房贷松绑影响几何:改善性需求或推动销售

2014-10-21 08:19:17 来源: 上海金融报 作者: 周轩千

  资金供需双管齐下

  “本次政策放松强调首套房贷首付三成、利率下限七折,已结清贷款二套房可享受首套待遇,多套房贷利率酌情处理。相比之下,2008年政策强调首套房贷首付两成,而利率下限同为七折,对改善性需求以及存量房贷利率均予以支持。本次政策放松在首付比例以及存量房贷的刺激力度上不及2008年。”姜超表示。

  “本次政策放松涉及房市资金供需两大方面,一是从资金需求方支持保障房、居民合理住房需求。二是从资金供给方支持金融机构房贷相关融资、房地产企业合理融资。相比之下,2008年的房贷放松仅涉及刺激居民住房需求,未涉及住房资金供给。”姜超表示,“本次政策从两个方面对住房资金予以支持。一是鼓励金融机构发行MBS(住房抵押贷款支持证券),以及较长期限的住宅金融专项债券,支持居民合理住房需求。而此前ABS类证券发行以银行一般信贷资产为主,住宅金融专项债券主要用于保障房。二是支持房企在银行间市场发行债务融资工具,并推进REITS(房地产投资信托基金)试点。”姜超指出。

  姜超认为,对MBS的鼓励尤其值得关注。“美国2000年以后地产市场的空前繁荣即是通过房贷证券化的方式发展而来,2007年顶峰时期房贷证券化产品的总额接近8万亿美元,相当于当时14万亿美元存量房贷的一半左右。当前中国居民房贷总额约10万亿元人民币,其中几乎没有任何证券化产品,意味着我国房贷的证券化依然存在着巨大的空间。”姜超表示。联合资信指出,截至目前,我国已发行的住房抵押贷款支持证券共3单,分别为建行发行的建元2005、建元2007个人住房抵押贷款支持证券及邮储银行发行的邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券。

  “从美国金融市场来看,住房抵押贷款证券化在完成利率市场化之后快速发展,MBS余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元,同期住房抵押贷款的资产证券化率也从7.6%上升至64%,极大促进了美国金融市场和房地产市场的发展。从这个角度来看,国内的MBS前景广阔,同时在吸取美国次贷危机的教训之后,国内的MBS发展结果将更为简单,风险更加可控。”肖立强、邹添杰表示。

  姜超在对风险保持警惕之余表示,“无论如何,政府通过各种金融创新,确实可以通过货币超增刺激短期住宅需求。”

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(责任编辑:申雪娇)

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