P2P众筹购房 赚钱诱惑下的风险

白银大赛千万实盘资金派送中 2014-07-01 08:59:05 来源: 第一财经日报 作者: 杨佼

  [ 在这种模式下,由于投资者参与较少,如果信息披露、监督不到位,众筹发起方和开发商、买家之间极易形成利益输送,从而损害投资者利益 ]

  从各行其道到“合体”双修,P2P、众筹这对互联网金融孕育的孪生兄弟,正在走向合流,并且将触角伸向房地产领域。

  6月中旬,东莞一家名为团贷网的P2P平台推出房地产众筹业务,将第一期众筹资金1491万元用于投资当地一处房产。从7月2日开始,其第二期项目亦将上线开放。而在此之前,深圳某网络借贷信息平台亦已推出过类似项目,目前已发布的资产包多达十个。

  虽然资金用于买房,但上述众筹却与居住毫无关系,而是纯粹用于投资。从昨日开始,团贷网第一期项目将进行为期一周的投票,决定是否出售该房产。若顺利成交,参与者短短半个月就可以获得大约4%的回报。

  “这实际上是利用众筹炒房,通过这种方式赚快钱。”有业内人士向《第一财经日报》记者分析,众筹房地产并无不可,但由于平台几乎包办了交易的整个环节,因此要加强监督和实现信息透明,以保护投资者利益。

  P2P众筹“合体”

  据团贷网官网信息,7月2日,其将有一个众筹项目开放,众筹目标为1.8万份,每份金额1000元,共筹集资金1800万元,用于购买投资位于东莞的一幢别墅。而在此前的6月中旬,其第一期产品已经上线,众筹资金1491万元,资金亦用于购买房产。

  实际上,成立于2012年6月的团贷网,此前并非以众筹为主业,而是一家“半路出家”的P2P网贷平台。据其董事长唐军介绍,该平台自从成立以来,累计成交量已达到25亿元以上,其中,今年超过11亿元。

  实际上,P2P平台与众筹“合体”,团贷网并非唯一的例子。随着行业发展,P2P平台与众筹合流的做法越来越多。今年5月,深圳某网络借贷信息平台推出类似业务,通过众筹为湖北一宗地产项目筹集资金660万元。

  据该平台披露的资料,在上述项目中,房地产开发商以资产包权益转让的形式,将位于湖北红安一幅面积3万平方米、评估价1350万元的土地,作价660万元转让给投资者,亦即将3万平方米土地分拆为300份,共计融资660万元。

  而据公开信息,到目前为止,上述旅游地产运营方已发布10个众筹资产包,融资额均为660万元。除了其中3个尚未满额外,其他7个资金已经筹集到位,融资总额超过4500万元。“和其他融资方式相比,众筹不但效率高,而且融资效果也要好很多。”项目运营监管方人士称。

  较强的吸金能力,是P2P平台介入众筹的主要优势。唐军称,该产品正式上线后4分钟内就成交了600万元,3小时共成交约900万元,达成率约60%,第二天已足额筹集全部资金,共有443名投资者参与。

  “买别墅只是我们众筹业务的第一步,只要有合适项目,以后商铺、二手房、代收租金物业都会去做。”团贷网总裁张林称,未来若有适当机会,还可以考虑通过与房产商合作的方式,进入房地产开发领域。

  “众筹一个地产项目,可以按照持有比例来分割,这么多人买一套房子,没办法住,怎么去分割?难道每人分一小块?”深圳某股权众筹行业人士说。

  对于这一疑问,张林称,上述众筹其实更多的是带有投资性质,目前买的都是已经建成销售的房产,物色到符合要求的房产并筛选后,再向投资者发起众筹,然后持有、寻找买家,通过其中差价获利。

  而上述湖北旅游地产众筹亦如此。《第一财经日报》记者获悉,虽然众筹资金用于尚在开发的旅游地产,但对应的资产是土地使用权,到期后通过处置资产获益。

  赚快钱

  P2P、网络借贷信息平台之所以推出房产众筹,其初衷无疑是建立在看涨房价的预期之上。如上述湖北旅游地产众筹运营方就称,项目处于长江经济带核心位置,属高铁直达区域,预计一年后其市场价值将达2000万元。

  唐军亦称,目前东莞房价在9000元/平方米左右,远低于深圳和广州,随着珠三角城轨开通,广深莞将逐渐构成1小时生活圈,东莞房地产具有很大升值潜力。

  按照团贷网与投资者约定,通过众筹购买的房产,最长持有期限不能超过3年,并实时更新价格,中途如果找到买家,经投资者同意后可以出售,投资者亦可中途转让。

  但实际上,对于已经购买的房产,团贷网并不打算长期持有。从昨日开始,参与者将进行为期一周的网上投票,决定是否出售该房产。“如果超过51%的参与者同意,我们就把这套房子卖掉。”唐军说。

  据其介绍,其已购买房产中的第一套,目前已确定买主,售价为1600万元。如果最终成交,收益将达109万元,除掉47万元税费后,仍有62万元利润空间,净收益率超过4%,但其持有时间至今不过半个月。据此计算,其年化收益率接近100%。

  而上述旅游地产众筹也同样采取了类似做法。据其产品推广信息,虽然存续期长达五年,但项目运营方给出的年化预期增值率却高达105%,并承诺若项目运营一年后未能增值,将以原价受让持有人份额。

  在业内人士看来,这实际上是一种“投机”行为。“这就是众筹炒房,通过快速买卖获益。”上述深圳某股权众筹人士说,通过这种方式,众筹参与者、发起方都可以在短期内获益,目的就是赚“快钱”。

  “也可以这么理解,但是通过这种模式,用户得到了一个新的投资和赚钱渠道。”唐军对此并不讳言。

  模式之考

  在房地产市场风声鹤唳之际,众筹购买的房产是否能够升值,存在极大疑问。“众筹房产也不是不行,但从目前的情况来看,风险显然要大于其他行业,未来能不能赚钱很难说。”宏源证券(行情,问诊)研究所副所长易欢欢说。

  “价格比较便宜、有买家的房子才会众筹,不是所有的房子都这么做。”张林对《第一财经日报》记者表示,众筹房源价格一般都会低于市场价20%~30%,出手时价格也会低于市场价,因此不担心没有买家。“我们接触的企业老板很多,而且找的都是有消费能力的企业主。”张林说。

  不过,更严重的问题不在这里。按照相关法律规定,募资对象超过200人即为公开发行。在业内人士看来,众筹投资门槛往往较低,如果筹集资金过大,极易涉嫌非法集资和非法发行股票

  而实际上,上述房产众筹无论是份额拆分,还是参与者数量,均已突破这一规定。如团贷网第一期项目,参与人数即已达到443人。而上述旅游地产项目,虽未公布参与者数量,但份额也达到了300份。

  “确实有触犯法律底线的危险,但也不必一概而论,具体要看项目具体运作情况,如果能做到向特定对象募集,也能避免非法集资的风险。”易欢欢说。

  对此,张林表示,其众筹项目并未向公众开放,只有其平台用户才能看到项目信息,而且现有参与者全部来自其平台已有用户,并不存在向非特定对象集资问题。

  团贷网提供的资料显示,在物色房源、发起众筹、持有、投票等环节中,除了投票需要投资者参与外,其他环节均由团贷网负责。因此,投资者也不直接持有所购买房屋产权,而是由团贷网成立第三方公司代持。但在卖出时,需要参与者投票决定,若投票率或赞成率超过51%,即可对房产进行处置,反之发起方则只能继续持有。

  对于这种模式,此前就有业内人士认为,在这种模式下,由于投资者参与较少,如果信息披露、监督不到位,众筹发起方和开发商、买家之间极易形成利益输送,从而损害投资者利益。

  “如果担心众筹发起方与开发商搞利益输送,投资者参与之前可以调查决定是否投资。”易欢欢向《第一财经日报》记者分析称,这实际上是道德风险,可以通过提高投资者参与度、加强监督等方式解决。

(责任编辑:申雪娇)

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