房贷提前还好还是不还好?

2014-09-01 07:48:54 来源: 投资与理财 作者: 孙晓宇

  如今,银行的资金成本持续往上涨,房贷利率又高又不容易获批。然而不少背负房贷手头有资金的人却纠结着该不该提前还房贷。

  对此,银行理财师指出,房贷利率低于6%的不必急于还款,目前很多稳健型投资产品的收益都可以覆盖其房贷成本。

  1.陈小姐这几天心情很不错,因为她刚刚把剩余的24万元房贷提前还清了。

  陈小姐向记者介绍说,2006年她向银行按揭贷了47万元买房,供30年。

  此前,陈小姐曾还款共计23万元,并改为15年还款。贷款利率一直是基准利率的70%,也就是4.58%,每月还贷1770元。

  点评:投资收益与房贷利率持平不该提前还贷

  本刊特约理财规划师余建认为,提前还房贷的核心在于,同样的资金,能否找到收益高于房贷利率的投资产品。

  从陈小姐的情况看,房贷利率相当低,仅为4.58%,而目前银行低风险理财产品的收益率高于这个水平的一抓一大把,这段时间很多低风险的理财产品收益率均在5.5%—6%的水平,完全没必要提前还贷。

  2.王小姐有两套房子,最近卖了其中一套,套现300多万元,有大笔现金在手。

  王小姐告诉记者,现在住的房是去年买的,每月要还给银行9000多元。据介绍,王小姐去年向银行按揭贷款94万元,供20年,利率是按照现在基准6.55%上浮10%的,也就是7.205%,已经还了一年了。“有那么多高于7.2%的投资渠道,我为什么要提前还贷呢?”

  王小姐表示,由于未还的本金额比较大,在现在的高利率环境下,组合投资年化收益超过房贷利率7.205%并不难。针对未偿还的本金,王小姐将现有资金进行组合投资,一部分低风险固定收益投资,一部分高风险投资。

  点评:高风险投资并不适合所有人

  余建认为,对于一般人来说,7.205%的房贷利率并不低,建议她提前还贷。要高于超过7.205%的收益率,目前看只有较高风险的产品才能做到。而高风险投资并不适合所有人,因此建议王小姐提前还贷。

  如何提前还房贷

  余建指出,在贷款初期提前还款节省的利息是最多的,无论是等额本息还是等额本金的还款方式,如果到了还款后期,虽然利率不变,但是大部分利息已偿还,提前还款的意义不大。

  不过,对于贷款不满半年或一年的提前还款,部分银行还要收取违约金。建议还贷前要了解清楚,避免缴纳违约金。

  对每月公积金缴纳数额较高的人而言,可以考虑适当提前偿还一部分房贷。而如果选择的是商贷和公积金构成的组合贷款,提前还房贷一定要先还商贷。因为公积金贷款含政策性补贴的成分,所以贷款利率比商贷低不少。

  细算几笔账

  看提前还房贷是否划算

  罚息数额各有差异

  市民在选择提前还款时,一般会支付一笔手续费,也称为“罚息”或“违约金”,一般在合同里面会写明。

  比较发现,各家银行手续费差异较大。有的银行不收手续费,而有的银行则需要收实际还款额1—3个月的利息,甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。国有大行工、农、中、建、交里,交行提前还款不收手续费,而工行需要收2—3个月的利息作为手续费,其他银行则需收1个月利息。其中农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费,三年后则不收手续费。大部分股份制银行都表示不收手续费。而浦发银行则表示若在贷款两年内提前还款需收取还款金额3%的手续费,两年后则不收手续费。

  外资银行一般是根据已经还款年限差异收费。如花旗银行,一年后提前还款需收取还款金额2%的手续费,两年后收费降至1%,三年后则不收手续费;汇丰银行三年后提前还款不收手续费,两年后提前还款至少收取2万元的手续费,一年后提前还款至少收取3万元手续费。

  允许提前还贷时间不同

  此外,允许申请提前还贷的时间也不一样。大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷,但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。

  在国有行里,中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷,工行需半年才可以提前还贷。此外,招行、交行、东亚等银行都需要一年后才能申请提前还贷,华夏银行则表示可以随时申请还贷,“目前还没有变化”。

  “一般房贷金额较大,若无特殊原因,一年内很少有客户会提前还贷。”一位银行房贷部门的工作人员表示。

  调整利息周期不同

  一般房贷期限都在10年以上,在这个周期里,央行调整利息是难免的,而各家银行据此调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。

  外资银行一般会选择在当月或当季度调整。东亚银行是在央行调整利息的第二个月开始按新利率执行,花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行,而汇丰银行当日便开始按新利率执行。

  对于房贷族来说,哪种调息方式更划算?专家表示,如果处在降息通道中,显然是越快调整越划算;若在加息周期,则是越晚调整越划算。

(责任编辑:祝玉婷)

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