各地房贷断供激增 高点入市投资客炒房失败被套

2014-08-15 14:25:17 来源: 新京报

  几乎是各地争先恐后松绑限购的同时,近期“弃房断供”的消息又甚嚣尘上。在采访中记者发现,虽然这种现象仍停留在小范围或个案阶段,但是今年以来,因断供被送至司法拍卖流程的房产确实呈现出上升态势。业内人士也指出,现阶段断供原因有很多,但是大部分断供弃房者仍以炒房客为主。

  各地房贷断供案例激增

  连日来,全国多地都爆出因房主断供而弃房的现象。据媒体报道,从2013年1月至2014年7月的19个月里,广州市番禺法院共受理因“弃房断供”导致按揭房贷纠纷的案件191件,与2011年1月至2012年7月期间同类案件相比,数量激增76.85%,平均每月有10件左右。

  同样的现象还出现在无锡。据无锡核心城区崇安区人民法院数据显示,2013年1-6月受理的贷款纠纷中为个人金融借款的有183件,其中涉及房贷到期不还的有61件;2014年1-6月贷款纠纷中为个人金融借款的激增到367件,其中涉及房屋贷款到期不还的也增加到98件。

  无独有偶。在浙江杭州、福建宁德、江苏新沂、广东珠海、上海等地均出现因个人按揭贷款逾期未缴而被银行对簿公堂的案例;且根据各地媒体的报道可以发现,这些案件中的共同点都是业主声称“无力还款”而弃房。

  同时,记者通过采访和查阅今年以来被司法拍卖的房产案例,在多达数百项的司法拍卖物品中,涉及房产拍卖的超过八成。尽管拍卖网站没有说明这些房产因何被查封拍卖,但是根据无锡崇安区法院的一项调查显示,司法拍卖的房产多是断供房,且90%以上是空置毛坯房,其中很多又是没有产权证的。

  北京铭滔律师事务所合伙人焦景收告诉记者,今年来,受到二三线城市楼市变动频繁,房产断供现象确实较之以往更普遍,但是从他近年来接收的相关案件来看,在北京这样的情况并没有出现。

  

  高点入市的投资客被套牢

  杭州,作为上半年领降全国楼市的准一线城市,也成为此次“弃房断供”舆论浪尖的“重灾区”。

  一位杭州本土开发商对记者表示:“这种现象的确存在,但绝不是大面积,最多就算是个案。”据他介绍,他接触的客户中就曾经有因为房价波动而不愿意支付按揭的案例,“以前也有买家断供的,因为还没有交房,我们会帮助垫付一段时间,但是后来房价涨起来了,买房者又主动补齐欠款,并未发生弃房事件。”他表示,他关注到今年以来司法拍卖的房产确实有比前两年增多的趋势,但尚不足以对市场带来太大影响。

  据另一位杭州楼市资深业内人士透露,2009年到2012年,整个杭州楼市都处于历史的高点,当时浙江本省、包括全国各地的购房人都蜂拥而入购房,其中不乏一些大手笔的投资客。“今年以来,市场持续波动,当初闯入的投资客的确存在被套牢的情况。”该人士指出。

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  为什么断供?

  断供多因无力还贷、炒房失败

  关于断供弃房的原因,记者采访多位房地产、法律及银行人士,他们都表示房产断供无外乎几个原因:一是炒房者负债额度过高,无法继续承受;二是可能遭遇家庭变故等原因,从而导致无力按时还贷。

  “其中包括生意失败、夫妻离异等原因,都是可能导致还款终止的因素,并不是只有由于市场波动,引起房价涨跌而弃房的单纯原因。”某中级法院工作人员结合历年出现断供案例这样告诉记者。

  而多位房地产业内人士也认为,目前媒体披露的弃房案例,有不少都是在市场波动过程中,一些在市场高位入市的投资客出现了目前总价低于贷款本息,继续还贷甚至会高于房屋在市场上的售价。这样权衡利弊后,宁愿亏损首付和已经支付的利息,通过走司法程序来回笼部分资金。

  断供后如何处理?

  银行多次催缴未果就拍卖

  据某国有银行浙江省分行法务部门工作人员介绍,今年以来该行的不良资产率比去年同期有明显增长,其中不乏“断供房”的案例。据她介绍,这些断供房的来源也不尽相同,而银行在处理这些房产时也有一定的流程。

  首先,每笔贷款都有相应的个人贷款经理负责放出,如果出现断供情况,则仍然由个贷经理进行追缴。前三次进行打电话催缴,如果三次之后仍然不能成功缴款,则将对这笔贷款做出风险评估报告。然后,风险报告会交由风险控制部门进行二次评估,并再次进行追缴,如果依然不能按时缴款,则进入最后的司法流程,向法院进行起诉和进行房产拍卖。

  该银行工作人员表示,国有银行对于个人房屋贷款的评估向来标准较高,通常评估房产要高于市值的一半以上,才会放出相应的款项;因此出现恶意断供的情况也较少;即使是一些商业银行,在近年来也出现一些强行分担风险的做法,比如说房贷时承诺更低的利率优惠,但会强制贷款人购买本行的一些理财产品。

  断供真能一了百了?

  必须偿债,还要交违约金

  “购房人在和银行签订贷款合同的同时,就必须执行合同中约定的相关责任。即使断供弃房,也不代表相关法律责任可以终止履行。”焦景收律师告诉记者,与企业破产“债权两清”的规定有所不同,我国目前法律范畴之内,并没有“个人破产”一说,因此,只要和银行建立借贷关系后,在贷款尚未偿还清之前,即使弃房也有必须执行合同的义务。

  “换句话说,即使当前没有偿还能力,无论以后到何时具备偿还能力,执法部门都将会依法实施追讨。”焦景收同时表示,弃房并不能一了百了,除了有履行合同的义务,还有必须承担的违约责任。

  不过,购房人在与银行签订《购房贷款合同》中通常规定“连续6个月不还贷款将视为违约,合同自动解除”。焦景收对此解释,通过司法拍卖后所得,除强制执行银行本金和违约金的划拨外,未产生借贷的利息可以同时解除,但是必须要承担本金10%-20%的违约金,实施多退少补原则。

(责任编辑:申雪娇)

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