房管局:降低房贷准入标准要慎重选择

白银大赛千万实盘资金派送中 2014年04月25日 07:29   来源: 中研网   网友评论(人参与

  海南省统计局最新发布的数据显示,一季度,海南省房屋销售面积为243.12万平方米,比去年同期下降6.6%。其中,住宅销售235.26万平方米,下降7.6%;房屋销售额为266.49亿元,同比下降8.9%,住宅销售额为258.26亿元,下降9.8%。

  其中,海口、三亚房屋销售面积下降明显,影响了全省的房屋销售。据统计,海口市房屋销售面积为49.76万平方米,同比下降10.1%。三亚市房屋销售面积为25.85万平方米,同比下降43.4%。特别是三亚市超四成的销售回落,造成销售面积占全省的比重由去年同期的17.6%跌至10.6%。

  分地区看,东、中部地区房屋销售面积均下降。一季度,东部地区房屋销售面积为163.51万平方米,同比下降12.7%;中部地区销售18.82万平方米,下降4%。与其相反的是,西部地区房屋销售面积为60.79万平方米,增长14%,减缓了下降幅度。

  受房屋销售回落影响,房地产开发企业来源于定金及预付款的资金明显减少。一季度,定金及预付款为147.08亿元,同比下降10.6%,占本年资金合计的比重为28.5%,比去年同期36.7%的比重下降8.2个百分点。

  

  万科集团董事局主席王石近日公开表示,2008年因为楼盘降价,万科被南京市政府罚款4000万元。此言一出,一石激起千层浪。南京市物价局随即发出声明:对于突破商品房最高销售价格的开发企业曾作出过行政处罚,但从未对降价销售的企业作出过处罚,不存在降价罚款。

  实际上,万科被罚事件要从南京特殊的“一房一价”政策说起。2007年5月,南京市物价局、房产局等五部门联合发文明确楼盘销售实行政府指导价。同年,万科光明城市花园三期部分房源高出政府对该项目的指导价7728元/平方米,由于当时市场火爆,上探到10000元/平方米仍销售一空。最后仅剩两栋楼王时,定价十分尴尬,为了在均价上达到南京物价局的要求,万科决定以7000-8000元/平方米的低价出售,这种低于前期售价的行为引发三期业主不满,业主要求万科给予补偿,并要求南京市物价局对万科此前高价售房的行为进行处罚。

  也就是说,当年万科两栋楼王不降价便违反政府规定,降价又会引发已购房的业主不满,陷入了进退两难的困境。

  “南京市政府确实开了罚单,不过万科降价的原因很复杂,老板可能是记错了。”万科一位内部人士告诉,公司并不愿重提此事,以免影响地方分公司与政府的关系。

  尽管此事有其特殊性,但大型房企降价在地方上引起的反弹并非孤例。王石在接受媒体采访时称,另有几个重点城市因万科降价,进驻万科查账、查税。2008年有地方政府召集房企开会时,主题可以概括为“不许降价,远离万科”。

  上述万科内部人士向透露,如今万科不敢轻易提降价,一方面害怕前期业主闹事,另一方面也怕得罪地方政府。

  业内人士则表示,由于调控任务,地方政府有控制房价上涨的压力,但从自身利益出发,地方政府显然更不愿意看到房价下跌。

  “最近宁波某区有楼盘想降价,但区里领导考虑降价造成的负面影响较大,所以和房企打了招呼,就没降成。”浙江一房地产资深人士告诉,最后这家开发商只好选择了偏远的一个别墅项目降价,因为产品受众群体较窄,且地段偏,降价负面影响较小,地方政府只好睁一只眼闭一只眼。

  长沙一开发商营销人士表示,“大型房企不敢明目张胆降价,还有多重考虑。小房企影响力不大,地方项目也不多,但像万科、保利这样的龙头房企在一个城市就有多个项目,如果降价对市场影响会很大。”

  “现在地方政府找开发商座谈,一般只会邀请一些有代表性的房企去,小房企根本不在邀请之列。”上述人士称,

  业内人士透露,长沙、杭州、宁波等地方政府召集开发商座谈时,都谈到开发商不要轻易降价抛盘,以免引起市场悲观情绪蔓延。而有的地方政府甚至不允许开发商明着打出降价宣传牌,甚至发出口头指令,让地方媒体少报道楼市降价方面的消息。

  4月18日,浙江省长李强主持省政府常务会议时,要求舆论宣传要吹响“冲锋号”,传递正能量;要抓好风险防范,特别要防范房地产业有大的波动和企业互联互保可能引发的金融风险。4天后,在杭州市政府举办的一季度经济形势分析会上,杭州市发改委提出建议,要建立房地产企业重大调价政策预报制度,房企在重大调价发布前,必须通报市有关部门。

  长沙市住建系统有关负责人对表示,政府不会对房企降价做出处罚,但会引导房企保持楼市稳定的信心。

  “对降价进行处罚应该不会,明着降价拿不上台面,但得罪了政府,以后在项目审批上、税收上,会遇到很多不必要的麻烦。”湖南一家房企老板直言,“政府不许降价,房子卖不出去,开发商资金难以回笼,大房企还好,但中小房企拖不起,如果资金链断裂了,政府会出钱救吗?明显不可能,最后吃亏的还是企业。”

  “不管是不准涨价还是不准降价,地方政府都是从自身利益考虑,涨价引发民众不满会影响社会稳定,降价又会导致开发商不想拿地,土地如果卖不出去或卖不出好价格,显然会影响地方的财政收入。”上述房企老板进一步表示。

  目前,在明降阻力重重的背景下,一些房企选择了暗降的方式,如推出特价房、垫首付、送精装修等。对这些变相降价的行为,开发商一般只承认是楼盘促销,却始终避谈降价。

  

  广州房管局官方微博发布购房提示,表示首付分期存在借贷安全隐患,购房者要慎重选择。近期广州多个楼盘推出分期首付,以降低门槛,吸引更多买家出手,目前该促销办法也开始在全国蔓延开来。

  房管局:变相降低房贷准入标准购房者要慎重选择

  广州国土房管局在认证的官方微博中发布购房提示,内容显示开发企业以分期首付促销商品房的行为是“变相降低房贷准入标准”,“存在借贷安全隐患”。.

  在该购房提示中,广州房管局请购房人“慎重选择”以分期首付的方式购房,以免造成不必要的损失。

  虽然指出了分期首付为变相降低房贷准入标准,不过该提示并未提及会不会对开发商的行为采取相关措施,仅提示购房者要注意。

  是否继出手整治“双合同”后,房管局再出招限制分期首付行为令人关注。不过网易房产记者注意到该提示仅出现在房管局的官方微博,在其官方网站并未看到,暂时也没有看到房管局有公开的行动。

  分期首付现全国蔓延趋势业内表示营销噱头更重

  自去年底广州推出“穗六条”调控加码政策,各项要求进一步提高,二套房首付提至7成,同时对外地购房者的社保要求提升至三年。而今年以来,由于受银行信贷缩紧影响,首套房贷利率从有优惠到基准利率,再到现在的上浮,购房者负担渐增。

  随着今年开年以来市场成交持续处于较低迷状态,祈福、时代地产、合景泰富、保利等开发企业纷纷推出分期首付的促销措施,以期吸引更多购房者出手。据有关媒体的统计,最多时有超过20个楼盘推出了该活动。在广州、深圳重新出现首付分期后,垫首付的方式目前也开始在全国其他一些城市如沈阳、扬州、烟台、济南、郑州出现,或有全国蔓延的趋势。

  首付分期并非第一次出现,不过今年再现江湖同样在市场上引起争论。广东保利地产(行情,问诊)余英就公开表示,首付分期是开发商有道德的表现,其认为刚需买不起房,首付应该降低,甚至零首付。

  不过对于分期首付,业内专家则多认为是营销策略,方圆地产首席分析师邓浩志就表示这更多是一个营销噱头,对于资金能力不足的购房者来说帮助仍不大。

  职能部门态度从严查转为购房提示

  这不是广州第一次出现分期首付问题,也不是房管局第一次提醒分期首付存在借贷安全隐患,在2012年市场受调控影响进入低米期时,同样有不少楼盘推出了分期首付方式,房管局彼时也发布公告提醒“预购人不要以分期首付方式购买商品房”。

  而在更早的2008年,广州也出现“一成首付”、“两成首付”等分期首付情况,而那时广州市房管局则是严查低首付促销行为,认为此举“存在引发类似于美国次贷危机的风险”,在当年五一假期的巡查中还勒令叫停了三个楼盘的“分期首付”行为。

  从2008年严查的勒令停止,到2012年的公告预购人“不要”,再到目前通过官方微博提示“慎重选择”,作为相关职能部门的态度在这几年已经发生明显了改变。

(责任编辑:申雪娇)

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