退房潮来袭 银行收紧房贷资金链雪上加霜

2014-09-11 07:37:09 来源: 第一财经日报

  今年夏天一个中午,榆林市城市投资经营集团有限公司(下称“城投集团”)的会议室聚集了不少人。有人带着饮料,有人带着泡面,还有人带着西瓜和瓜子。他们不是来开茶话会的,而是等待城投集团负责人对他们的退房诉求给一个明确的回应。

  一边是购房者强烈的退房要求,一边是城投集团“缺钱”的尴尬,双方持续半年多的拉锯战,成为榆林房地产市场众多退房纠纷的一个缩影,也是煤炭经济链条风险蔓延至房地产的一个病灶。

  《第一财经日报》记者近日发现,在榆林市区、横山区、榆横工业区以及榆林高新区,目前仍有大量土地开发、楼盘在建,也有不少圈而不建的土地和停工的楼体框架。而榆林市下辖的神木县则更为严重,神木新村高档楼盘鳞次栉比,但是其中相当一部分已经停工。

  “富人炒地、有钱人炒房。”黄金十年期间,倒煤矿发财的一批人大量囤地,财富变成了土地,变成了房子。如今房价大跌使得个人财富大幅蒸发,退房潮来袭也使得房地产开发企业资金链越发绷紧。

  击鼓传花戛然而止

  “倒沙梁,倒房房,倒地皮。”榆林本地一名企业经营者对《第一财经日报》说,从2001年到2011年是榆林的黄金十年,做房地产生意的人也在激流而上的经济中投机获利。随着越来越多的人加入到房地产投资当中,炒房潮渐起,击鼓传花式的房地产转让现象隐现其中。

  如今鼓声已戛然而止。榆林市区多数楼盘的价格与2011年相比,已经下跌二到三成,高新区房价下跌更加明显。

  “高新区基本上没有高新技术企业,基本上就是房地产开发。房地产与煤矿差不多同时起步,稍微晚一点。等到煤矿一停摆,房地产业就不行了。外地人大量回到本籍,包括四川、河南以及陕西南部地区的打工者,人口大量流失。另外下面区县过来的农民,也很多都回去了。”上述企业经营者表示,2011年榆林高新区部分地区房价达到1万元/平方米以上,现在已经跌落至约6000元/平方米,弃房、退房现象很多。

  虽然价格大幅下滑,但实际上也多是“有价无市”,更有甚者不但不再买入反而大量退房。

  《第一财经日报》7月末在榆林调查发现,榆溪雅园有数十名业主组成了相对稳定的“退房团”,他们在网上互通信息,线下定期活动。近期,这个退房团多次到榆林城投集团围堵相关负责人,要求退房或者降价。榆溪雅园开发商榆林市城市投资房地产开发有限公司(下称“榆林城投地产公司”), 是榆林城投集团的全资子公司。

  榆林本地人侯青(化名)是上述退房团的组织者之一。他对《第一财经日报》称,2013年底他支付了30万元定金购买榆溪雅园一户129平方米期房,购房均价在8000元/平方米左右。

  据侯青称,榆溪雅园由榆林城投集团旗下公司开发,本来是用于政府单位内部团购。侯青提供的一份入住名单显示,榆林市人大、发改委等部门都有多名人员参与购房。但是在实际销售时,相当一部分住房是通过个人转让的方式直接向社会人员销售。只不过内部团购人士对外转让时会收取一定的“转让费”,少则三五万,多则十几二十万。

  “榆溪雅园一期项目已经延迟交房,我们二期还不知道盖不盖得起来,三期预付款已经都收了,坑还没挖。我就是希望他们把首付款30万退给我,转让费我可以不要。”侯青对《第一财经日报》记者说。

  侯青出示的其与榆林市东升房地产营销有限公司(下称“东升公司”)签订的《购房委托协议》显示,侯青委托东升公司购买住房,需要支付三笔费用,包括向房主支付30万元预付款、3万元转让费以及向东升公司支付1万元诚意金。诚意金用于委托东升公司为其在2013年11月16日前“积极联系洽谈购房”,而协议的签订日期是2013年11月15日。

  从侯青购房的高额转让费、高中介费交易细节可以看出,榆林房地产市场热潮在2013年底依然有余温。

  和侯青类似,目前退房纠纷中的大批购房者是在2013年下半年加入到购房大军行列的。他们还没有品尝过房价飙升带来的收获,就立刻迎来了房价的突然下跌。这些人,也成为榆林本轮房地产市场深度调整的最后接棒者。

  榆林当地投资界人士对《第一财经日报》表示,在2013年之前的几年中,榆林房地产市场一路向上。一个突出的表现是,房子转手率高,买房需要先买号,与售楼处或者房地产开发公司有“关系”的人开始做“倒号黄牛”,一个号倒卖3万~5万,每天净收入几十万者不在少数。另一个表现是追求快速转让,忽略转让程序合法性。

  “有的业主买了房子之后,在欠债需要把房子抵押给别人时,才发现房子从来就没有过户给自己。”西安一名律师告诉《第一财经日报》,他曾处理过一起民间借贷纠纷案件,当事人的房子是从别人手中快速买进的,而他的上家、上上家甚至更早的买卖者都不是房主,因为房主从第一次交易起就没有变更过。

  “可以说是缺乏法律常识,还有就是当时交易太快,变更手续太麻烦。而周围很多炒房者都是这么转让的,所以没有人感觉到风险,直到链条上有一环出现问题。”上述律师说,这样的案子一般是死结,法院进行处理难度也非常大。

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(责任编辑:祝玉婷)

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