短期量涨成定局价涨还要看信贷

2014-09-24 07:14:43 来源: 长江商报 作者: 刘倩雯

  专家解读武汉楼市走势称,银行信贷若有实质性放松,可推动四季度量价齐涨

  自今年4月以来,按照中央“分类指导”原则,全国46个限购城市,只有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6个城市未做调整,其他地区进行各种形式的楼市松绑。9月之后,不少地方二次救市,其中,南京市9月21日全面取消限购,武汉紧随其后。

  但对于取消限购之后,武汉楼市的影响,中国指数研究院华中市场总监李国政认为,“短期内,市场成交量会有明显上升,但价格保持平稳。当前银行信贷依然紧缩,救市效果大打折扣,不过,四季度银行信贷也在松绑,一旦有实质性放松,政策利好的叠加效应,可以推动武汉楼市在第四季度实现量价齐涨。”

  背景

  近年江城楼市政策变化

  2008年10月23日

  武汉收紧外地人购房入户

  武汉市决定,于当年11月1日起将购房面积超100平米和总价超50万元与外地人购房入户标准挂钩。这一政策,意在防止外地人大量购置武汉中小户型住房。

  2011年1月14日

  武汉实施楼市限购政策

  当日下午,武汉市住房保障和房屋管理局发布消息:从当年1月15日起,武汉市正式实施商品住房限购政策。

  2014年7月18日

  武汉部分放松楼市限购

  140平方米及以上住宅,不论中心城区还是远城区,不论本地人还是外地人,均不限购,并从2014年7月19日开始执行。此举无疑为武汉楼市提供了更多的购买需求。

  1

  取消限购后 预计月均成交量提升两三成

  武汉实施限购也不过三年,但武汉楼市的生命力更旺盛于其他地区和城市。2012年武汉住宅成交13.5万套,2013年15.9万套,武汉楼市连创新高。

  2014年前8个月,武汉住宅成交10.25万套,高于去年同期的10.08万套,月均1.28万套。成交面积1011万平方米,位居全国第一。

  李国政认为,全面取消限购之后,也不太可能期望成交量暴增,预计月均提升幅度在20%-30%左右,2014年最后3个月,月均成交量有望达1.4万套水平,全年成交有望超过2013年,再创历史新高。

  2

  湖北《意见》出台一周 武汉楼市迅速松绑

  9月15日,湖北省出台《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》文件,其中提出:各地政府要认真履行房地产市场调控的主体责任,根据市场供需情况,按照一市一策、一县一策的要求,采取相应措施,实现商品住房供求基本平衡。

  针对武汉,《意见》指出:武汉市要根据市场变化适时调整放开住房限购等政策,稳定市场预期,确保房地产市场平稳健康发展。全省其他市、县要控制商品住房新开发总量,避免新建商品住房集中过度投放,保持市场平稳。商品住房库存较大,库存消化超过24个月的市、县,要及时修订住房用地供应计划,调减商品住房用地供应规模,引导住房合理消费,调结构,去库存。

  “发文仅一周时间,武汉市根据指导精神,第一时间作出反应,全面解除楼市限购,符合市场预期。”李国政认为,似乎在意料之中。

  3

  需求全面释放 改善性购房群体受益最大

  事实上,在全面取消限购之前,武汉市房管局就曾有心救市。7月18日,武汉市房管局虽未正式发文,但确实就对楼市限购进行了松绑。却由于力度有限,加上信贷严格,市场成交促动作用较小。

  李国政认为,此前武汉限购严厉程度堪比一线城市,限制过死,也意味着需求有短期爆发可能。本次二次松绑全面取消,对恢复市场信心、市场成交都有积极作用,有望全面释放市场需求,特别是改善性购房群体受益最大。

  现有市场情况而言,武汉商品房外销比例占到五成左右,全面取消限购,外来买房人不再要求提供购房证明,有利于促进成交,进而推动人才落地与人口导入。

  前期武汉主要松绑了远城区和四个新区,本次全面解除之后,青山、后湖、白沙洲、汉阳四新这些传统的主城区板块迎来转机,而东湖高新(行情,问诊)、江夏、盘龙城、沌口等区域已经受益于此前的外来购房松绑政策,本次全面取消限购,上述区域的成交都有望加强。

  追问

  市民纠结是否出手买房

  刚买了房,就碰上武汉限购正式松绑的小熊,有些郁闷。“我到底是赚了还是亏了?”小熊担忧,“政府出手救市,彻底放开限购,武汉房价是否会降价?自己的房子是不是买亏了?”

  同样是刚出手在中心城区买房的李先生则认为自己买的市区房子不但会保值且会逐步涨价。他认为,中心城区土地稀缺,此前都未大面积下跌,政策利好,会拉升房价,三环内房价会持续升值。且此前的限购政策及楼市低迷带来的观望情绪,不少人还未出手,但刚性购房需求确实存在。

  本来想再等等的刘女士,如今有些慌了,“现在不买,怕会因为政策利好涨价。”但也有购房者表示,“政府虽然救市,但贷款并未放开,会等到楼市真正回暖,再"下定"。”

  武汉房价究竟会不会涨

  房价会涨吗?对此,中建三局营销部总监吕坡在接受长江商报记者采访时坦言,“即使是最艰难的时候,三环中心楼盘价格一直较为坚挺。”放开限购后,房价肯定不会降,进入10月份后将出现销量、涨价的井喷期。

  吕坡坦言,“楼市今年内不会出现大规模上涨,在房企完成一定的库存销量后,后市的供需关系出现变化后,预计元旦会涨价。”

  “对于大多数购房人而言,银行的信贷门槛依然很高。”业内人士分析,虽然现在已有银行出台了只要还款结束,就可以按首套房标准贷款的政策,但限贷并未放开,限购取消只能在短期内促进高端、改善型需求的释放以及学区房的成交量,对市场的刺激有限。

  影响

  地产商预计国庆推大促活动

  “消息来得有些突然,我们暂时会按照既有策略来做,大的促销活动预计在"十一"国庆期间。”昨日,美好(名流)置业总监刘欣在接受长江商报记者采访时说。

  不仅是美好置业,更有房地产商透露称,今年“十一”国庆期间,三环以内的楼盘相关促销活动或主要针对改善型购房群体,远城区的房地产商更多的则是针对外地购房群体。

  “楼市金九银十要呵护”

  尽管房地产业已告别黄金时代,进入白银时代,但其在国民经济中的主力地位没有改变。

  “房地产限购本来就是一个非市场的行为,放开限购,第一个就是全面去行政化,把之前行政的手段去掉,让市场来说话,让客户需求来说话。”昨日晚间,不少房地产商认为,在“十一”国庆长假前夕全面取消限购政策,是武汉市政府对“金九银十”的呵护。

  “在今年销售不太旺的时候,激发一部分消费者购买的热情。因为,目前武汉市的库存量还是比较大。”刘欣坦言。

  置业双方都“焦灼”

  昨日下午6时许,记者在阳光100大湖第销售中心电话营销室看到,三十多名置业经理正在给客户打电话,告知取消限购的好消息。

  尽管不少持币观望的购房者准备撒手了,但仍旧有一部分购房者期待房价会再跌一点。

  刘欣则认为,从目前的风向来看,房价大幅度下跌或上涨的机会不太大,政府在此时松手便是不希望房价有大的波动。

  “政府此次是"迟到的松手",真正有多少影响难以评估,因为目前困扰市场的,购买资格只是其中一个方面,更大的困扰是银行放贷以及政府的资金监管政策。”阳光100大湖第营销人士称。

(责任编辑:申雪娇)

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