银行房贷未有明显放松 避险趋利情绪普遍较浓

白银大赛千万实盘资金派送中 2014-07-29 19:51:15 来源: 财经网

  随着各城市取消或调整限购政策陆续出台,市场上对信贷政策调整的议论也不绝于耳,尤其是在近期央行公布一系列数据显示货币供应量、贷款余额、房地产贷款新增量等高于市场预期的情况下,各城市“限贷”政策执行到底有无松动,房贷额度、利率、放款周期等有无调整。

  为此,我们对全国33个城市的101家银行分支机构进行了电话调研,调研结果显示,全国各城市银行贷款环境总体偏紧,主要表现在:一,即使受益于定向降准,仍有近三成农商行停贷或不涉房贷;二,超八成银行首套利率执行基准或上浮,个别上浮20%;三,二套房方面,首付要求七成的银行占20%,利率上浮超过最低1.1倍的银行占30%,个别上浮30%;其四,三套房停贷的政策并未有实质性改变。

  停贷:即使受益于定向降准,仍有近三成农商行停贷或不涉房贷

  就调研结果来看,停贷银行相对较少,约有9家。其中,有6家银行全面停贷或不涉贷款,2家商业银行为沈阳民生银行(行情,问诊)和沈阳的广发银行,有4家城市农商银行,占据多数,分别是长春农商银行、福建农商银行福州分行、宁波农村信用社、大连农商银行。另外,2家银行暂停二套房贷款,分别是沈阳的邮政储蓄银行和石家庄的河北银行;再次,哈尔滨浦发银行(行情,问诊)1家暂停新房房贷,只做二手房贷款业务。

  从调研结果来看,尤其值得注意的是,农商银行作为近期两次“定向将准”的主要受益银行,仍是停贷或不涉房贷的主力,14家城市农商行中,有近三成停贷或不涉房贷,定向将准向市场投放的资金流入房地产市场的恐远低于市场预期。

  首套房:超8成银行利率执行基准或上浮,不足一成银行仍有优惠

  CRIC研究中心所调研的101家银行中,除去6家银行暂停房贷,43%的银行首套房贷执行基准利率,37%的银行首套房贷上浮5-10个百分点,12%的银行首套房贷利率上浮15-20个百分点。另外,有8家银行对首套房贷有5-18%的利率优惠,且以国有银行为主,分别是沈阳中国银行(行情,问诊)、北京农业银行(行情,问诊)、青岛交通银行(行情,问诊)、南京建设银行(行情,问诊)、宁波光大银行(行情,问诊)、大连的大连银行、天津的天津银行和常州江南银行。

  从城市来看,17个城市首套房贷利率都在基准利率基础上有一定比例上浮,且7个城市最低上浮在10%以上,郑州甚至最低上浮20%,10个城市最低上浮5%,其余16个城市则最低实行基准利率。

  二套房:首付要求七成的银行占20%,利率上浮超过最低1.1倍的占30%

  就调研结果来看,二套房无论在贷款利率还是首付比例上都没有任何松动的迹象,且相比1季度末的调研,基准利率上浮比例大于10%的城市数量趋于增加。

  就首付要求来看,除去停贷的8家银行,有19家银行的二套房首付要求超过央行规定的最低6成标准,达到6.5或7成,主要是沈阳、北京、深圳、广州、上海、杭州、武汉、南昌、长沙和西安的国有银行和股份制商业银行。

  就利率来看,所有城市的所有银行都在执行最低1.1倍基准利率,而且有4家银行继续上浮10个百分点的利率,有24家银行二套房贷利率执行1.2倍基准利率甚至更高的标准。这其中南京、贵阳、西安在实际操作过程中最高上浮范围达30%,而郑州和重庆上浮30%更是常态,为所有调研城市中最高。

  我们更进一步的统计分析显示,所有提供二套房贷的银行中,首付成数和贷款利率都在国家最低要求基础上上调的银行有5家,主要是沈阳、上海、广州、南昌和西安的商业银行。

  三套房:三套房停贷并未有实质性改变,个别银行以“消费贷”可操作

  就市场各方尤为关注的各城市“限贷”执行情况来看,对第三套房的房贷“停贷”依然是基本共识,银行基本都不提供相关服务,口径较为一致,唯有南宁的交通银行和天津的浦发银行表示可以通过变相地方式来满足客户的第三套房贷的需求,前者采取的方式为消费贷转房贷,后者则有较为严格的要求,即只能公积金贷款来处理,且首付至少达60%。

  放款周期:近半数银行最快1个月内可放款

  从放款周期来看,目前银行放款周期较短,较之前明显加快。我们调研的101家银行中,最快1个月内可放款的达到近50%,另有16%的银行表示最快2个月左右可放款。

  目前银行对于个人住房贷款利率并没有放松,个别区域和机构还有收紧迹象,我们认为主要有以下几个原因:

  第一,今年以来,房地产行业自身出现了调整,成交大幅下滑,房价也环比出现下滑,市场风险度增加。今年房地产市场明显趋冷,量、价出现调整,银行面对宏观经济形势的变化以及房地产行业的调整,在收益和风险之间做出权衡,避险情绪浓厚,对于涉房业务,无论是开发贷款还是个人住房贷款都有不同程度地收紧,个人住房贷款无论是整体额度、贷款利率和放款时间上都受到了不同程度地影响,央行发布的2014年上半年金融机构贷款投向统计报告显示,个人购房贷款上半年增加9389亿元,同比要少增239亿元。

  第二,利率市场化格局下,银行吸储成本也随之上浮,个人住房贷款对于商业银行吸引力不足。国内利率市场化的进程正在逐步推进,目前存款利率上限为1.1倍,贷款利率管制已经全面放开。在各类“宝宝”的夹击下,国内商业为吸引客户,基本都把各档存款利率上浮至1.1倍的上限,更进一步侵蚀了商业银行的利润,因此基于自身利益的考虑,银行或上浮首套房贷利率水平,或相应地减少该领域的放款规模,投至其他收益更高的行业和企业。

  第三,管理层政策落实还需时间和过程,“窗口指导”的作用有限。在5月份,央行就曾喊话,合理确定首套房贷款利率水平,提高服务效率,及时审批和发放符合条件的个人住房贷款,国务院近日也发布了新“金十条”。但我们认为这对于各地房贷利率并不会有很大的影响,一方面,政策的落实还需一个过程,另一方面,银行毕竟还是以追逐利润为主的企业,全面降低房贷利率不符合市场化规律。我们认为“窗口指导”可能会使得商业银行在放款速度的效率上会有提高,首套房上浮的力度可能有所下调,但与往日全面低于基准利率的水平的可能不大,二套房、三套房贷款短期内则不太会有实质性变动。

(责任编辑:申雪娇)

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