钟伟:个人房贷利润被稀释 导致银行不愿放款

白银大赛千万实盘资金派送中 2014-07-19 10:39:33 来源: 地产中国网

  上半年,中国楼市成交量显著下滑,房价开始松动;大部分房企业绩下滑明显,部分楼盘降价意图明显……那么,下半年,中国楼市将演绎怎样的调整?

  7月16日,在三亚举办的“博鳌21世纪房地产论坛”上,向来与地产大炮任志强唱反调的北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生在接受地产中国网专访时,对下半年、甚至未来一段时间房地产走势做了预测。他认为,目前,房地产库存不断增加、企业资金趋于紧张、购地意愿降低,随着时间的推移,无论是成交量还是价格,将出现显著的调整,“总体上来说,房地产市场处于平稳的下行通道当中。”

  下半年不如上半年

  地产中国网:今年以来,楼市进入了调整期,总体而言,各大城市的成交量都有较显著的下滑,您认为,下半年楼市走势如何?

  钟伟:上半年,新开工面积高于竣工面积,也高于销售面积,因此库存量在不断增加,基于此判断,下半年不如上半年。更值得注意的是,待售面积在迅速增长,上半年这个数字大概是5.4亿平米,也就是说,获得了预售证但卖不掉的房子特别多,这个开发商造成了巨大的压力,也会减少开盘量。

  另外,房企资金缺口可能逐渐出现,尽管上半年房地产开发投资金额达3万亿,而开发商到位资金却达到了4.6万亿,但还有个别企业资金缺口较大,这样下半年就会出现降价或者降低交房标准来虚假竞价。

  值得注意的是,下半年新开工量和土地购置会下降的较快。其实房地产开发投资是6个月房地产销售滞后的函数,如果上半年销售情况不理想,自然下半年房地产企业新上项目,新购置土地也不理想。总体上来说,房地产市场处于平稳的下行通道当中。

  地产中国网:在这种情况下,房价也没有下跌的可能?若有可能,下跌幅度有多大?

  钟伟:可能性非常大。去年商品房销售总量为13亿平方米,而按照上半年的趋势,今年每个月能卖到8000万平米左右,据此估算,全年也卖不到10亿平方米,这就比去年降低30%左右,如此一来,开发商自然要调整价格。而今年上半年,楼市销售量下降速度超过了价格下调速度,在过去的两次调整中,也是类似的情况,成交量下降到一定阶段,价格会跟随下降。从08年年底到09年那段时间,房价下行了15%左右,但现在还远远没有到这个程度。

  调整尚未到位

  地产中国网:按照您的说法,若房价持续下调,房企间会不会出现的新一轮洗牌,甚至有些房企会被淘汰?

  钟伟:一些房企被淘汰也是好事。在很多产能过剩的行业当中,因结构调整出现了优胜劣汰,包括煤炭、钢铁等,这是一个自然的过程,房地产行业也不可避免。其实,在前两次的调整当中,在真正的降价阶段,也出现了一波房企并购潮,还有一些房企卷款而走了,不在做房地产了;有些企业被迫出售项目,甚至连品牌和公司都被收购了。现在来看,这次调整还没到卖项目的程度,所以大规模并购尚未发生。

  地产中国网:在这种情况下,房企该如何避免被淘汰?也就是说,如何在淡市下做强?

  钟伟:单纯的模式已不能适应当前环境,未来,要做强,房企要向产业+地产、互联网+地产等方向发展,也就说,要么让自己的产品变得不可替代,要么做其他行业。

  地产中国网:与去年相比,上半年土地市场较为冷清,您对未来的走势是如何判断的?

  钟伟:会继续冷清下去。首先政府还是希望高价出让土地,维持现有的地价水平,这个也是死结,如果新推的土地价格往下走的话,那么现有已经拿地的开发商就不满意。如果政府希望维持现有的土地价格往外推的话,那谁来新购这些土地?

  大家有为难情绪,从日本的经验来看,往往地价的下跌比房价的下跌更显著。日本的城市的中心,包括东京核心区的地价,巅峰的时候和跌到底的时候价格大概是七分之一。我估计,目前很多房地产企业新购置土地的时候他都会斟酌一下,到底我现在冒险新购置土地,还是过几年,我去收购项目,甚至收购其他房企?这个都是有可能的,另外,未来土地出让可能更多。

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(责任编辑:祝玉婷)

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