银行对房贷新政的博弈才刚刚开始

2014-10-31 07:21:27 来源: IT时代周刊

  9月30日,央行银监会下发的房贷新政,期望让更多投资者再次涌入市场,以便消化各地积压过多的住房库存。不少房企认为,这是央行一项难得的救市政策,将会掀起国内又一轮炒房热潮。

  不过,这次房贷新政到底对市场有多大影响?是否能够把正在周期性调整中的房地产市场中断?是否能够完全改变当前市场的预期,并让住房投机投资的需求全面地释放出来?这些问题,关键取决于国内银行对房贷新政的博弈。

  10月8日上班之后,国内各大银行纷纷表态支持房贷新政,并陆续出台了房贷新政细则。可以说,作为国有的大银行,这些银行的主事者,都是由上级部门所任命,而不是由市场选择而来,因此,国家的重大政策只要出台,肯定出来支持。因为这些主事者,更多的是对任命他的部门负责,而不是主要对银行负责。但新的政策涉及到股东的利益及经营者的利益时,银行对新政策的执行不会照样画葫芦,而是会采取一种利益博弈的过程。因此,银行对房贷新政的反应,并非如房地产企业所预期的那样,又会回到2008年那样的状态,对住房信贷就价格及规模全面过度宽松,反之,银行可认同新政所泛化的住房消费,即认贷不认房,但住房按揭利率水平与房贷新政前只有些许差别,变化不大。可以说,这只是银行对房贷新政博弈的开始。

  何也?因为,近年来国内金融市场的融资结构、价格水平及按揭贷款潜在风险等方面的情况,与2008年下半年相比,不可同日而语。首先,从国内金融市场的融资结构来看,在2008年下半年,国内银行贷款占整个社会融资规模的比重在90%以上,而到2014年,这个比重已经下降到50%以下。而国内银行信贷规模所占比重的快速下降,一方面说明了受各种信贷规模监管条例的限制,国内银行信贷规模扩张能力在逐渐下降;另一方面也意味着国内银行正在突破这种信贷规模的管制,把表内业务不断地移到表外。这就是有了国内影子银行盛行。

  其次,受影子银行及互联网金融爆炸式增长的冲击,国内金融市场的价格水平全面上升。2008年下半年,当时的活期存款利率不仅低到0.35%,而且也占当时银行存款比重达60%以上。但目前国内金融价格的情况已发生根本性变化。

  互联网金融爆炸式增长,及银行理财产品频繁推出,使得银行活期存款所占存款比重越来越小。而目前银行的一年期存款利率在3厘左右,但银行一年期理财产品的利率在5厘以上,必然导致国内银行的负债成本全面上升。如果国内银行以7折利率发放贷款,做一笔贷款亏损一笔。

  第三,更为重要的是,在2008年下半年,住房按揭贷款一直为银行称之为优质资产。因为,在那几年,国内住房市场之价格一直在上涨。对于住房按揭贷款来说,只要房价在上涨,住房按揭贷款的风险就会越来越小。而且,房价在上涨时不仅贷款风险小,而且由于每项住房按揭贷款规模都很大,按揭贷款风险同质性高,这自然降低了银行做按揭贷款的营运成本。所以,在当时的条件下,国内银行有较强的动力对按揭贷款规模的快速扩张。

  但当前国内的房地产市场已经形成了一个巨大的泡沫,房地产市场的风险也越来越大。可以说无论政府采取什么救市政策,房地产泡沫破灭只是时间问题。只要房地产泡沫破灭,房地产价格快速下跌,那么住房按揭贷款的风险,很快就会显现出来。此等情况下,住房信贷不仅不是优质资产,反而有可能成为鸡肋。

  国内银行对房贷新政的博弈可能是,一方面全面认可央行对住房消费的全面泛化,以此鼓励住房投资者还清贷款再进入市场。另一方面,由于当前金融市场条件变化很大,国内银行对再进入住房市场购买住房给出的信贷优惠条件,并不会取新政的规定下限,只是小幅调整。如果银行感觉到这种住房按揭贷款仅是鸡肋,今后还可能让按揭贷款利率上升、信贷规模收紧。今后的一切都在利益博弈中,而不仅仅是政策的规定而已。更为严重的是,如果当前房地产市场风险不能通过房贷新政化解,那么银行的这种博弈会更加频繁,银行对住房按揭贷款兴趣更是会减弱。

(责任编辑:申雪娇)

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