楼市真回暖还靠房贷松绑

2014-09-12 07:48:04 来源: 广州日报

楼市真回暖还靠房贷松绑

  

楼市真回暖还靠房贷松绑

  当下,楼市关注的焦点已不再是哪个城市又放开了限购,而是哪家银行又推出折扣利率、哪个地方可能放松限贷……目前房地产业内有一个共识是:放开限购已经不足以救市,能否放开限贷政策才是关键。

  据媒体报道,央行已经在全国60多个城市进行房地产市场摸底调查,并要求填报与地方楼市情况相关的数据表格,北京市已经收到并开始填报。业内人士分析认为,央行此举可能是在放松信贷前进行的楼市摸底,这是否意味着限贷政策将会紧随限购政策而全面放松呢?对此,业内专家认为,就目前情况来看,限贷会跟着限购“松绑”,但幅度相当有限。

  限购松绑亦难提振市场

  截至目前,全国46个限购的大中城市中,还剩北京、上海、广州、深圳、长春、南京、三亚、珠海8个城市仍坚守限购。

  但放开限购对市场提振的效果不太理想。根据国家统计局发布的7月份全国70个大中城市房价变动情况,房价下跌的城市扩大到64个,而北上广深4个一线城市也首次出现房价全面下跌的情况,全国房地产市场“去库存”压力继续累积。不少业内人士认为,仅仅放开限购政策尚不足以扭转楼市的颓势,信贷政策放开,更能刺激到市场成交。而在此前各地政府松绑限购和出台的救市政策中,已有多地要求或鼓励银行等对购房信贷和开发贷款予以支持。而在市场上,目前发展商为促进成交,也是在想各种办法提供购房资金支持。很明显,购房人的资金支付能力已经成为目前阻碍楼市发展的重要原因。

  利率现优惠放款速度快

  事实上,今年的市场压力主要来自两个方面:一是信贷紧缩政策误伤“刚需”;二是高利率抑制了改善型需求。银行数据显示,房贷松动迹象初现。

  日前,“融360”发布了8月对全国23个重点城市近400家银行房贷利率的监测报告。报告显示,8月房贷市场出现了利率松动的迹象,全国最低房贷利率回归8.5折。一些中小银行在北京、上海等一线城市的房贷业务出现“松绑”迹象,然而在利率打折增多、房贷放款速度加快的背后,部分银行对客户资质、存款、购买理财产品等隐形的要求增加。融360监测数据显示,目前在23个重点城市中有10城存在利率优惠,优惠幅度相比7月略增,但均有附加条件。其中上海有全国最低8.5折利率折扣,北京、杭州、青岛3城重现9折利率,6城优惠利率为9.4~9.8折,其余城市的房贷利率最低为基准或更高。目前已有上海、深圳等多地传出银行放松个人房贷进入门槛的消息。其中上海有消息指出,有银行正在制定放开限贷之后的相关政策,允许购房人在还清贷款之后按首套房标准申请贷款,首套房认证由原先的“认房又认贷”变成“认房不认贷”。

  在房贷额度充足的情况下,银行在审批、放款方面的速度也加快。融360数据显示,8月房贷审批时间平均为15~20天,放款时间平均为20~30天左右。银行审批后,最快可以在7个工作日放款。总体上,8月份的放贷速度快于上半年,在重点关注的23个城市中有15城不同幅度地下调了首套房贷款利率。降幅排名前5的城市依次为哈尔滨、广州、杭州、深圳、重庆。除一线城市外,尽管哈尔滨是这 23 个城市中最后一个放开限购政策的,但利率下调的幅度却是最明显的。此外,虽然没有中央的许可,一线城市无法冲破限购的桎梏,但是与其他城市一样,北上广深同样需要面对成交量持续低迷、库存量居高不下的现实。为了缓解来自市场的压力,四个一线城市的房贷利率不约而同地出现了小幅下调的情况,其中广州和深圳降幅较大。

  8月房贷利率普遍微降,一方面是银行对地方政府政策指导妥协的体现,另一方面也可以说是银行自己选择的结果。

  前景预测

  下半年房贷利率或缓慢微降

  最近一两年,因为小微企业和个人无抵押信用贷款收益高、回款快,相比之下,回款慢、收益低的房贷业务便被银行视为“鸡肋”。但随着经济形势的转变,小微企业的信用风险有所上升。出于分散风险的考虑,银行需要补充一部分风险较小的房贷业务来平衡贷款结构。

  融360认为,从目前的形势看,利率方面虽然出现了一些放松的迹象,但是现在预测房贷利率将大幅下调还为时过早。如果后续不出现大的政策调整,迫于地方政府的压力,下半年房贷利率或将维持缓慢微降的趋势,并且下调利率的城市会继续增多,利率“拐点”或将到来:

  首先,相对宽松的贷款额度是放松限贷政策的基础。相比上半年,现在银行的资金较宽裕。其次,政府救市意愿强烈。将政府指导意见执行到什么程度,取决于地方政府与银行的博弈,博弈的结果必然是实际执行的信贷政策体现出地区差异性,过去那种“一刀切”的限贷政策或会一去不返。最后,回归房贷业务也是银行本身的意愿。下半年,银行方面对于房地产市场的判断不像之前那么悲观,除了对三四线城市继续看空外,对多数一二线城市的市场预期有所上升。

  不过,融360分析师同时认为,下半年大幅放松限贷政策的希望将十分渺茫,主要原因有三:一是7月份信贷数据跌幅超预期,新“国十条”将助推信贷更多流向实体经济。二是如果银行的吸存成本没有降低,出于存贷差的考虑,银行不可能亏本做房贷业务,所以房贷利率下降空间有限。三是在年底额度紧张的情况下,银行不会冒着触碰存贷比红线的风险大举放贷。

  房产电商纷纷推出金融产品,可贷金额、利率、手续费各有不同

  九成贷款原来是纯抵押

  近来互联网房产电商推出名目繁多的类金融产品,有的竟然宣称最高可贷90%,且可以“突破”第三套停贷的禁令。为此,记者对两种房产电商的贷款产品——乐居贷以及搜 房家天下消费贷款进行了比较,发现原来可以最高贷90%的乐居贷是以前“押旧买新”的翻版,用已还清贷款的房产进行抵押,最高可贷70%,然后银行再根据客户的资质,再贷20%的信用贷款,综合可贷90%。搜 房家天下消费贷则是纯粹的消费贷,不需抵押,根据客户的资质最高可贷50万元。

  有些需要抵押有些无需抵押

  今年中,搜 房网在京沪穗多地推出“家天下消费贷”,根据搜 房 卡会员在合作楼盘中购买房产总价和首付款多少,评估其还款能力和贷款额度,贷款额度不超过会员购房实际支付的首付款,最高50万元。这种贷款产品由中信银行(行情,问诊)贷出,不需抵押。而乐居贷也是与中信银行合作的贷款项目,购买乐居合作的楼盘才可以使用该贷款项目。该贷款需要客户已有的无贷款房产作为抵押。

  “万家贷”可贷10万~500万元

  “万家贷”是合富辉煌新推的金融产品。该产品最低0利率,由于是每月还息、到期还本的方式,最高年利率为10%。可贷款额度大,所需金额10万~500万元均可,还款周期为1个月~3年。作为“类房贷”的一种,“万家贷”的申请手续简单,一次交齐所需资料即可,并且还能当天放款。只要是合富辉煌集团旗下各子公司(包括合富辉煌、合富置业、港联物业、房王网等)代理的一、二手项目的购房者,均可申请此产品,申请和放款过程与购房过程同步进行。

(责任编辑:祝玉婷)

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