房贷“新政”提前还贷合算吗

2014-11-07 07:39:19 来源: 上海金融报 作者: 周轩千

  自9月30日央行房贷政策调整以来,由于首套房贷还清之后再购房可享受首套房待遇,因此近期楼市涌现了提前还款热潮。房贷兹事体大,风险在所难免。怎么借?怎么还?专家说,借款人应根据当前的宏观政策走势,结合商业银行贷款产品的特点和具体利率条件,考虑自身收入情况、提前还贷因素等,选择最匹配的贷款品种,从而达到控制贷款风险、保持健康财务状况的目的。

  还本付息方式多个人住房贷款是贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大修各类型住房的贷款。个人住房贷款有三种,分别是个人住房商业性贷款、住房公积金贷款和个人住房组合贷款。个人住房商业性贷款是银行用信贷资金发放的贷款。住房公积金贷款的资金来自于职工缴存的住房公积金存款,因此这类贷款只贷给那些住房公积金缴存人,但有余额上的限制。个人住房组合贷款是上述两种贷款的组合。

  银行办理住房贷款通常采用两种分期还本付息方式。一种是等额本息还款法,即贷款期限内每月以相等的数额偿还贷款本息,在这种方式下,每个月的还款额是固定的,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。另一种是等额本金还款法,即每月等额偿还贷款本金,在这种方式下,每月的还款本金额固定,而利息越来越少,贷款人起初还款压力较大,但是随着时间的推移,每月还款额也会逐渐降低。

  以某大型商业银行为例,其他个人住房贷款的还款方式还包括:按周(双周、三周)还本付息还款法,即以等额本息或等额本金还款法为基础,以7天或者7天的整倍数作为还本付息的周期,周期最短为7天,最长不超过21天(含);"随心还"还款法,即在合同约定的还款期内,以等额本息法计算的还款金额作为每期最低还款额,在此基础上可随意增加还款额,实现提前还款;"入住还"还款法,即在购买产权房或购买与银行签订了按揭合作协议且开发商为贷款提供阶段性保证担保的期房时,可在所购房产入住之前,暂缓归还贷款本金,仅归还贷款利息。该银行的特色还款服务还包括:在借款合同约定的还款期内,还款日期可在约定还款日基础上宽限10个自然日。

  合理预判自身还款能力

  银行个人住房贷款客户面临的风险主要有三种:一是在个人收入水平不变的情况下,利率变动增加还款金额导致的利率风险;二是在利率不变的情况下,经济形势恶化等因素引起个人收入水平下降;三是利率上升和个人收入下降同时发生。

  利率风险是贷款利率变动导致的贷款还款金额的变动,从而影响个人还款能力的风险。目前,我国绝大部分个人住房贷款均为浮动利率贷款,当贷款利率上升时,借款人每月的还款金额和还款总额将会增加,还款压力增大。即便是固定利率贷款业务,由于其贷款利率相对较高,同样存在着利率风险,因为当贷款利率下降时,采用固定利率贷款的借款人就"亏"了。

  还款能力是借款人在扣除生活费用和其他开支后,所能创造的充足的现金流的能力以及贷款到期时偿付利息及本金的能力。还款能力包括流动性和偿付能力两个方面,流动性是指一个家庭或个人满足其短期开支的能力,偿付能力是指一个家庭或个人偿付其债务的长期能力。还款能力不仅关乎借款人目前的状况,还关乎借款人未来的收入支出情况。

  借款人应该通过收入水平、财务情况和负债情况,综合判断自己的还款能力。根据中国银监会2004年发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》,商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。还有专家指出,对个人而言,每月偿还各类贷款的金额如果超过月收入的三分之一,就可能对生活质量造成影响。这就是房贷"三一定律",即每月的房贷金额以不超过家庭当月总收入的三分之一为宜。

  总之,借款人应当客观地判断自己的还款能力,据此作出合理的金融决策,切忌盲目高估个人财务状况的流动性和未来收入,承担过高比率的负债,导致流动性危机或偿付能力不足的困境。提前还贷要看情况

  根据房贷新政,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行执行首套房贷款政策。这一规定刺激了很多人申请提前还贷。不过,业内人士提醒,提前还贷并不适合所有人。

  很多早年买房的购房者,当时签的贷款合同可以享受到8.5折、8折甚至7折优惠利率,在这种情况下,最好不要提前还贷,因为提前还贷的话,所享受的利率折扣就没有了。下次再借,不一定能获得折扣。反之,有些人当年在购房时未能享受优惠利率,利率甚至可能上浮,此类人提前还贷比较划算。

  就等额本息还款方式而言,借款人前期还的利息比重较大,本金比重较小。如果借款人已经还款超过3-5年,利息已还了不少,这个时候提前还贷的意义不大。

  在等额本金还款方式下,当还款期超过三分之一时再选择提前还贷的话,偿还更多的还是本金,不能有效地节省利息支出。

  如果借款人随时有大额资金周转需求,则没有必要进行提前还贷,因为房贷是所有商业贷款产品中利率最低的品种,如果提前将其还清,待再次需要资金周转时,贷款利率可能要比按揭贷款利率高很多。

  如果借款人手头有其他投资理财项目的投资收益率高于贷款利率,也完全没有必要选择提前还贷。

  此外,根据房贷合同约定,借款人申请提前还款时,很可能需要支付一笔违约金。违约金一般按照提前还款时的未结余额的百分比计算(一般是2%-5%),或为若干个月的利息。这笔钱也是衡量提前还款是否划算的重要因素。

  如果购房者采用公积金贷款,由于公积金贷款利率显著低于按揭贷款利率,因此也完全不用急着提前还贷。

  总之,不同银行对提前还款的要求不一样,打算提前还款的消费者,应在还款前仔细阅读贷款合同中对提前还款的规定,做到心中有数。申请提前一次性还清房贷的人,在贷款结清后,还应携带相关证明材料,到原抵押登记部门办理撤销抵押登记手续。

(责任编辑:申雪娇)

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