房企现金流命脉 个贷占房贷7成关乎房企血脉

白银大赛千万实盘资金派送中 2014-05-17 22:09:51 来源: 第一财经日报 作者: 微博

  面对持续下滑的市场销售,央行5月12日关于个人房贷的“窗口指导”,让房企看到了一线曙光。

  “没有开发贷项目可以继续做,没有个人房贷开发商就只有等死。”近日,某房企高层对《第一财经日报》说。

  据估算,银行贷款在房地产行业资金构成中,占50%左右。而个人房贷又是重中之重,央行统计数据显示,去年末和今年一季度末,个人房贷在全部房地产贷款中占比都高达近70%。

  业内人士认为,个人房贷供给直接影响房企现金流,通过增加信贷投放可以稳定市场信心,同时避免刺激投资冲动。在监管层已发出“号召”的情况下,银行房贷审批提速将是大概率事件,但增加信贷投放则言之尚早。

  房企现金流命脉

  某股份制银行信贷部门高层告诉《第一财经日报》,来自银行体系的各类资金,在房企资金构成中的占比最高时曾经达到80%左右,而自有资金、募资等只占20%;近年来随着信托、私募等市场兴起,银行资金占比有所下降,但仍达到50%左右。

  按照央行的分类,房地产贷款分为地产开发贷、房产开发贷、个人购房贷款三类。上述股份制银行人士称, 各企业情况不同,且缺乏权威数据,个贷在房企资金中具体比例很难测算,但占比肯定高于开发贷。

  “房企预收账款和营业收入产生的现金流,有相当部分来自个贷。”正略钧策副总裁薛迥文说,这部分资金正是房企最为重要的资金来源。

  央行贷款投向报告显示,截至去年底,全国银行业金融机构人民币房地产贷款余额为14.61万亿元,同比增长19.1%。其中,房产、地产开发贷余额共计4.59万亿元,占比约三成,而个贷余额则为9.8万亿元,占比约七成。到了今年3月末,全国房地产贷款余额进一步增长到15.42万亿元,其中开发贷余额共计4.9万亿元,个贷余额10.29万亿元,后者仍占房贷总量68%。

  而由于销售不景气,房企资金状况已经不容乐观。上海易居房地产研究院发布的一份报告显示,同去年全年相比,今年一季度开发商国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金的同比增速分别下降12.7个、66.7个、11.7个和30.8个百分点。

  在此情况下,个人房贷已成为房企现金流的命脉。央行数据显示,去年四季度和今年一季度,全国银行业金融机构个人购房贷款环比分别增加了3300亿元、4900亿元,同比增长21%、20.1%,但增速环比也分别下降0.1、0.9个百分点。

  

  央行的逻辑与银行的顾虑

  “开发商敢说不要开发贷,但绝对不敢说不要个贷。”某房企高层对《第一财经日报》说,个贷关乎销售回款,对现金流产生直接影响,因此比开发贷更为重要。

  上述股份制银行人士则称,开发贷和房贷同样重要,但开发贷是消耗资金,个贷则产生现金流,在项目后期重要性要大于开发贷,甚至是决定房企死存亡的命脉,增加个人房贷供给,可以改善房企现金流。

  房贷还涉及资金来源渠道问题。某股份制银行地产金融部高层对《第一财经日报》说,开发贷融资渠道较多,即使不能从银行贷款,开发商也有其他融资渠道,而个人房贷则只有银行这个唯一通道。央行此次之所以未提及开发贷,可能也与此有关。“买房子的人拿到了房贷,开发商才能卖房子,才有资金还前面的贷款,否则资金链就要出问题。”

  而在一名浙江房企人士看来,监管层也希望通过刺激销售来稳定市场,但不愿直接干预。同时,放松开发贷意味着鼓励投资,而在房地产市场泡沫膨胀的情况下,这不是监管层愿意看到的结果。

  不同于以往,央行此次虽然向银行提出了要求,却未明确房贷投放的具体指标,而这也为政策执行留下了悬念。

  “银行是独立的市场主体,有自由选择权,怎么去考核、风险谁来承担,都没有具体措施,估计象征意义要大于实际效果。”薛迥文分析,这为银行执行政策提供了弹性空间。

  上述股份制银行人士也对《第一财经日报》说:“监管层既然有要求,银行肯定会响应,但响应到什么程度很难判断,估计动作不会太大。”他称,在历史上,就曾有过监管层号召但银行消极行动的先例。

  上述业内人士均认为,银行的顾虑主要来自两方面,一是个人房贷利润相对较低,若降低利息,会影响银行利润;二是目前资金紧张,若不放松信贷规模管控,银行不可能拿出更多资金投向房贷。

  “换句话说,如果收入不能覆盖成本,或者利润空间很小,银行肯定不愿干。”上述股份制银行人士说。

  此外,正在加剧的房地产市场风险,也增加了银行顾虑。“2008年市场也出现了风险,但4万亿出来之后,房价嗖的一下就上去了,这次一些中小开发商真的挺不住了,大家都要做好过冬的准备。”上述股份制银行人士说。

(责任编辑:申雪娇)

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