房贷新政鼓励自住型消费 改善型需求可以出手

2014-10-27 14:32:21 来源: 理财周刊 作者: 甄爱军

  房贷新政鼓励自住型消费,刚需和改善型需求都将因此而获益。相比较而言,改善型需求获利更多,故可以考虑在现阶段换房,改善居住条件。而对于投资者来说,也可以在市场好转之际抛出房产,优化资产结构。

  改善需求受益颇多

  房贷新政调整为“认贷不认房”,明显有利于改善型需求。

  文件第二条重新强调了此前首套房贷款政策,即首付比例最低30%,下限为基准利率的0.7 倍。而对于已有一套住房,但已结清贷款的家庭,再贷款购房按首套房政策执行,相比调整前“认房又认贷”政策,首付比例最低限从六成下调至三成。

  对于这样的变化,其直接作用就是使得购房门槛大幅降低。尤其是对于之前买过房的人来说,意味着重新获得了购房机会。此次的调整已突破2011 年“国八条”二套房首付比例最低限为六成的政策。卫民不动产营销智库总经理蔡为民(博客,微博)表示,此前房贷政策,要求买过房的人再次购房时,首付比例达到六成,这对大多数人来说,难以实现,因此导致大多数改善型需求被硬生生排除在市场之外。

  表 信贷政策调整前后对比

  购买二套住房 调整前 调整后

  有贷款记录,未还清贷款 首付70%,利率1.1倍以上 首付70%,利率1.1倍以上

  有贷款记录,已还清贷款 首付70%,利率1.1倍以上 首付30%,利率0.7倍以上

  那么,央行房贷新政到底对改善型需求产生了怎样的影响,我们从以下两个方面来进行分析。

  其一是降低购房门槛。如王先生有过贷款记录,而现在想要改善居住条件,购置一套300 万元的普通住房。如果按照之前的信贷政策,王先生需要筹集210 万元的首付款,这对他来说困难重重,所以只能放弃该想法。但根据房贷新政,王先生只需筹集90 万元的首付款,便可以出手买房了。

  其二是降低购房成本。比如钟先生之前贷款买过房,再次买房时还要贷款200 万元。按照之前的信贷政策,钟先生属于“二套房贷”,利率最低需要上浮1.1 倍。按照当前6.55%的房贷基准利率,还款期限如果为20 年,那么连本带息共需向银行归还378 万元。而根据房贷新政规定,即使是按照基准利率执行,钟先生也可以节省19 万元;如果能够申请到8.5折利率,则可以节省46 万元。

  不必苛求最大优惠

  虽然央行重提7 折房贷利率,但就目前情形而言,很难获得如此巨大的优惠,所以专家建议购房者应该摆正心态,不必为无法获得7折优惠而纠结,进而错失购房时机。

  专家分析指出,银行不会做亏本买卖,因此7 折利率在目前几乎不可能被执行。据了解,目前商业银行5 年期以上贷款的基准利率为6.55%,7 折利率就是4.585%,而5 年期定存基准利率为4.75%,相比之下要高出一点。此外,不少银行发行的银行理财产品收益率也接近5%左右,比7 折利率也要高出0.4 个百分点。由此看来,银行如果发放7 折利率铁定是亏钱的。

  首套房利率不会很低。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授估计,此前通行的8.5 折优惠利率也可能难以获批,原则上仍会执行基准利率,对优质客户最多可以优惠到9.5折。

  另外一方面,银行目前仍然面临贷款额度不足的问题。如果流动性不足的问题无法解决,银行也不可能给予购房者更高的房贷优惠。虽然央行、银监会提到,鼓励银行通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放,尤其是专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。不过专家认为,该办法还有很多局限性,难以解决实际问题。此举可以释放约10 万亿元资金,貌似能够解决银行流动性不足的问题,但问题在于,我国的金融市场并不成熟,尚不具备推行MBS 的条件。在这种情况下,能够顺利申请到房贷,已属不易,如果还希望获得更高的折扣,显然难度不小。

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(责任编辑:申雪娇)

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