公积金组合贷买家“望天打卦”

2014-08-11 08:17:30 来源: 广州日报 作者: 王荔珏

公积金贷款限额极大地困扰业内人士,人人都在慢慢地适应这套游戏规则。

公积金贷款限额极大地困扰业内人士,人人都在慢慢地适应这套游戏规则。

  广州市公积金中心实行月度额度放贷后的第一个月,在8月1日凌晨各大银行仅用两个钟不到的时间就抢光了1亿元的额度。据广州市住房公积金有关人士解释,这1亿元是公积金中心8月份向新申请者提供的额度,而目前广州住房公积金个人住房抵押贷款最高额度为50万元,若以此估算,则8月能申请到公积金贷款的只有200人。据测算,8月份广州市公积金贷款有10亿元的发贷额度,若以个人最高贷款额度50万元计算,约能为已完成审批的2000人放款。若8月公积金贷款需求量仍维持在3400人左右,则8月的公积金贷款缺口达到约1400人。

  公积金限贷成为行业人士乃至买家的“噩梦”。大源按揭负责人郑大源在微信朋友圈写道:“每天都梦见额度,额度。前天梦见和银行的人商量如何抢额度。昨晚则梦见我抢到的有限额度如何分配。”对于六七月成交正在办理按揭申请的买家来说,这已是箭在弦上迫在眉睫的头等大事。汇瀚按揭高级业务经理莫静表示,该行40%公积金组合贷款的人士面临“无款可贷”,因银行额度分不到他们头上;保来理财按揭专家黄俊朝表示,该公司公积金贷款60%~70%为组合贷款,也面临困境。据记者了解,纯公积金贷款由于可以直接向公积金中心下属的住房担保中心提出,预计额度稍微宽松,但由于纯公积金贷款额度不高,个人50万元、家庭80万元,故此一般买总价高一点的房子都需搭配一定的商业贷款,眼看着买卖合同约定的尾期放款日期已到,他们的出路有哪些呢?

  据按揭人士表示,公积金组合贷款的人士,只可能选择撤销公积金组合贷款申请,转而申请纯商贷,若碰到贷款比例不足,还需要补足贷款额与尾期的差额。目前5年以上公积金贷款利率为4.5%,商业贷款利率为6.55%,公积金贷款比商贷低2.05%,每万元10年贷款期月供相差10元左右。选择公积金贷款,买家可以省下利息钱,但对业主来说却是时间未定的放款期,现在已出现一手楼盘拉大公积金贷款买家与商业贷款买家的优惠差距。据二手房地产人士介绍,向来二手房业主青睐一次性付款买家,对贷款买家则要看哪种贷款放款快慢,现在“全世界都知道”公积金贷款限额,放款慢是必然,相信公积金贷款将越来越不受二手房业主待见。 文/图:记者李凤荷

  公积金限额冲击波之一:

  受影响买卖协商解决问题

  据记者了解,各大按揭机构一般都是处理公积金贷款的组合贷款,各行公积金组合贷占贷款买家比例的40%~70%不等。

  汇瀚按揭莫静表示,在二手房买卖合同中,买卖双方一般对按揭申请和放款期作出较宽松的约定,如签约一个月内完成按揭申请,3个月内完成放款。按通常来说,商业贷款在7天内可完成审批,递件过户15个工作日内可以放款;公积金贷款时间稍长一点,但也在一个半月内可以放款。现在碰到公积金限额,没有拿到贷款额度的按揭申请人按倒推计算,最早估计在5月底签约成交,至8月底将满3个月,如果在这之前不可以完成递件过户放款,有可能造成违约。在他们处理的按揭个案来看,业主现在都较理解买家遇到的麻烦,处理的方法有继续等待和转商贷,比例为5:5,一半的业主愿意继续等下去,希望买家可以在9月份拿到额度贷款;一半的业主则与买家商定转商贷。

  公积金限额冲击波之二:

  公积金贷款买房议价能力降低

  由于公积金贷款难广为人知,一手楼开发商和二手房业主都对公积金贷款买家采取相似的处理办法。一手楼开发商减少公积金贷款买家的优惠幅度,二手房业主则向一次性付款或者纯商贷买家倾斜。

  保来理财黄俊朝表示,由于二手房是现房交易,通常都是一手交钱过户一手交楼,故此在递件过户之时收齐楼款是二手房业主共同的心愿,有的业主甚至愿意为一次性付款买家让步几万元或几十万元,视乎总价而定。在贷款买家中,哪种贷款放款最快则是业主优先选择的客户。对于急售房屋的业主来说,他们宁愿大劈价都不愿意等贷款放款,而大部分业主都是不等钱用的业主,如果一次性付款的买家砍价太大,他们宁愿选择贷款买家。

  对买家来说,公积金贷款与商业贷款的利息差从长远来说是很大的,但分摊到100来期的月供来说,只不到100元的差距,而且商业贷款买房照样可以半年提取公积金一次,买家也非公积金不贷。

  记者以10年期50万贷款计算,公积金贷款利率为4.5%,10年利息总支出为12.183万元,月供5181.9元;商业贷款利率为6.55%,10年利息总支出18.2815万元,月供5690元。从利息总额算,10年贷款,公积金贷款比商业贷款少花6万元,但月供相差只不过70多元。

  公积金限额贷款贴士:

  想抢贷款额度 先整理好自身资料

  汇瀚按揭莫静表示,现在“望天打卦”等贷款的一批买家大多是6~7月成交的,其实公积金贷款一直到7月第四周才出现停贷,之前都正常发放。由于7月底积压了一批贷款申请者,加上8月开始限额贷款,故此公积金贷款的紧张态势一下子拔到最高,预计未来仍会如此。

  按揭人士表示,在额度紧张“先到先得”的情况下,各位贷款申请者应尽可能准备好自身资料,如身份证、户口本名字不符,收入证明、家庭房屋证明、未婚证明等证明应该买房之初就立即准备好,一签约就把资料交上去,唯有自己加快流程才可以在抢额度上占有优势。除自身资料外,“卖一买一”的买家涉及腾额度或赎契的,至少要预备3个月时间。此外,买家平时还需注意个人信用记录,信用卡逾期还款3次就有可能蒙上污点。公积金贷款月度限额10亿,不管是“拼”什么,总之做好自己是关键。

  笋盘频现投资客出手

  一次性付款 获折让高达9.9%

  7月二手楼市交投活跃度继续维持低位,但因业主资金周转或换房套现而出现的笋盘数量有所增多,吸引部分投资客出手抄底。据合富置业成交数据显示,2014年7月二手住宅成交均价为21679元/m2,环比2014年6月下降4%,同比2013年7月升6.8%。

  合富置业市场经理梁燕明表示,二手楼市交投持续胶着,促使一些急于套现的业主不得不将心理价位降低,大幅让价以求尽快将物业脱手,即使是平均让价幅度少于5%的小户型,在7月亦录得较市场价低近10%的二手笋盘成交个案出现。

  进入下半年银行信贷额度延续上半年偏紧的状况,首套房贷利率仍普遍出现5%~10%的上浮,放款慢的“硬伤”令非一次性付款购房人士在与业主讨价还价的过程中始终屈居下风,二手房小业主更愿意将物业卖给有能力一次性付款的购房者,以及业主愿意给予一次性付款购房者更大让价幅度的情况并未发生明显转变。合富置业成交数据显示,7月一次性付款购房个案平均让价幅度达9.9%,而非一次性付款购房个案的平均让价幅度仅5.9%。

  合富置业成交数据显示,7月一次性付款购房个案占比仍处于42%以上的高位,并略高于6月一次性付款购房占比值。但7月一次性付款购房个案的平均总价从6月的291万元/套下降到237万元/套,主要是一次性付款购房个案的平均面积减少所致,7月一次性付款购房个案的平均面积仅96.7平方米/套,而6月一次性付款购房个案平均面积达108.2平方米/套。

(责任编辑:申雪娇)

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