银行房贷明年初或枯竭 楼市降价窗口4季度将开启

2014-10-20 09:12:17 来源: 钢联资讯

  纵观2014年的房地产市场,前三季度成交持续低迷,房企打折、降价不断,亦有不少企业的破产传闻和资金危机闪现。

  四季度始,央行出台“9·30房贷新政”,大规模放松房贷,且首次提出动用MBS等金融衍生工具为商业银行提供贷款额度。市场一片欢欣鼓舞,认为房价又将迎来一轮上涨。

  然而狂欢过后,对于新政效应的冷思考提醒市场:央行重新定义首套房,寄望给居民家庭加杠杆,意图刺激经济,这中间隔着个商业银行;而MBS这一住房金融衍生品的规模化将会旷日持久,短期难以提供更多的流动性,长期却是转移楼市泡沫风险的工具。

  丁祖昱认为,2014年四季度末或2015年春节前后,商业银行房贷额度或将再次面临资金枯竭;万科有关人士则判断,大多数房企会利用销售窗口期以价换量,四季度将会看到更多楼盘降价。

  家庭部门的加杠杆

  包括万科总裁郁亮、碧桂园联席总裁朱荣斌在内的多位房地产业内人士均认同,今年以来的楼市调整是市场自发性的调整,是在房地产库存高企,流动性紧缩的背景下发生的。而商业银行收紧房贷,是关键性因素。

  今年上半年,商业银行普遍提高了房贷利率,首套房贷款不仅没有优惠,还有不同程度的上浮,贷款发放速度也无限延长。

  与此同时,2014年,就业依然维持良好态势,且当前家庭资产负债表依然健康,居民购买力并没有下降,加杠杆的空间比较大。

  数据显示,截至2013年末个人购房贷款余额为9万亿,占GDP的15.8%;而家庭各类贷款余额12万亿,占GDP比值约21%,与国外家庭部门的杠杆率相比,中国处于一个较低的水平。

  世联行(行情,问诊)研究部人士认为,这些都说明居民的购买力并没有透支,购房需求的萎缩更多是由于信贷收缩(房贷利率上浮和放款周期拉长)所导致。对于不少家庭来说,五六成的首付和1.1倍的按揭贷款利率可能买不起,但是两三成的首付和9折及以下的按揭贷款利率就能买得起。

  在该人士看来,商业银行房贷意愿不足,而刺激经济增长唯家庭部门加杠杆仍有空间,这是一个矛盾。

  对于此次央行新政的“突袭”,世联行指出,限贷政策的调整有利于居民加杠杆,而按揭贷的发放除了受制于银行的发放意愿外,还受制于信贷额度,MBS提供了从制度层面上解决按揭额度不足的问题。

  在新政刺激下,改善型需求市场在9月出现好转。万科9月销售中144平方米以下占比88-89%左右。这意味着144平方米以上的房子更加好卖了。央行新政对于换房的人是一个明显利好,对改善型需求有支持作用。

  世联行报告预计,家庭部门加杠杆的冲动,会刺激房地产市场在2014年4季度或者2015年1季度成交放量见底。

  MBS远水不解近渴

  从央行新政目前的意图来看,通过MBS或住房贷款专项金融债,可以提高金融机构个人住房贷款投放能力,并且指出其要专门用于增加首套和改善型普通自住房贷款投放。

  截至今年上半年,我国个人购房贷款余额达到10.74万亿元,如果按照一半额度发行MBS,相当于市场重新获得超过5万亿元的流动性,如果考虑之后的再次证券化,貌似解决了流动性问题。

  但丁祖昱指出,这完全是一厢情愿。事实上,目前中国住房抵押贷款二级市场还没有形成,MBS还只是停留在纸面上。

  从发行渠道来看,一家大型券商内部人士介绍,目前MBS主要在银行间市场发行,其购买主体是各家银行、公募基金、大型非银金融机构等,互相持有。而交易所的资产证券化尝试目前并不顺利,银行间市场和交易所的互通更需时日。

  此外,在当下无风险利率较高的特殊环境下,MBS由于久期较长、收益偏低,亦是掣肘其规模化发展的原因。

  “一年期理财收益率达到5.27%、信托收益率9%,MBS资产可能缺乏吸引力;以目前5年以上商业贷款为基础资产的收益率为6.5%,扣除管理费用,提供给投资者的收益可能更低。”浦发银行(行情,问诊)报告表示。

  更重要的是,要实施MBS,需要一个受政府支持的金融机构作为“枢纽”平台。在美国,这样的平台功能是由“两房”来实现的,但中国版“两房”还只停留在专家的建议报告中。招商证券(行情,问诊)固收研究团队认为,MBS和住宅专项金融债短期很难体现效果,也很难降低银行资金来源成本高的问题,就四季度来看,无法有效为增加住房信用投放提供帮助。

  丁祖昱认为,美国MBS从上个世纪70年代发展至今经历了40余年。按照一般规律,中国的MBS从政策出台到实施细则,再到有专门操作的企业主体及平台,“没有个10年、8年很难走上正轨”。

  世联行称,未来有两种情形可能有利于MBS发展:其一,社会无风险利率下行,刚性兑付有序打破;其二,通过金融创新对相关产品进行分级,并出现专门机构支持MBS发行。

  明年初房贷枯竭?

  根据9·30房贷新政,央行重申首套房按揭贷款优惠利率下限为基准7折,虽然在利率市场化下,银行受制于揽储成本,7折优惠利率几不可能,但业内普遍认为,9-9.5折会是主流,此外政策的出台会促使商业银行加快放款速度。

  21世纪经济报道-飞笛资讯研究员调研显示,目前一线城市已经出现了多个银行下调房贷利率的案例。在北京,6家银行出现9折;在深圳,7家银行下调至9.4-9.5折。

  新政也带来了成交的回暖。万科十一期间新推盘30多亿,认购80亿元,认购远大于新推。相比去年十一期间认购30多亿元,同比增长120%。如果9月推盘和十一连起来看,从9/1至10/8,推盘290亿,认购270亿。数据好了很多。

  十一期间,整个房地产行业销售都比较理想。万科认为大部分主要同行认购数字都高于2013年,应该是一倍左右增长。

  限贷放松后的一片热火朝天景象,与今年上半年政策限贷和银行惜贷形成鲜明反差。但丁祖昱认为,最核心的资金来源问题并未得到解决,银行的流动性压力并不会因为央行、银监会的一纸公文而缓解。

  万科有关人士也指出,成交回升并不能说明市场就此反转。新政并不能扭转房价下降预期,四季度销售会有明显起色,但房价不太可能涨,甚至会有更多楼盘降价,降价的比例和范围会更宽,而且购房人会更加果断出手。

  丁祖昱判断,新政带来的销售窗口期仅有2-4个月时间。目前银行资金有限,到年底银根将收紧。特别是在10月和11月房贷额增加,而MBS和长债还来不及发售,所以年末银根仍将短缺,这是此次窗口期最大的制约。也许明年春节前后,又将是一轮资金紧张的关口。

  防范MBS风险

  亦有人担心,MBS一旦大规模发行,房地产泡沫向金融系统传导的防火墙被拆除,成为房地产泡沫的接盘者。“MBS和REITS为代表的房地产企业融资工具更加丰富,房地产金融行为更加市场化,风险也进一步被延后且链条延长。”山西证券(行情,问诊)分析师张旭认为。

  华泰证券(行情,问诊)首席策略师徐彪明确指出,资产证券化并不能消灭风险,其作用更多的是转移风险,只要风险能够持续转移,地产发动机就能继续轰鸣。

  而作为MBS的基础资产,中国的个人住房贷款市场是一个高度垄断并受政策管控的市场。个人住房贷款的首付比例也非常高,基本都在20%以上。

  但值得关注的是,过去被认为是银行优质资产的个贷,目前也正在接受更多“不合格”的借款人。

  2014年以来,对首付的金融支持已经是开发商营销中必不可少的策略,首付分期和零首付今年以来大量出现。

  合生创展在北京的新盘合生摩尔公馆,推出“100%贷款购房”计划。购房者利用自己或亲友名下房产,经过估值评测后,抵押给金融机构,半个月内即可获得为期10年到30年不等、50%抵押物评估价的专项资金作为购房首付款,剩余房款依然可以申请商业贷款。

  世联行云贷则针对世联行代理的楼盘业主,贷款额为所购房源首付的一半,贷款期限分为3-6个月的短期贷款,月利率为本金的2%;长期为1-3年,月利率50万元以下贷款为1.2%,50万元以上为1.4%。

  若以美国次贷危机为鉴,购房首付比例的实际降低实则隐含风险。借款人拥有的权益份额(首付)是衡量贷款违约风险最重要的指标,权益份额越大,则违约可能性越低。

  上海房地产研究员严跃进认为,免首付、首付分期等政策之下,很可能会出现购房者中途违约现象;而一旦降价潮持续,原有房产的剩余还贷额度甚至高于房产价值,那么购房者的情绪就会激化,出现断供。

  他认为,要提防中国出现类似美国的“抵押赎回权丧失”的问题,以及防止私人(家庭)部门的资产损失社会化,私人部门的债务危机演化为主权债务危机。

(责任编辑:申雪娇)

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