上海限贷放松水月镜花 银监局称未收到文件指引

2014-08-21 07:00:54 来源: 21世纪经济报道 作者: 苏锶

  8月16日晚间上海再次传出房地产信贷放松的传闻:外地购房贷款结清,本市首次购房算首套;2011年1月31日前允许2套贷款记录,现全部结清,本市无房,算首套;允许有N套贷款记录,原来只允许有3套,现全部结清上海名下无房算首套;首套房最低可打8折利率。(享受八折要求客户在该行金融资产必须大于等于贷款总额的80%)

  8月18日,上海银监局内部人士向21世纪经济报道记者表示,并没有收到中国银监会关于信贷放宽的文件精神指引,也没有收到上海各银行信贷放宽政策的报备。

  建设银行(行情,问诊)上海分行相关人士告诉记者,在监管政策和地方政策没有变化的前提下,不会执行传闻所涉及的房贷优惠政策。中行相关人士表示,近期中行内部没有放松贷款的讨论。上海多家房企、中介机构的信贷部门反馈,没有收到信贷放松政策的通知。

  “当前市场资金面尚未宽裕到可以全面放开。”一名资深业内人士分析认为,自2009年之后,信贷利率就没有出现过8折,以当前的市场资金面来判断,不太可能会出现8折利率。目前有95折的利率,也是有附带条件的,例如农行首套房贷款利率95折,须贷款额度在200万以上,需要买他们的理财产品,还要有银行内部系统的评分。

  限贷放松冲动

  21世纪经济报道记者咨询多家银行,得到的反馈是,贷款额度仍然较紧。

  8月份以来,上海房贷利率出现“点式”松动,房贷利率持续上浮的现象正在改变。据了解,上海农业银行(行情,问诊)悄然松动首套房贷、200万以上商贷给出95折利率折扣的消息被市场披露之后一周,其他沪上商业银行对惜贷的口径也正悄然松动。

  7月份以来,汇丰银行一手房首套房贷款160万以上可享受基准利率的96折,二手房首套房贷款160万元以上也可享受基准利率的94折,贷款160万元以下统一是96折。其他大多数银行也已经不再对首套房贷款执行利率上浮。

  但从上海个人住房贷款情况来看,目前大多数商业银行并没有下调首套房贷利率,商业银行信贷仍然偏紧,即使出现下调首套房贷利率,下调的空间也不大。比如8月1日起,上海农行只针对200万以上房贷有95折优惠,而今年上海200万总价以下的新房成交套数占全市比例为49%,这意味着至少49%以上的首套自住客群无法享受这个优惠。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,调整普通住宅标准甚至限购政策定向宽松,有可能是上海楼市后续调控政策的走向,但限贷政策松动尤其是“认贷”标准目前尚难松动。

  库存一路走高

  “虽然出现了房贷点式优惠,但短期内去库存的市场大势仍难以扭转。”张宏伟表示。

  同策咨询研究部数据显示,2014年1-7月商品住宅累计成交面积约476.29万平米,同比跌幅达29.96%;商品住宅销售价格26329元/平米,同比上涨11.11%。7月份成交量70.10万平方米,并没有出现明显回升;8月前两周的成交量反而出现下滑。2014年7月商品住宅存量1158.40万平米,3个月移动存销比已达17.29个月,超过降价指标15个月的范围值。

  德佑地产市场研究部监控数据显示,截至8月19日,8月上海一手商品住宅成交面积为34.79万平方米,新增供应面积达58.71万平方米,批售比1.69:1,明显高于7月全月的1.35:1,供过于求的现象进一步加剧。

  从8月推盘的项目的成交情况来看,不少项目的去化情况很不理想。如8月初获取预售证的鑫塔水尚苑,至今只售出了300余套房源中的14套;8月初获取预售证的融信置鼎雅苑,目前仍是颗粒无收;如海富城市花园、正荣美兰观庭等楼盘的去化情况也颇为堪忧。

  成交量下滑、房贷持续收紧,上海房企下半年销售压力明显增加。面对年报业绩,房企势必采取对应措施抢收“金九银十”,9-10月加大推盘力度。2014年8月及以后几个月,上海楼市大范围的“降价潮”即将来临,大幅降价的楼盘会越来越多。

  上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示,8月上半月一手商品住宅成交25.61万平方米,比上月同期减少6.7%;二手房成交6089套,比上月同期减少4.5%。成交量依然呈下滑趋势。目前库存已突破1257万平方米,压力越来越大。近两个月,上海周边城市几乎已经全部放开限购,沪上各方对救市的期盼非常高。

  卢文曦指出,从楼市调控效果保持、社会影响等综合情况来看,基于一线城市的特殊地位,上海今年限购政策不会放松。不过,贷款先松绑的可能性更大,当然在尺度上未必会有网上疯传的“认房不认贷”那么大。

(责任编辑:申雪娇)

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