二手房评估失实 债权银行如何维权

白银大赛千万实盘资金派送中 2014-06-20 11:38:23 来源: 中国城乡金融报

  案情介绍:

  原告:A 银行

  被告:袁某

  B评估公司

  2003年5月,袁某以其购买的某二手商铺作抵押,向A银行申请商铺按揭贷款,A银行根据B评估公司出具的评估报告,并在中介公司提供保证担保后,向袁某发放了人民币700万元贷款,同时对袁某办理了具有强制执行效力的公证文书。贷款发放后,袁某仅按合同约定履行还款义务至2004年10月,随后停止还款。

  2005年4月,A银行凭具有强制执行效力的公证文书向法院申请执行。执行中,法院对抵押商铺进行了评估拍卖,评估价为666万元,拍卖成交价为420万元。A银行因此收回了部分贷款本息,剩余贷款本金及相应利息因未发现袁某其他可供偿债的财产线索,法院出具了执行中止裁定。

  2006年5月,A银行以B评估公司的评估价格不合理导致银行财产损害为由向法院提起诉讼,要求B评估公司赔偿本案所欠本金及相应利息。但评估公司却认为袁某仍具备偿债能力,即使其不再具备偿债能力,因中介公司为其提供担保,应由中介公司继续偿还债务。

  法院审理及判决:

  审理中,法院鉴于本案焦点在于抵押商铺的评估价格,故聘请了房地产估价专家对B评估公司所作的评估进行鉴定,结果表明:B评估公司评估报告技术过程不规范、估价方法不完整、租金收益失实、估价结果不合理。专家同时鉴定,本案抵押商铺在2003年4月20日评估基准日的评估价值仅为479万元。

  法院综合分析本案债务产生的各种原因及评估公司估价不实的前提,认为评估公司应承担相应的民事赔偿责任。同时认为A银行未追及本案保证人也是事实,由此对贷款的求偿也带来了一定影响,因此法院终审判决,评估公司承担本案60%的民事赔偿责任。

  案例评析

  本案是一起因侵权行为所引起的财产损害赔偿纠纷案件,所谓的侵权行为是指行为人由于过错以作为或不作为的方式,侵害他人人身权利和财产权利及其利益,依法应当承担损害赔偿等法律后果的行为。

  本案中,B评估公司作为A银行认可的有评估资质的评估公司,在明知其评估报告将作为A银行放贷主要参考依据时,未正确履行责任,片面地以袁某的房产买卖合同为依据,故意作出远高于正常市场价格的房地产估价报告,该结果与法院聘请的房地产估价专家委员会的鉴定结果明显不符,违反了房地产估价规范所要求的估价结果应客观、公正、合理原则。A银行正是依据B评估公司这一错误的评估报告,发放了与该抵押物市场价值不符的贷款,造成部分贷款无法收回,该损害后果与B评估公司的过错行为是有一定因果关系的。

  同时,B评估公司提供的袁某有偿债能力的财产线索不能对抗法院强制执行袁某后仍无偿还能力这一事实。同时,本案虽有保证人,但保证人的担保义务是抵押借款合同中约定的合同义务,要追究保证人的保证责任,是基于抵押借款合同,而本案是侵权之诉,基于侵权人过错承担赔偿责任,两者是独立存在的,在债务履行中没有连带关系,债权银行可向任一方求偿,债务人均有给付义务。本案是一般侵权纠纷,适用过错原则,应按侵权人的过错大小,与损害后果的因果关系因素确定侵权人的赔偿责任。以此,可认定评估公司应承担赔偿责任。

  案例启示

  在发放按揭贷款时,如何确定交易二手房正确合理的价格,是银行按揭贷款风险防范的重要一环。由于银行自身缺少有评估资质的房地产估价人员,无法对二手房交易价格进行合理判断,往往依靠外部力量,这就使风险控制的主动权被动旁落。但实际上银行即便没有评估资质和能力,也可对交易二手房价格进行调查证实,即调查参考近期周边同地段、相似条件二手房的成交价格,两者对比,也可证实评估公司评估报告的正确性。本案提醒我们,即便对有评估资质的评估公司,银行也绝不能迷信,必须要有另外参考证实的渠道,以确保估价准确性。当二手房按揭贷款出现事实风险,银行进行风险化解时,除向借款人本身进行催收,对二手房交易各环节也要进行考量分析,这既为查找风险原因,防止重蹈覆辙提供依据,也为化解风险拓宽渠道。本案对B评估公司的成功追责,为银行同类型案件维权创新了思路。

(责任编辑:申雪娇)

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