限购放开对市场影响有限

2014-10-18 07:16:15 来源: 经济观察报 作者: 陈哲

  黄金周的行情回暖,令不少房产人士认为,930新政的出台代表着市场已经筑底,这是个很可怕的看法。限贷的放松,意味着过去4年多栓在房地产业的行政枷锁实质性解除。这如果放在两年前,可能会有极其剧烈的效果,但今非昔比。

  回想起5月份央行喊话商业银行支持首套房的后效寥寥,不难看出当前房地产资金难题已不是政策管制,而是市场主体的自制。换言之,不是消费者能不能贷款,而是银行愿不愿意贷。

  几个月后的今天,商业银行是否有足够的动力,改变其过去出于自身经营考虑缩减房贷的做法呢?答案是否定的。多家房企负责人的感受是,新政后商业银行虽然已给出了支持的姿态,但真正申请时放贷优惠力度并不大。

  其实早些时候,限购放开对市场影响有限,已经证实了这样一个逻辑:新的常态将会是市场好坏由供求关系这类基本市场规律决定,而非调控松紧。在这个前提下去看,政策放松意味着底部可能尚未出现。

  有人说政策托市不仅仅是给市场注入资金,还会注入信心。但是当楼市只涨不跌的神话已经被打破数年、行业基本面出现逆转,动产登记制度和房产税的预期明确后,闸门一开、买家蜂拥而至的盛景还会出现么?

  当然,双限的取消对行业的积极效应毋庸置疑,尤其对二套改善型购房首付标准的降低,还是释放了一部分改善性需求,但很明显,在利率没有实质性优惠的前提下,开发商所能做的也就是挖掘这部分客群的潜力。

  多家房企高管告诉我,新政后的市场上确实出现积极的响应,但绝大多数伴随着以价换量或者促销房等形式出现,并且成交活跃的都在供应量较大的区域。

  更严峻的是,除了少数需求相对强劲的一线城市,大部分三四线城市房屋的库存顶峰并未出现。当面包卖不出去的时候,还有更大量的面粉囤积在开发商的手里。可佐证的是,今年全国新开工面积同比增长,而竣工面积基本与去年持平。从开发周期上推算,去库存将会是未来至少两三年房企的主基调。

  随着实体经济的放缓,人口向城市流动的速率已经随着工业化的减缓而降低。人的城镇化与城市化、房屋建设增长之间的缺口被拉大。存量人口的购房力,大多是改善性需求,显然难以匹配这个供应速度。

  就今年而言,传统的销售黄金季度已经过去大半,接下来开发商将面临年度的传统低点,银行额度耗尽、年度债务偿还、企业业绩冲刺、春节付款高峰,都决定四季度都存在着巨大的销售压力和动力。

  抓回款,抓出货,一切服务于走货,应该是开放商在第四季度设置的主基调。

  那么问题来了,以价换量还有多大的空间呢?今年4、5月间,杭州、温州等地传出限购放开的消息,很多项目的售价都已经是“脱得只剩下底裤了”,降价空间整体已经不大。

  从10月上半月典型性房企销售情况来看,房企中的分化明显,操盘动作到位、营销做到极致的企业,收获了真正的黄金周。而营销并不到位、品牌力有限的中小企业,即使降价也不一定卖得动。由此看来,降价已不再是万能的,但不随行就市的后果更严重,可以预见的是,这将是一次孕育诸多营销创新的窗口期。

  随着各地银行贷款细则的正式出台,政策松动带来的窗口期或许还将延续到年底,但随着前期积累的改善需求逐步被满足,更大库存的上市,由供需结构决定行业内部调整仍将持续。

(责任编辑:申雪娇)

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