细解房贷提前还款之惑

白银大赛千万实盘资金派送中 2014年04月24日 18:38   来源: 中国城乡金融报   网友评论(人参与

  随着广大城乡居民的收入水平不断提高,过去的“房贷族”手中有了余钱,是提前还款还是按合同约定还款,成为了困扰许多所谓“房奴”们的一个常见问题。

  贷款人是否提前还贷需要考量其是否有足够的流动资金用于提前还款。这里所说的流动资金应扣除3-6个月的紧急备用金。换句话说,还款用的资金必须是闲钱。

  通常若理财收益能覆盖贷款利息支出,或短期有超过正常收入水平的支出建议不提前还房贷。

  不宜提前还房贷大致包括如下几种情况:

  享受7到9折利率优惠的房贷或住房公积金贷款。由于这些贷款人已享受了较低折扣或低利率的优惠政策,以后再申请贷款难以获得如此低的利率。目前若央行在年内无降息动作,或央行降息,利息会比前期更低。这种情况下若理财收益率高于贷款利率,可通过理财收益来抵充贷款的利息支出,并实现套利收益。

  市场利率处于平衡状态或处于降息通道,宏观经济处于萧条或复苏阶段,贷款人具备较高的理财专业知识和较强的风险承受能力。当宏观经济处于萧条阶段,国家为支持经济发展,通常会采取降息方式,存、贷款利率步入下降通道,债券价格一般处于上升通道,此时投资长期债券或债券型基金会获得较高收益;若宏观经济处于复苏阶段,则股票的价格处于回升阶段,投资股票或股票型基金会获得较高的收益。

  等额本金还款期已过1/3的购房者,以及等额本息还款已到中期的购房者。由于等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。在这种情况下,当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此提前还贷意义不大。

  家庭或个人今后几年的规划和资金需求可能较高,则不宜提前还房贷。若年轻夫妇结婚不久,在不远的将来必然会面临养育子女、赡养父母、储备子女教育金等需求,这对家庭资金提出较高要求,这种情况不必提前还贷。

  是否需要提前还房贷,每个家庭要根据自己的实际情况,结合国家的相关政策来确定,符合如下情况可考虑提前还房贷:

  利率变动处于上升通道,而投资理财的收益刚能覆盖或不能覆盖贷款利息支出,可考虑提前还房贷;理财意识不强,不能有效克制消费欲望者;不愿意有负债,不想承受过大生活压力的贷款人;贷款时实行上浮利率者和处于还款初期的贷款人;希望将房屋按揭贷款还清,再以房产抵押从银行获取更多贷款的情况; 收入不稳定或收入前景不确定,最好提前还房贷。

  提前还房贷不一定是全部还清,可根据银行的规定提前偿还部分房贷。

  提前还贷需注意三个问题:问清银行要求,是否要收违约金;准备相关文件,如身份证、借款合同到银行办理审批手续;及时退保及解抵押。

  借款人如果结清贷款的话,一定要及时携带房产证,结清证明和抵押在银行的他项权利证去有关部门办理解抵押。对于提前还贷收违约金,各银行有不同的要求,一般三年以上不需支付,对三年以内违约金,有的多收一个月或三个月的月供,或多收提前还款额一个月的利息等,所以提前还房贷必须了解借款合同是如何约定的。如果资金用于理财多实现的收入与违约金差不多,可等到不需支付违约金时再还房贷。

(责任编辑:申雪娇)

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