认房不认贷不会促涨房价

2014-09-25 07:12:47 来源: 21世纪经济报道

  “首套房贷款认定标准将放松”的传言迅速地传播着,但到目前为止,还没有权威人士出面证实或证伪。从目前的信息来看,地方政府和商业银行对这个传言的态度有一些微妙的区别。地方政府积极推动,例如,青岛市有关部门9月22日发文规定,“出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后,再次申请住房贷款的,按首套房贷认定”;福州市的步子迈得更大,9月17日发文规定,“购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房的,按首贷认定”。商业银行则是静观其变,例如,工行的表态是密切关注相关政策的调整。

  关于首套房贷款的认定标准,人们总结出三种类型。现在银行普遍实行的是“认房又认贷”,购房人只有在名下无房且没有房贷记录的情况下,才能申请首套房贷款;青岛市的新规属于“认房不认贷”,购房人名下无房而且目前没有房贷,就可以申请首套房贷款,不管之前有没有房贷记录;福州市的新规则属于“认贷不认房”,购房人目前无房贷,就可以申请首套房贷款,不管他现在名下有多少套房。显然,“认房又认贷”最严,“认贷不认房”最松,“认房不认贷”居中。

  地方政府救市心切,希望银行实行宽松的标准,但银行得听银监会的,这是他们态度有微妙区别的原因之一。银监会采取的标准其实是“认房不认贷”。2010年4月,银监会监管一部主任杨家才在接受央视采访时指出,一个家庭只要购买了一套房,再买房就叫二套,而不管之前购房时是否从银行贷款,在界定二套房这个问题上,不是以是否发生贷款为标准。但银行普遍实行“认房又认贷”,比银监会的要求更严,这可能是出于操作上的考虑。

  像青岛市要求的那样放松为“认房不认贷”,是符合银监会要求的,因而是银行可以很快实行的;但要像福州市要求的那样放松为“认贷不认房”,银行可能还须等待政策的调整。

  从“认房又认贷”调整到“认房不认贷”,并不是政策的改变,而是对银行行为的修正。“认房又认贷”方便了银行、为难了客户,给一部分有房贷记录但目前无房无贷的居民家庭造成了不便,而他们本来属于差别化房贷政策的照顾对象。首套房贷认定标准放松为“认房不认贷”,可以更好地支持居民家庭的自住需求,应该说是一种合理且应为的调整。就算放松到“认贷不认房”,主要支持的也是自住需求,而不是投资和投机需求,因为名下有多套房却没有房贷的投资投机者是很少的。

  如果首套房贷认定标准从“认房又认贷”放松为“认房不认贷”甚至放松为“认贷不认房”,会对房价有什么影响呢?的确,首套房贷认定标准放松将激发一部分改善性住房需求,这是一个促涨因素。但另一方面,这些人买新房之前要先卖掉现在的房,这会增加二手房市场的供给,又对房价起到抑制作用。这两方面的因素相抵消,对房价形成不了太大的影响。

  而且,首套房贷认定标准放松能否带动房贷加快增长还是一个未知数。目前,房贷的加权平均利率非常高,达6.93%,与一般贷款的加权平均利率差距不大,显示银行并不是非常看好个人住房贷款。上半年申请房贷要排队,也证明银行对扩大房贷不是特别积极。这也是银行和地方政府态度有微妙区别的原因之一。

  总之,放松首套房贷认定标准基本上不会改变房价下行的走势。

(责任编辑:申雪娇)

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