银行房贷利率优惠皆有附加条件 国有银行更甚

2014-10-22 07:13:00 来源: 投资快报 作者: 黄敏

  ====导读====

   【本文】银行房贷利率优惠皆有附加条件 国有银行更甚

  【展望】房贷新政影响初显10月数据向好 四季度或有新动作

  【影响】公积金跨区域流动有助于降低房贷成本

          房贷松绑影响几何:改善性需求或推动销售

  【算一算】银行提前还房贷客户数量猛增 到底合不合算?

          额本息PK等额本金 房贷还款哪种更划算

          房贷新政之下 首套房要不要提前还贷?

          网友算账:“7折房贷”比降价实在

    ====正文阅读====

  央行银监会联合发文的房贷新政已公布过半月,多数银行首套房执行“认贷不认房”。但在利率优惠方面,显得囊中羞涩。近日,《投资快报》记者通过金融搜索平台融360调查发现,利率优惠排名前十家银行中,皆附加条件,多数要求借款者存款、购买理财保险等,而国有银行条件更为严格。

  9折以下优惠利率形同虚设

  融360统计数据显示,一线城市中,各大银行纷纷下调房贷利率,有13家银行可以提供基准以下折扣利率。其中9折以下优惠利率形同虚设,购房者基本无法获得。不过,9折以上优惠利率较9月,其条件普遍放松。

  在利率优惠排名前十家银行中,皆附加条件,多数要求借款者存款、购买理财保险等。其中,上海中信银行(行情,问诊)仍保持9月房贷利率政策,提供最低8折优惠,不过要求存贷款金额80%的存款,而且该比值每月计算一次,一旦低于80%,将恢复至基准贷款利率,以后也将不再享受优惠政策。其条件至苛刻可见一斑。

  而上海民生银行(行情,问诊)提供最低8.5折优惠利率,则规定客户近三个月内日均金融资产超过500万元。且该500万元金融资产须持续持有6个月以上,后期如果资产低于此值,银行有权调整客户贷款利率。对绝大多数普通购房者来说只是“镜中花 水中月”。

  9至9.5折优惠利率 国有银行“亲子不亲”

  融360监测数据显示,共有11家银行提供首套房9至9.5折优惠利率,其中包括中国银行(行情,问诊)、农业银行(行情,问诊)、交通银行(行情,问诊)和邮储银行4家,但条件较为严格。作为央行亲子的国有行,比起其他商业银行,房贷新政落实较为保守,显得更不亲近“央妈”。

  北京交通银行95折优惠利率则要求购房者办交行沃德卡、购买5万理财,并开通手机银行。融360查询显示,办理交行沃德卡,要求客户卡内日均资产在50万元以上(含)。

  上海中国银行9.5折利率,要求购房者满足以下任一条件:6个月内日均存款30万;或3个月内日均存款60万;或1个月内日均存款90万。

  北京邮储银行首要条件是征信无逾期,所在单位需是优质单位,如国企、公务员、世界五百强企业等。且要求购买10万元理财产品、或6000元保险连续买满五年、或办理15万元信用贷、或缴纳贷款额10%的保证金

  上海农业银行9.5折优惠利率,则要求贷款额在200万以上。

  相对国有银行,其他商业银行附加条件稍显宽松。如北京招商银行(行情,问诊)提供9折优惠利率,要求存贷款额15%保证金一年。浦发银行(行情,问诊)要求做资金监管,汇丰银行则要求贷款额在200万以上。

  而北京银行(行情,问诊)9.5折优惠,须征信无逾期,同时,满足以下任意一项:买1万保险,连买3年;或办10万信用贷;或5%保证金存一年。

  此外,融360从华夏银行(行情,问诊)上海分行信贷经理处获悉,优质客户可享受首套房9.2折优惠。对于什么是优质客户,该经理并不愿透露。不过,华夏总行则表示,目前首套房贷款利率普遍执行基准上浮10%。

  融360信贷专家徐瑾认为,虽然银行房贷捆绑理财、保险或其他金融产品,涉嫌违规操作。但是,银行出于当前楼市风险偏高、房贷资金偏紧和资金成本收益考虑,不得不作些规避风险措施。一方面银行通过销售理财、保险,盘活资金。另一方面可以筛选优质客户,降低坏账风险。

  在房贷新政刺激下,全国楼市一改持续多月的低迷局面。数据上看,10月份一二线城市的成交量明显好转。不少市场人士猜测,四季度或许还有新动作,二手房交易税可能调整。在国内房地产市场波动较大的现状下,部分高净值人群将目光投向了海外。数据显示,今年上半年,中国海外房地产投资总额较去年同期增长17%。

  七折利率未出现

  国庆长假前一天,央行及银监会联合发布房贷新政。自10月9日建行率先执行后,工行农行中行招行、交行以及部分城商行也随即跟上。从政策落地的情况来看,各家银行均严格执行了央行政策中对首套房认定的松动标准,即无论名下是否有一套住房,只要结清购房贷款,均可按照首套房的房贷政策执行。

  按照房贷执行细则,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由各分行根据风险情况自主确定。

  尽管新政中提到首套房最低房贷利率可到7折,但据中国经济网记者了解,目前尚未有银行执行最低折扣,一些银行的具体利率及优惠细则也尚未出台。银行内部人员表示,虽然央行政策中提及“七折下限”,但在目前高融资成本、低房贷利率,加上银行信贷额度紧张和自由定价的市场体系背景下,打个九折也存在难度,七折更是“浮云”。

  10月楼市数据向好

  虽然银行打折力度不强,但是10月以来,各地楼市成交数据一片向好。中原地产研究中心统计数据显示,54城市上周合计签约53790套,已经连续三周上涨。

  值得注意的是,一二线大城市的成交明显好转。以北京为例,亚豪机构统计数据显示,上周商品住宅共成交2191套,成交面积为21.51万平方米,环比分别上涨31%、38%;在扣除保障房、自住房后,上周成交的纯商品住宅套数环比大增74.4%。在扣除自住房项目后,上周北京纯商品住宅实际新增供应达905套,其中,中高端改善型住宅累计供应527套,占比达58%。

  不少市场人士日前根据行情猜测,新政调整可能还没有结束,四季度或许还有动作。其中,楼市松绑的后招就包括,二手房交易税可能调整。

  海外投资风起云涌

  由于国内房地产市场的不确定性,以及全球一体化进程的加快,部分高净值人群投资置业的目光不再局限于国内。5月发布的《2013中国私人财富报告》显示,内地超过30%的高净值人士、超50%的超高净值人士持有境外投资。

  其他权威数据表明,今年上半年,中国海外房地产投资总额较去年同期增长17%,达54亿美元。其中,上半年中国海外住宅投资总额较去年同期飙升84%,达15亿美元。

  不过,好望角咨询CEO詹惠敏在接受中国经济网记者采访时建议,“国内高净值人士配置海外资产时, 最好先取得海外身份,进而在更多的海外市场中选择更合理的投资工具进行资产配置。过去,海外身份的需求主要是为了移民和子女留学,现在,全球多元化资产类别的投资机会,使得海外身份成为全球资产配置的起点。”

  住建部、财政部、人民银行等三部委近日发布的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,与此前央行发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(“央四条”)有异曲同工之妙,即降低首套住房和改善型住房贷款成本,助推住房消费金融发展,做实居民合理住房需求,实现楼市去库存、去泡沫,缓冲经济下行过程中企业投资意愿迅速下降、被动产能收缩和抵押物价值下跌,对稳定经济关键指标、经济底线增速和金融信贷质量的冲击。

  “央四条”提出了盘活存量房贷资源(“还清再贷”和MBS)、发行专项金融债券等措施。这些措施不仅从增量和存量两个角度,增加银行可贷资金的供给,缓解了房贷对银行流动性的压力,而且能将银行低收益存量房贷置换出来,可以激励银行发放低成本的住房贷款。然而,旨在增加房贷资金供给的MBS和定向增加低成本房贷资金的专项金融债券,事实上难以在中短期内担当大任。在金融市场不发达、利率市场化不够、机构投资者不成熟的情况下,MBS难以快速生根和壮大。

  更重要的是,MBS能够为市场投资者认可和接受,前提是给投资者的收益率要足够高。自2005年开展试点以来,MBS在我国总共才出了3单,而且每一单都贴着招标利率的上限(大概在5%-6%之间)。MBS的收益率居然如此之高,可见其接受度是比较低的。那么,目前在社会无风险收益率居高不下、支持MBS未来收益的现金流(租金收入和房价增值收益)可能下降的情况下,MBS只有给出更高的收益率才能为投资者接受。

  而更高的收益率是担保方(或打包银行)无法接受的,也是实际收益无法保障的。而由于“定向宽松”限制银行间市场资金量,再加上较长的审批和发行周期,发行专项金融债券也难当大任。因此,无论从增加住房可贷资金,还是降低房贷成本,都只能将MBS和发行专项金融债券放在中长期改革范畴来理解其效应。

  当前最关键的是增加规模化低成本的可贷资金,而住房公积金无疑是最佳选择之一。从资金规模上看,截至2014年3月,全国实际缴存住房公积金职工达1.06亿人,缴存总额6.47万亿元,沉淀的余额就有3.27万亿元。也就是说,全国范围内公积金闲置的比例高达50%,而目前存量个人住房贷款也仅仅才10万亿元,闲置公积金相当于存量房贷的1/3强。

  再看资金成本,公积金专户存款利率仅为2.33%,不仅低于同期限一般存款利率,更低于大众理财收益率。而公积金本身就是政策性住房金融,一贯实行“低存低贷”的原则。如果将这一大笔低廉的资金与合理住房需求(如首次购房和改善购房)对接起来的话,无疑将极大降低购房者的贷款成本。但是,目前公积金奉行“属地化”封闭运营原则,造成各地利用强度(贷款/缴存总额)反差太大,大城市和东部地区利用强度大,而中小城市和西部地区利用强度小,无法像银行资金一样在各地之间调剂余缺。所以,一边是类似于广州、厦门等地因公积金“额度荒”不得不限制提取和贷款;一边是广大中小城市公积金大量闲置,躺在账户上睡大觉。

  因此,此次“公积金贷款新政”有两个目的:一是当地公积金要充分利用,降低合理住房需求的购置成本;二是调剂公积金在地区间的不平衡。贷款申请最低公积金缴存期从原来的12个月降到6个月、贷款发放率低于85%的城市提高公积金贷款额度、高于85%的要做好“组合贷款”等,都是为了充分利用,降低本地合理住房需求的贷款成本。而实现住房公积金缴存异地互认和转移接续,并推进异地贷款业务的规定,则是为了调剂公积金在地区间的不平衡。

  就目前来看,第一个目的相对容易实现,第二个目的实现起来比较难。基于公积金属于缴存个人的基本原则,当个人因工作变动和家庭搬迁而离开缴存地时,正常的转移接续已经在全国主要城市实现。关键是公积金能够像银行间资金拆借一样,异地互认和互贷,这才能调剂余缺,让公积金在全国范围内流动起来,发挥供应低成本房贷资金的作用。但是,由于此举会减少流出地的缴存余额,降低增值收益,不仅降低对于地方保障房建设、农田水利和义务教育等方面的支持,也减少了地方公积金中心可支配的管理费用,地方在这方面的积极性不足。

  因此,应该在公积金专户存款利率和社会平均收益率之间,应建立一种流入流出的补偿机制,这样既能增加缴存者的利息收入,也能增加公积金的增值收益,还能发挥低成本资金的作用,降低房贷成本。既然社保资金可以克服重重障碍,实现跨区域流动,发挥政策性住房金融的公积金具有大社保资金的范畴,也应当顺应人口流动的趋势,实现跨区域流动。

  首套房新政实施,燃起了不少有改善需求市民的购房欲望。要享受首套房政策,必须结清原有贷款,因此银行提前还贷的市民也多了不少。

  对于已有住房的购房者来说,提前还款再购房,是否一定合算?这其中有不少门道。

  新政实施后

  提前还贷数量飙升

  面对新政,改善型群体,尤其是“首改族”被视为最大的获利者。长期来,这些人被六成首付和基准上浮10%的利率拒之门外。

  因此,房贷放松消息一出,准备二次置业的市民就考虑提前还清房贷,好享受银行“二套变首套”的房贷优惠。新政实施以来,银行业迎来了一拨提前还贷潮。

  “这半个多月,光我们一个网店,每天就能接到七八个电话,都是咨询提前还贷的。”江东一家银行网点的工作人员表示。

  “细则落地以来,我们已经有六七十组客户办理了提前还贷业务。”招商银行的一名工作人员表示,最近,提前还贷的客户确实大幅增加。

  提前还贷要怎么办理?一家国有银行个金部负责人表示,市民要办理提前还款,可以与经办网点进行电话联系,预约办理时间,一般两个星期左右就可办理。办理时,需要带上身份证、贷款合同、存折等材料。

  而违约金方面,则视购房者当初贷款合同而定,看合同中是否提到需要支付违约金。对方也表示,目前大部分的房贷合同,都不需要支付违约金。

  业内人士:提前还贷前

  可先请银行帮忙算算账

  然而,提前还清剩余的房贷是否真的划算?钱江晚报记者咨询了几位房贷业务人员。对方提醒,要充分考虑利率变动、已还款金额等因素,再根据个人情况而定。

  “以前首套房的利率是七折的,并且贷款已经按揭了好几年的,这种贷款客户,减轻贷款也许还不如直接按照二套房购买合算。”一位银行人士认为,在进行提前还贷时,还要考虑手头贷款的优惠力度,以及已经按揭了多长时间。因为在按揭早期还款中的利息所占比例较大,对购房者来说,提前还贷越早越好。

  不过也有业内人士表示,对于首改住户来说,如果第一套房依然保留,资金普遍较为紧张,考虑更多的还是减少首付支出。只有结清原有贷款,才能享受3成首付的首套房政策。

  “在办理提前还款时,最好提前和银行的客户经理沟通一下,先核算一下是否划算。”一家国有银行个金部负责人建议,购房者选中房子以后,最好先和银行客户经理进行咨询,了解一下自己的情况提前还款是否恰当,在结清现有贷款后,是否符合首套房的贷款条件。

  

(责任编辑:申雪娇)

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