南沙二手楼还值不值得投资

白银大赛千万实盘资金派送中 2014-08-02 19:16:17 来源: 羊城晚报 作者: 张爱丽

  随着自贸区申报被叫停,以及新盘大幅降价促销,广州南沙二手楼市瞬时紧张了起来。连日来羊城晚报记者采访了解到,从6月30日到7月27日不足一个月的时间里,南沙二手楼市挂牌均价大降超一成,平均每平方米降1077元,有房源的挂牌价甚至一夜骤降35万元。

  值得一提的是,在二手楼价大降的同时,不仅客流量骤降,交易量也大幅下滑超五成,不少中介的月交易量都为零。

  A 有二手房一夜骤降35万

  自贸区被叫停不仅急坏了房产开发商,也急坏了不少该区域业主。“卖房信息在中介处挂了近八个月,仍没卖掉,去年刚放出时还不时有人会预约看房,渐渐一个看房的人都没有了。”朝勃地产董事长韦永才告诉羊城晚报记者,一套119.39平方米的三居室,去年10月以实收125万元的价格放出,平均每平方米为1046元。“此前由于业主叫价坚挺,不肯让步所以一直未能卖出,然而自贸区突然被叫停,新盘开始大幅降价,再加上现在二手楼市交易下滑,该业主担心再不降价卖,以后就更卖不出去了。”韦永才说,在市场重压之下,该业主7月29日将放盘价降至90万元,平均每平米7538万元。“不仅如此,业主表示还可议价,如果有消费者愿意买,估计7300多元的单价便可拿下。”韦永才介绍,该套房当前的放盘价与业主2012年的购入价相差无几,但由于当时业主部分房款为按揭贷款,所以其这几年所涉及的利息有数万元。这也意味着,投资该套房子不仅没赚,还亏了数万元。

  事实上,上述并非个案。羊城晚报记者走访发现,最近一些中介处推销的部分房源纷纷标出了“急售”、“低价甩卖”等字样。“这套房子昨天的放盘价还是98万元,今天降了10万元,比同一小区其他房源都要低。”南沙中心区一中介负责人指着自己的房源信息称。

  B 二手房交易量下滑超五成

  因国家级新区及自贸区申报等因素,此前赚得盆满钵满的南沙房产中介,在自贸区申报被紧急叫停的情况下正步入寒冬。

  “今年生意太难做了,尤其是自贸区被叫停之后更加没有生意可做,我们今年前七个月只完成了三单买卖交易,分别是在今年的1月、3月和4月。现在连工人工资都很难应付。”南沙的一小型中介负责人孙先生表示。

  韦永才也透露,最近两个月,二手房成交同比下降超五成。据他介绍,该地产公司在南沙共有四家分行,7月1日至30日这30天里仅成交一套。

  “前两年赚的钱,已被今年这种不景气的市场‘烧掉’了近一半了,如果这种情况再继续下去,估计年底会有不少竞争实力弱的中介关门。”明珠湾一小型中介称。

  “以前店里每天有七八个房产顾问上班,现在只剩下两个人。”位于南沙中心区域的一中介称,“与买卖交易相比,租赁交易更差,半年一单都没接到。”

  C 区域空置率高受诟病

  值得注意的是,尽管南沙近两三年被不断炒作,但是入住率低却是不争的事实。

  记者发现,目前在售的南沙项目一般规模都比较大,很多楼盘在此前都以旅游度假以及投资的概念来吸引买家。有业内人士告诉记者,近年来,南沙大规模房地产开发,但区域的人口密度低,不少小区楼盘入住率都很不理想。“无论是南沙的一手住宅,还是二手住宅,其买家基本都是投资为主,即使一些原本买房为自住的买家,在经过短暂的‘体验’后,又搬回市区租房居住。”该人士表示。

  “自住的人少,租房住的人更少。”南沙一中介人士在接受记者采访时表示,有时半年还等不到一个租房客。“因此在这里投资房产,除了等房价涨才能赚钱外,靠出租赚钱是不可能的。”一杨姓中介顾问坦言,“以目前的市场来看,2012年以后来这里买房投资的消费者,不亏钱就已经很不错了,更不要说赚钱了。”

  预测

  三季度末或有大幅降价

  从国家级新区至第二机场再到自贸区申报,在过去的三年时间里,南沙几乎每年都会有一个大动作,尽管很多时候都停留在概念的层面,但是对于楼市的推动仍是强而有力的。

  自2011年开始,仅依靠着不停出台的规划,南沙的二手住宅均价就从7字头一路高歌猛进,至今年5月,南沙的挂牌价都还在11000元到12000元左右,但自从6月初自贸区申报被紧急叫停,一向靠政策利好“吃饭”的南沙顿时失去支撑,再加上即将到来的巨量推货,南沙的二手房价开始遭遇滑铁卢。

  据搜房网的统计数据显示,7月第一周(6月30日至7月6日),南沙二手房挂牌均价为9627元/平方米,环比下滑2.62%;第二周(7日至13日),挂牌均价为9154元/平方米,环比下滑4.91%;第三周(14日至20日),挂牌均价为8994元/平方米,环比下滑1.75%;第四周(21日至27日),挂牌均价为8550元/平方米,环比下滑4.94%。

  合富置业一分析人士称,从南沙近年楼市走势看,每一次利好政策出台或落空,市场都会波动。当前,南沙国家新区规划推进显疲态,自贸区申报叫停,港澳金融政策方案遭删除,使今年上半年商品住宅成交同比几乎腰斩。“综合考虑政策环境及货量供应两方面,预计南沙区第三季度整体楼价将出现超过15%的降幅。”根据该人士的分析,南沙核心区域,以及地铁沿线的二手房,在当前市场价的基础上,再降10%左右就可有效带动成交。

  争议

  南沙房地产还有投资价值吗?

  南沙房地产还有没有投资价值?这是不少投资客最关注的问题。对此,羊城晚报记者采访了业内人士。

  正方:

  南沙房产投资价值仍在,投资者需重新审视投资回报

  合富置业首席分析师龙斌表示,南沙房地产投资应该以长期持有、价值投资为主,注意短炒和过分借贷的风险。从长远来看,投资南沙房地产价值增长空间较大,不论是住宅、公寓或者商业类产品均如此,因为随着新区规划落实、细化,政府基础设施建设加速,产业和人口聚集,其综合实力将不断增强,城市价值和地位台阶式上升的前景可期。而从短期看,南沙城市基础配套设施难有根本改观,南沙楼盘对在广州城区工作群体的自住性欠缺,租赁市场租值不高,需求有限,空置机会大,供应在相当长的时间里以一手为主,换手相对难,短炒有一定风险。

  同时,龙斌认为,要想在南沙房产投资中更好地获利,要注意三点:第一,争取在价格最低点进入。今年以来南沙楼市价格都比较低,现在已是最低点,比较适合进入;第二,要看相关区域的投资价值。南沙政策落地后,经济发展势必会加速;第三,项目的品牌价值、路段、物业特点等。龙斌认为,目前来看,南沙最具投资价值的地段为明珠湾区等核心区域,以及地铁沿线和靠山靠海的稀缺资源。

  持同样观点的还有朝勃地产董事长韦永才。“投资南沙房地产,不可能赚钱快!”韦永才表示,南沙新区的发展将是一个漫长的过程。至少需要5年以上的发展,才会见到成效。短期内,南沙人气不足、产业人口不多,城市基础设施和配套设施还有很大的缺口等等因素,都会制约南沙房地产的发展。未来地价和房价出现反复的可能性依然很高,区域市场的高峰应该在2015年以后。投资南沙房地产必须有长期“守”的心态。

  满堂红市场研究部高级经理周峰表示,南沙的二手市场还处于初级发展阶段,不但无法跟市区相比,连与其接壤的番禺区,在二手楼成交的活跃程度上都比南沙要高出几个档次。现在南沙的一手楼在降价,二手楼也必然跟随下调。该区的二手楼不是没有投资价值,但投资价值的体现不在现在,应该在5年以后,等当地的一手楼开发和消耗得差不多,且市政配套也开始成熟,才轮到二手楼“当家做主”。

  反方:

  南沙缺少自主需求,不是好的投资区域

  中城地产负责人刘小姐表示,南沙一直都在政府的指导下调整规划,前景比较看好。但目前生活配套还不齐全,唯一的亮点是有了地铁之类的交通配套,不过相对其他板块来说还有所欠缺。珠江新城从开始到成熟花了近20年,以南沙现状看,要达到成熟至少还需要15年。

  如果想在南沙买房,目前出手最好,毕竟现在离成熟还有较长距离,房价还有一定的上涨空间,十年以后再买就晚了。但从投资角度而言,刘小姐不认为南沙是好的投资区域,因为其投资回收期相对长很多。

  靓家地产一门店负责人杨先生表示,南沙定位国家级新区,规划虽好,但政策措施力度不够。一直有人在炒作政策噱头,都很不现实。杨先生认为,南沙房价从7000元/平方米涨到10000多元/平方米就是虚高,没有自住需求,大多数为投资需求,一手房价由开发商定,但二手房价由需求、由市场来定,二手楼有价无市,交易难旺。所以,他建议7年以后再入市也不迟。

  长期浸淫于二手楼市的陈志刚同样分析认为,虽然现在南沙的房价主要反映了南沙现状加未来的发展规划,若建设发展依次同步展开,那么房价随之逐渐上升也是正常的事情。但是,南沙楼市价格依然面临着失控的可能性,要防止当年类似海南的炒作和过度的拔高。“目前南沙建设发展还没正式步入轨道,地价和房价就翻番地上涨,因此目前投资南沙楼市风险巨大。”

(责任编辑:申雪娇)

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