第二轮救楼市启动:增加购房补贴 加大房贷优惠

2014-09-22 07:57:11 来源: 新金融观察报 作者: 刘君

  以松绑限购为主要手段的第一轮房地产政策放松后,地方政府将救市措施的外延扩展到房地产信贷层面,湖北城建厅表示,个人住房贷款利率最低可达基准利率的70%。现在的问题是,并不归地方住建系统管辖的银行体系,会在信贷层面有所放松么?

  再提7折利率

  湖北省城乡建设厅近日发布《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》,其中关于信贷层面的表述备受关注。首付款比例按30%执行,贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。7折利率,这个字眼不由得让人想起2008年那一轮房地产调整期。在那个房地产行业最为“寒冷”的时期,鼓励买房的“7折利率”成为扭转楼市走向的重要手段,再加上四万亿政策的作用,2009年楼市迎来一波强劲反弹。

  除了7折利率之外,湖北此次救市政策还包含契税层面,个人购买属于家庭唯一普通商品住房的,减半征收契税;个人购买90平米及以下家庭唯一普通商品住房的,契税按1%税率征收。居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。

  湖北出台如此程度的救市政策,与其上半年房地产市场的降温紧密相关。湖北统计局发布数据显示,上半年,湖北省商品房销售面积完成2212.7万平米,增长11.7%,增速较去年全年和同期分别回落19.5和23.9个百分点,其中住宅销售面积1997.9万平米,增长10.6%,增速较上年全年和同期分别回落21个百分点和23.5个百分点。同时全省待售商品房面积达到2445.5万平米,增长22.1%。从房地产投资占GDP比例来看,2014年上半年,湖北省这一比例为15.2%,居全国第11位,低于全国19.7%的平均水平。湖北省国税局统计,2014年一季度,该省房地产企业所得税入库9.4亿元,同比减少1.7亿元,同比下降15%。

  “在楼市降温的大环境下,各地救市政策的出台频率越来越密,力度越来越大。在土地财政的依赖下,在经济增速受到影响的时候,房地产依然是地方政府能够想到的最容易拉动经济的办法。”中原地产首席分析师张大伟表示,从目前各地房地产的降温情况看,预计后期起码还会有10个以上省份发布目的为救市的省级房地产健康发展意见。整体效果看,虽然会对市场有信心提振,但实际结果依然要看信贷释放情况。

  第二轮救市开启

  从今年6月,呼和浩特市率先取消限购以来,国内不少城市陆续松绑限购政策。进入9月,松绑限购再升级,兰州、西宁、青岛等多个城市宣布全面取消限购政策,杭州、西安等城市也对此前的限购松绑进行升级,彻底取消限购政策。至今已有近40个城市宣布限购松绑,仅有北上广深四个一线城市和少数二线城市尚未松绑。

  不过以限购松绑为主要特征的第一轮救市政策,并未取得立竿见影的效果。虽然一些松绑城市成交有短期回升,但大多数城市楼市依然较为平淡。9月前14天54个主要城市合计住宅签约83349套,环比8月同期基本持平。其中一线城市与8月同期持平,二线城市不涨反降,从6月开始的松绑限购刺激作用逐渐放缓,8月成交上涨后,市场消化部分需求后,因为没有信贷的放松,市场归于平淡。

  在这样的背景下,湖北住建部门要求银行放松信贷,或将预示着第二轮救市政策的开启。业内人士预计,第二轮松绑政策主要特征为各省级政策出台的地方救市细则,主要内容基本为增加购房补贴、降低公积金利用难度,加大按揭贷款利率优惠。

  不过由于房贷利率优惠的决定权并不在地方政府手中,而是在各大银行的总行那里,本轮救市政策目前更主要的作用还体现在信心层面。湖北房地产经济学会常务理事、市场研究总监李国政表示,由于地方政府对商业银行的影响力有限,这只能作为一种建议和期望,特别是7折房贷利率的落地基本不可能。

  渐进式松绑

  目前来看,虽然楼市及信贷政策均有松动趋势,但显然力度和速度均受到控制。渐进式的放松对市场心理的恢复效果较为有限,市场复苏所持续的时间也依赖后继信贷的支持,这些均决定了九十月不可能出现爆发式的量价齐涨局面。

  目前土地市场的降温,给地方政府的卖地收入影响较大。9月截至16日,20大房企仅万科与万达合计买地花费18.34亿元。前9个月,20大标杆房企合计拿地仅1873亿元,相比2013年同期的3698亿元,同比降幅高达49%,底价成交成为主流,部分城市的土地价格已经开始出现下调迹象,一线城市也开始出现流拍现象。从目前市场趋势看,四季度房企拿地有可能继续萎缩。

  市场与政策的博弈,还将继续。

(责任编辑:申雪娇)

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