深圳凑首付现象频出 “灰色房贷”藏风险

白银大赛千万实盘资金派送中 2014-08-06 17:50:45 来源: 新华网 作者: 毛思倩、赵瑞希

  记者近日调研深圳楼市时发现,在成交量下跌近40%的危局中,不少业绩掉进“冰窟”的开发商和中介开始通过“凑首付”、“垫首付”来促进成交。专家认为,此类“以短还长”的贷款形式在楼市下行的情况下可能产生断供、弃房等金融风险。遏制此现象须多管齐下,理顺监管责任、消除灰色地带等措施,国家楼市调控真正落到实处。

  ——“垫首付”、“凑首付”现身深圳20多个楼盘

  现象一:开发商“垫首付”。位于深圳龙岗区的“鸿威de森林”项目地处偏远,记者向售楼小姐提出“总价过高,无力支付三成首付款”后,售楼小姐当即表示,开发商可以先垫付一半首付款,购房者只需先筹措一成五首付款即可买房,如一套总价136万的89平米房子,购房者先交纳首付款41万中的21万,剩下的20万由开发商垫付,购房者平均分两次,分别在年底和明年8月30日之前还清便可。

  深圳地铁双龙站附近楼盘“中骏四季阳光”开盘时为了促进销售,开发商推出了限量60套的分期付首付活动。首付款可以分为3次支付,第一次只需支付12.8万元,余下的款项可以分为两次支付,在年底前付清便可。目前该项目首批推售房源已经全部售完。

  现象二:中介消费贷“凑首付”。记者采访中发现,中介也是为消费者提供首付“帮助”的主力军。在深圳龙岗中心城,“熙和园 龙座”项目销售人员说,世联行(行情,问诊)的“家圆云贷”产品可以通过提供短期贷款方式帮助凑齐首付,最多能贷首付款的50%。“你可以贷30万元,3年期的话,月息1.4%,每月还6700元,包括4200元利息和2500元本金。”

  “在深圳有20多个世联行代理的在售楼盘可使用‘家圆云贷’产品,”世联行集团副总经理袁鸿昌表示,“家圆云贷”属于家庭消费信贷产品,客户无需抵押、担保,即可委托自己的置业顾问进行申请,适用于世联代理的一手楼客户,最高放贷金额为150万元。目前,该产品单月贷款额已经过亿,平均每单贷款额为12万元,以1年左右的短期贷款居多,整体贷款流水已超过5亿元。

  现象三:二手房可融资“凑首付”。中原地产一名销售中介听说记者二套房7成房贷有困难时,提出可以用融资的方法凑齐首付。这名中介说,你应该先把理想的房屋敲定,根据该套房屋的价值,我们可以判断是否合适通过做高总价来降低首付,如果实在不行,则选用融资方式凑齐首付,购房者最低需要缴纳3成的首付款,其余的款项由融资公司付,买房后按房贷基准利率的120%向融资公司还款

  ——首付款“形同虚设”成监管盲区

  作为房地产开发商和中介机构的直接监管部门,深圳市规划和国土资源委员会表示,《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确指出:银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查,对违反政策规定的,要及时制止、纠正。

  深圳市规土委方面表示,对近期深圳出现的部分房地产中介涉嫌变相垫首付的现象,该委开展了实地调查工作,约谈了相关中介企业,并将相关材料移交深圳银监局做进一步调查和处理工作。

  深圳市银监局统计信息处处长范乐宇说,3成首付是硬性规定,银行应该严格按照规定,只向能够负担3成首付的购房者放贷。对于购房者3成首付款的来源,银监会通过银行资金流水等信息进行审查,然而,如果银行在审查中没有发现凑首付、垫首付的问题,银监部门根据统计数据很难查出这一问题。

  记者在采访中还了解到,银行相关监管机构按照程序会去审查购房者是否交齐首付款,但由于一线巡查的工作人员人少事多,也没有专门其他程序进行独立核验,一旦有开发商垫首付以房贷冒充消费贷的现象出现,因为款项已交齐或者票据齐全,无法真正查出问题。

  值得关注的是,信贷资金“借道”消费贷款流入房贷市场的现象,很大程度上产生了灰色地带,虽然国家已禁止银行发放用于买房的消费性贷款,但其他金融机构以家庭消费信贷产品的形式提供短期的房贷资金“帮助”却并未有明确的定性,相关监管体系尚未完善。

  ——“灰色房贷”潜藏风险亟待关注

  有关专家表示,在房价持续上涨阶段,凑首付、垫首付的行为危害并不明显,但随着楼市进入下行通道,面对有可能下跌的房价,这种行为放大了楼市的金融风险。

  国家统计局数据显示,6月70个大中城市新房价格环比下降的城市增至55个,上涨城市降至8个。而素有中国楼市风向标之称的深圳楼市上半年成交下跌40%,中介关铺100多家,大有重蹈2008年房价大幅下跌覆辙的势头。

  “当年美国的次贷危机正是由于楼市首付过低所致。”广东广信君达律师事务所律师宋策说,开发商或者中介垫付首付的做法使得部分尚不具备支付能力的购房人进入房地产交易市场,放大了金融风险,不但不利于房地产市场健康发展,更干扰了国家对房地产市场的调控。

  深圳银监局调研员董莉萍也认为,“凑首付”、“垫首付”的行为放大了银行风险,监管部门之所以提出购房需付三成首付款,就是为了防止房价出现较大幅度下跌时,出现断供风险,三成首付其实是防范金融风险的一种措施。

  “首付款贷款这种产品出现后,购房者自己投入的购房成本很少,一旦短期内房价出现较大幅度下跌的情况,容易促使购房者轻易放弃房产。”董莉萍说。

  华南师范大学经济管理学院教授邓于君等受访专家表示,要真正遏制“凑首付”现象,首先是银行应严格执行《银行业监督管理法》《个人贷款管理暂行办法》等相关法律法规,尽可能通过受托支付来发放贷款,监管部门对银行贷前审查及监管的疏漏行为及时追责;其次,银监部门和国土部门的业务联动机制应该更加顺畅、紧密,明确责任并定期开展清查,防止互相推诿的“懒政”现象;最后是提高对开发商、中介、买房人骗贷行为的罚款力度,多管齐下将国家楼市调控真正落到实处。

(责任编辑:申雪娇)

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