调整的确也和配合政府调控政策有关。这样可能会对非一线城市带来比较大的影响,但类似北京、上海这样的城市,不必过高期望或担忧房价的崩盘。此外,针对有不少人拿杭州的情况来做对比,该工作人员强调:“杭州每年新房和纯投资性的空置房大约有20多万套,这还不包括普通购房者用于投资的房子,但当地一年正常消化的房子的数量只有四、五万套左右。这种情况下泡沫很大,房价不降怎么可能呢?对于北京来说,供小于求的情况一朝不改变,就很难谈降价。”

【作者: 张末冬】 (责任编辑:祝玉婷)

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