房贷松绑影响几何:改善性需求或推动销售

2014-10-21 08:19:17 来源: 上海金融报 作者: 周轩千

  资金供需双管齐下

  “本次政策放松强调首套房贷首付三成、利率下限七折,已结清贷款二套房可享受首套待遇,多套房贷利率酌情处理。相比之下,2008年政策强调首套房贷首付两成,而利率下限同为七折,对改善性需求以及存量房贷利率均予以支持。本次政策放松在首付比例以及存量房贷的刺激力度上不及2008年。”姜超表示。

  “本次政策放松涉及房市资金供需两大方面,一是从资金需求方支持保障房、居民合理住房需求。二是从资金供给方支持金融机构房贷相关融资、房地产企业合理融资。相比之下,2008年的房贷放松仅涉及刺激居民住房需求,未涉及住房资金供给。”姜超表示,“本次政策从两个方面对住房资金予以支持。一是鼓励金融机构发行MBS(住房抵押贷款支持证券),以及较长期限的住宅金融专项债券,支持居民合理住房需求。而此前ABS类证券发行以银行一般信贷资产为主,住宅金融专项债券主要用于保障房。二是支持房企在银行间市场发行债务融资工具,并推进REITS(房地产投资信托基金)试点。”姜超指出。

  姜超认为,对MBS的鼓励尤其值得关注。“美国2000年以后地产市场的空前繁荣即是通过房贷证券化的方式发展而来,2007年顶峰时期房贷证券化产品的总额接近8万亿美元,相当于当时14万亿美元存量房贷的一半左右。当前中国居民房贷总额约10万亿元人民币,其中几乎没有任何证券化产品,意味着我国房贷的证券化依然存在着巨大的空间。”姜超表示。联合资信指出,截至目前,我国已发行的住房抵押贷款支持证券共3单,分别为建行发行的建元2005、建元2007个人住房抵押贷款支持证券及邮储银行发行的邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券。

  “从美国金融市场来看,住房抵押贷款证券化在完成利率市场化之后快速发展,MBS余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元,同期住房抵押贷款的资产证券化率也从7.6%上升至64%,极大促进了美国金融市场和房地产市场的发展。从这个角度来看,国内的MBS前景广阔,同时在吸取美国次贷危机的教训之后,国内的MBS发展结果将更为简单,风险更加可控。”肖立强、邹添杰表示。

  姜超在对风险保持警惕之余表示,“无论如何,政府通过各种金融创新,确实可以通过货币超增刺激短期住宅需求。”

  市场化不同于往昔

  “围绕房地产及其金融服务,部分地方和金融机构今年已在下调贷款利率和放松限购方面采取了相应措施。”中债资信信息研究总部的方伟、杨勤宇在报告中表示,“事实上,《通知》下发前,全国仍在执行限购的城市仅剩珠海、三亚以及北上广深四个一线城市。在一线城市方面,上海市9月15日起实施新的廉租住房政策标准,补贴差额上调至最高3万元;北京市决定放松普通商品房认定标准,降低购房者购房税费。”

  《通知》下发后,包括“工农中建”等大型商业银行在内的金融机构积极响应,陆续出台相关执行细则,对首付比例,根据央行的细则做出相应调整:首套房首付按照三折;有一套住房且结清贷款的,可以参照首套认定;在有限购未取消的城市已拥有两套房的,首付比例不得低于四成;在未限购或已取消限购城市,各行自主确定首付款比例,但不得低于三成。但对于具体的按揭利率,商业银行仍执行总行之前的政策,暂时没有明确放松。

  姜超指出,与2008年相比,如今最大的区别在于利率市场化,因而房贷利率能否下降依然存疑。

  “2008年,在政府的指导下,所有银行立即将所有房贷利率均打七折执行,包括存量房贷利率。而今,由于利率市场化,首套房贷利率仅是明确下限七折,虽然明确二套甚至多套房贷可以享受首套房贷待遇,但房贷利率仍取决于商业银行的自主意愿。”姜超表示,“目前,由于利率市场化,银行理财资金成本平均仍在5%左右,股份制银行平均在5.5%左右,考虑到银行不会做赔本生意,加上1%左右的银行经营成本,意味着房贷利率仍需在6%甚至6.5%以上,按照目前5年期以上贷款6.55%的基准利率,意味着当前银行房贷顶多打九五折或者是实施基准利率,打七折只是政府的一厢情愿。”

  “当前的贷款基准利率6%明显高于2009年5.31%的水平,同时金融脱媒、非标融资规范导致社会融资成本整体处于较高水平,在存贷比考核下当前70%的存贷比相比于2008年底64%的水平,信贷投放能力明显受限。2014年二季度按揭贷款加权利率为6.93%,金融机构贷款加权平均利率为6.96%,均比2009年二季度相应利率高2个百分点以上。另一方面,2008年的按揭贷款利率优惠还惠及尚未偿付的存量按揭贷款。因此,在非降息和重定价情况下,2009年的按揭利率水平对于当下而言,基本是一个回不去的过去。”肖立强、邹添杰表示,“从2008年以来,按揭贷款加权平均利率最低水平出现在2009年二季度,低点为4.34%,同期金融机构贷款加权平均利率仅4.98%。当时驱动按揭贷款利率快速下行的主要因素包括2008年央行5次降息累计达2.16个百分点、2009年信贷供给井喷导致大量按揭贷款投放位于0.7倍至0.75倍基准利率区间。”

  “我们认为此项新政对于改善中国住房需求和消费需求而言是重要的积极之举,因为中国城镇地区已高达80%以上的住房拥有率意味着大部分需求是改善型需求而非首次购房需求。不过,我们认为此项新政尚不足以令银行大幅提高房贷供应或下调房贷利率从而改善购房者的承受能力,因为房贷供应和房贷利率受到下列因素的制约:贷款额度,尤其对于那些希望发放更多房贷的大型银行而言;严格的75%存贷比上限促使中小型银行更愿意发放企业贷款,此类贷款容易通过非正式的证券化活动转为银行的同业资产和信托受益权投资从而降低存贷比;目前对国企债务的隐性政府担保促使银行更愿意向国企发放贷款,进而使得住房贷款或中小企业贷款的额度空间受限。”马宁等人表示。

  联合资信指出:“从目前货币政策上来看,M2增速和信贷投放仍然处于偏紧状态,房贷并非银行最优配置资产,若没有进一步匹配货币放松政策,在实际操作中效果有限。”

  中金公司分析员黄洁、毛军华8月曾预计“按揭利率三季度开始下降,明年初加速下降至九折”。他们认为,即使没有此次按揭新政,由于市场供求关系的影响,按揭利率仍会在三季度开始下降。按揭新政推出后,虽不会导致银行瞬时大幅下降按揭利率,如立即到七折;但会对银行、开发商和购房者等市场各方主体的预期产生影响,或加速按揭利率下降。《通知》还鼓励银行发行专项金融债券。联合资信指出,商业银行发行用于住房按揭贷款的专项金融债券,将有利于增加商业银行信贷资金来源,而且如果以该项资金发放的住房按揭贷款不计入存贷比计算,将有效缓解商业银行存贷比压力。然而,由于住房按揭贷款期限长,商业银行从期限匹配和降低再融资成本等方面考虑,其发行用于按揭贷款投放的金融债券将倾向于较长期限的债券,这有可能提高其发行利率,增加融资成本。同时,由于住房按揭贷款利率较低,利差空间将成为银行业金融机构是否有足够的意愿来发行用于住房按揭贷款投放的专项金融债券的重要因素之一。

  周景彤等人指出,与房地产市场自1998年住房改革以来的前三次调整明显不同,此次的第四次调整更多的是市场供求基本面及融资环境发生重要变化,是市场自主性调节的结果,而不是由房地产调控政策变化所引起的。

  “事实上,自1998年住房制度改革以来,我国房地产市场格局已经发生了较大变化。改革之初,房地产市场基本格局是供给不足,基本矛盾是供不应求,潜在需求巨大。经过16年的快速发展,当前市场基本格局是供求基本平衡,有些地方甚至出现了供过于求的现象,基本矛盾是结构失衡,包括住房资源占有的不平衡、住房改善速度的不平衡和大中小城市住房发展水平的不平衡等。”周景彤等人表示。

  改善性需求或推动销售

  “尽管从银行负债成本的角度而言,七折房贷利率不大现实,但在政策指引下,房贷利率有所下调将是一定的,同时二套房首付比例的大幅降低,将刺激刚需及改善型需求的释放,这将在中期内持续利好地产销售。”招商银行(行情,问诊)金融市场部分析师刘东亮表示,实际上,这一措施可以理解为鼓励居民户加杠杆,以加杠杆来刺激需求。

  但惠誉指出,这项措施也会助长投机,因为提供抵押贷款的银行很难区分哪些是自住消费者,哪些是投机分子。

  中金公司指出,放松按揭贷款与二套及以上住房购买相关,因此该政策主要支持住房的改善性需求和投资性需求。“2012年与今年楼市调整情形类似,万科当年购房数据显示首次改善性购房(二套房或"卖一买一")占比达33%。由此可见,改善性需求在当前楼市需求中不容忽视。央行对二套房信贷认定的放松有望带来改善需求的复苏,从而对楼市销量带来支撑。”中金公司表示,“由于目前房价调整尚未结束,更没有明确的上涨趋势和空间,因此投资性住房需求不会因信贷放松而显著回升。”

  “限购政策推出前,升级需求占比往往达到约15%-20%,但是限购政策带来的缺乏灵活性的房贷政策一直以来压抑着这一需求的释放。预计在此次房贷政策放松的刺激下,升级需求有望翻番,推动整体房地产销售上升约20%。”在中金公司另一份报告中,分析员张宇、杨诚如是写道。

  1—8月,全国商品房销售面积为6.5亿平方米,同比下降8.3%,降幅比1—6月扩大了2.3个百分点。在周景彤等人看来,这主要同居民观望情绪上升、购房贷款依然偏紧等因素有关。

  陈聪、付瑜另外指出,为改善性需求正名后,房屋交易成本上行周期可能接近尾声。“从国际经验看,如果不考虑遗产税,我国房屋过户交易成本确实是偏高的。”陈聪、付瑜表示,房地产行业走向新常态的过程,应该也是地产交易税费逐渐下行的过程。

  房地产投资难见速效

  较之于需求,投资端受到房地产新政的利好影响更不明显。1—8月,房地产行业累计投资5.9万亿元,同比增长13.2%,增速比1-6月回落0.9个百分点,为2009年9月以来的最低值。周景彤等人认为,房地产投资回落主要与资金紧张、销售下降、投资信心不足等因素有关。

  周景彤等人表示:“受房地产业融资环境趋于好转、投资信心逐渐恢复以及基数效应的影响,房地产投资有望逐月企稳。”

  “对地产行业而言,在经历了持续的销售冷淡和融资压力后,当务之急是消化库存以回笼资金,因此,即使销售出现回暖,开发商可能也不会急于拿地和开工新项目,这使得销售好转传导到投资端需要较长时间,从开工到进入供给端又需要时间。考虑到这种时滞效应,地产行业的供需关系可能会在2-3个季度后,也就是明年年中迎来拐点,投资也将趋于活跃,进入新一轮的景气周期,在此之前,地产投资仍将呈现下滑或者低位企稳的特征,”刘东亮表示,“其对宏观经济的拖累作用也仍将持续,之后地产对经济增长的贡献将逐渐偏向积极,经济阶段性企稳反弹的空间将加大。”

  中债资信指出,房地产行业固定资产投资规模庞大,近年来均仅次于制造业,是目前我国固定资产投资的最主要构成部分,近年占比均保持在20%-25%左右。全国城镇房地产固定资产投资完成额占GDP的比重逐年提高,已由2000年的6.20%不断升至2013年的19.59%。中国资本形成对GDP增长的贡献率则自2001年以来始终保持在40%以上,2013年达54.4%。

  “总体看,房地产行业产业链条长,关联下游投资及消费等诸多领域,与整体经济增长呈现高度相关性,房地产行业发展对经济增长起到重要拉动作用。”中债资信指出。

  周景彤等人测算结果显示:过去十五年间(1999—2013年),房地产业对GDP的贡献率年平均约为9.9%,平均每年拉动GDP增长0.96个百分点。“2014年,如果房地产投资由2013年的19.8%下行至13%,将导致GDP下降0.44个百分点,对GDP的冲击比各方预期的要大。”周景彤等人表示。

  银行房贷择优放

  “当前的贷款增速较2009年已大幅回落,在经济增速放缓和银行风险偏好回落的情况下,优质按揭贷款仍受银行青睐。尽管按揭利率优惠目前难以回到七折,不过部分城市的部分银行仍在一定条件下给予相应的优惠折扣。”肖立强、邹添杰表示,“相对于贷款金额的门槛而言,银行对于按揭客户的金融资产或存款的要求成为优惠难以企及的主要障碍。”

  周景彤等人认为,商业银行“可以继续加强首套房信贷支持,满足居民改善性住房信贷需求”,因为“考虑到我国居民储蓄率水平依然远高于国际水平,且拥有自己住房的文化传统依然根深蒂固,个人住房贷款出现大面积违约的可能性不大。”

  “过去,受益于房地产市场的快速发展,以及居民储蓄的快速增长,无论是房地产开发贷款还是个人按揭贷款,房地产行业相关的不良率低于整体水平且持续下降。2013年房地产开发贷款和个人按揭贷款不良率分别为0.48%和0.26%,远低于商业银行1%

  的平均水平,与商业银行整体不良率上升形成了鲜明对比。”周景彤等人表示。但周景彤等人同时指出,房地产贷款不良率存在较大的上升压力。原因之一是:房地产贷款在商业银行的信贷结构中占据了非常重要的位置。“2005年以来,房地产贷款占全部贷款的比重约在18%左右,为第一大重点投向行业;2014年二季度这一比例更上升至20.9%。如果考虑以房地产为抵押的贷款,这一比例则会更高。”周景彤等人表示,“房地产市场会影响地方融资平台贷款质量。房地产市场的发展与地方政府的财政收入紧密相连。今年一季度房地产税收同比增长15.8%,较去年同期增幅下降19.9个百分点,房地产相关税费的减少势必影响融资平台的偿付能力。同时,还将通过"抵押物顺周期效应"影响其他商业贷款资产质量。最后,房价的下跌和还款利率的上升,也可能引发部分地区、个别人群出现"断供"现象。”

  “但是,房地产调整引发系统性风险的可能性不大。考虑到我国依然处于城市化快速发展期,居民改善性住房需求依然较大,我国房地产市场发展依然有较强的需求面支撑,这使得房地产市场"硬着陆"的可能性不大。”周景彤等人表示。王剑认为,新政降低改善性住房需求的贷款难度,有利于房企销售,也有利于存量二手房转让。前者有利于房企资金回笼,改善财务状况;后者有利于银行的部分不良贷款抵押房的出卖,有助于不良贷款收回。

  周景彤等人认为,商业银行既应充分认识到房地产市场调整带来的短期冲击和局部风险,也应看到房地产市场的中长期增长前景,房地产信贷策略应“强调因地制宜,保持房地产贷款的适度合理增长,加大房地产金融创新业务发展”。

(责任编辑:申雪娇)

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