央行房贷新政正沦为空文 上海四大行均按基准利率执行

2014-11-18 07:24:00 来源: 中国经济周刊 作者: 劳佳迪

  沪上房贷利率优惠少,房贷证券化10年仅推3个产品。

  9月30日,央行“首套房利率最低可打七折”的重磅新政如同深水炸弹,搅皱了一直波澜不惊的房贷市场。但据《中国经济周刊》记者在上海调查,时隔一个月有余,这一房贷新政仍然只是来自宏观层面的指导意见,上海市内的商业银行对此采取的态度颇为一致:暂无行动。

  记者近日以购房者身份联系8家银行支行信贷部门发现,银行几乎众口一词,称“不可能下浮30%”。值得一提的是,3个月前记者也曾调查上海市内的商业银行房贷市场,当时多数银行都未给出首套房利率较基准利率的下浮优惠。尽管央行新政救市姿态鲜明,却没能改变银行界房贷投放的谨慎态度。

  为了分担房贷风险以提高银行放贷积极性,央行新政也将目光投向了能为信贷腾挪空间的金融创新之举,特别是“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款证券来筹集资金”。但据记者了解,这种抵押贷款证券化(MBS)手段在国内已经徘徊10年,银行在利益权衡之后,并没有表现出预期中的踊跃。

  四大行在沪均无首套房贷利率优惠

  央行大手笔的房贷新政似乎正在沦为一纸空文。《中国经济周刊》记者日前采访了中农工交建五大银行,注意到除了在8月就被曝利率打折的农业银行(行情,问诊)之外,其余4家都对首套房贷延续了强硬的保守态度。

  “首套房贷款利率一般不用上浮,不管贷多少,最低都是基准利率,但是如果买60平米以下的房子,贷款总量偏低的话肯定还要上浮。”建设银行(行情,问诊)杨浦支行个贷中心回应记者。

  中国银行(行情,问诊)五角场支行相关人士也对记者强调:“首套房贷款没有七折优惠,央行是有指导意见,但每个银行的细则都没有出来,我们银行目前没有任何折扣。”当记者提出年底将有200万元房贷需求时,该人士表示:“现在贷款的话,最起码是基准利率,还可能根据个人信用评估情况上浮。”

  交通银行(行情,问诊)杨浦支行执行房贷审批的工作人员则对记者坦言:“虽然央行新政是说银行房贷利率最低可以打七折,但实际上我们没有折扣,不管贷多少,都是按照基准利率来执行。”这与工商银行(行情,问诊)控江支行的表态如出一辙。

  五大行中唯一利率打折的只有农业银行,但也与央行的“指导价”相去甚远。当记者以贷款总额200万元相询时,农行陆家嘴(行情,问诊)支行个贷人士表示可以按照基准利率打九五折。事实上,这也只是8月时推出的折扣力度。

  相比之下,贴近市场化运作的股份制银行首套房贷款政策较3个月前略有松动。不过,采访结果亦显示,能够拿到首套房折扣利率的购房者存有诸多限制条件,并且与高达七折的折扣幅度难以匹配。

  “如果在我们银行没有其他业务,房贷只能按照基准利率来执行,我们可以按照一定的折扣去申报,但能不能获批很难说,资质良好、还款记录也比较好的购房者,如果和我们有比较多业务往来的话,有可能拿到九五折。”招商银行(行情,问诊)淞沪路支行内部人士对记者表示。8月接受采访时,该行房贷要较基准利率上浮11%。

  当时表示一般按照基准利率执行的民生银行(行情,问诊)仍然坚持旧规,但也补充“在我行有金融资产的客户可能有少量利率优惠”。

  而8月以九四折优惠领跑沪上的汇丰银行也裹足不前。“我们不会有七折这么大的力度,最多会打九点几折,只做纯商贷,不做公积金组合贷,新房依然只做跟我行有合作的楼盘。” 汇丰银行上海商城支行工作人员告诉记者。

  房贷证券化10年推3个产品

  或因2008年次贷危机延后

  在楼市走向愈见复杂莫测的大背景下,央行也使出浑身解数想要刺激房贷投放的动力,其中最引业内热议的是再提房贷资产证券化。

  据悉,房贷证券化的基本模式是首先,由商业银行将其可证券化的住房贷款资金出售给证券化特设机构;其次,由证券化特设机构将所获得的住房贷款汇总重组, 经信用担保及评级后, 发行住房贷款证券, 再由投资者购买;最后, 住房贷款人所偿付的抵押本息, 用于对投资者支付本息以及评估、担保、承销或其他证券化费用。

  从理想化的运作模式看,这无疑是可以将房贷风险分散的有效手段。不过,记者查阅相关资料注意到,房贷资产证券化并不是初次登上中国银行业的历史舞台,早在2005年就已在上海破冰,当时第一个吃螃蟹的是存量房贷资产最多的建设银行。

  但两年间却未见其他商业银行跟吃螃蟹。2007年打破僵局的仍是建行,继“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”之后,“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”问世。此后长达10年MBS(指住房抵押贷款支持证券)产品都鲜有声闻。直到今年7月邮储银行发行“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品”。

  “建行本身做抵押贷款出身,这方面投资更有经验,当时的经济周期中,整体的经济走向是向上的,商业银行倾向于拿长久期的资产,而房地产又是一个上行周期,被看作优质资产,所以跟进的银行并不多,更倾向于持有房贷到期。”浦发银行(行情,问诊)金融市场部高级宏观分析师曹阳对《中国经济周刊》分析。

  一家国有银行风控部门从业超过15年的资深人士则告诉记者:“2005年财政部会计准则发布,央行放开MBS试点,但建行才发行两个产品就适逢爆发了美国次贷危机,这直接拖慢了整个创新的进程,美国发行住房债券的‘两房’(即房利美和房地美)出了问题,决策层要有一个审慎考量的过程。”

  资料显示,金融危机爆发前,美国商业银行就是将部分房贷出售给“两房”等机构,由它们担保,将房贷资产证券化并出售给投资者。两家机构所承保或者购买的房地产贷款约占美国住房市场的50%,次贷危机以来在新发行量中所占比重更是达到80%以上,老牌MBS的一夜坍塌令刚起步的中国版MBS举步维艰。

  “但现在整个大背景有了变化,尤其是利率市场化的不断推进,银行负债稳定性趋于下降,房贷证券化重新有了活跃的基础。”曹阳告诉记者,整体看,银行运营成本在不断提高,负债周期则往下沉,“把这些抵押贷款打包证券化之后可以盘活存量,通过表外化可以腾挪商业银行的信贷空间,降低资产和负债的久期失衡。”在他看来,目前抵押贷款约10.7万亿元,占贷款余额的13.6%,促进MBS市场发展正是央行本轮刺激政策中涉及金融创新的一个亮点。

  业内猜测房贷证券化产品

  由国开行接盘

  不过,这种金融创新也可能面临水土不服的尴尬。上海财经大学现代金融研究中心教授奚君羊对《中国经济周刊》分析:“政府对房地产有一个想要救市的意向,虽然心照不宣,但是事实上不希望房价出现大幅度的、系统性的下跌,因此出台这个指导意见,希望银行通过这种方式增加房贷,但是商业银行有自己的考虑,会根据自己利益权衡,现在来看依然积极性不高。”

  “当时美国发行MBS这么积极的原因是可以充分利用流动性,通过证券化把房贷转让出去,先兑现未来收益的一部分以换取现金流,通过反复证券化滚动收益,而中国银行业现在面临的问题是贷款需求不像美国那么大,现在国内对房地产的需求不是太旺盛,银行现在不缺资金,缺的是既安全又收益高的投资项目,所以房贷证券化的动力本身不足。”奚君羊如是说。

  而就买方市场来看,对MBS的反响也并不那么热烈。记者注意到,邮储银行此前发行的MBS产品基础资产加权利率是5.88%,实际发行的MBS利率分两档,分别为5.8%和6.79%。由于该产品发行利率基本上落在了招标区间的上限,意味着投资者对该产品投资兴趣不大,被业内普遍解读为当时投标认购的情况恐怕不甚理想。

  “目前市场短久期、高收益的替代性资产较多,比如一年期理财收益率达到5.27%、信托收益率有9%,在投资者风险偏好较高时,MBS资产可能缺乏吸引力,比如以目前5年以上商业贷款为基础资产的收益率为6.5%,扣除管理费用后,能提供给投资者的收益可能更低。”曹阳也对记者表示。

  “另外一方面,过去10年是房地产的繁荣期,微观定价中缺乏违约率、提前偿还率等参数的可靠经验估计,这些市场和技术性问题都可能制约MBS市场短期的大规模扩张。”

  曹阳推测,可能的试点或在国开行在住房金融职能领域深化,“可能的运作模式是由国开行来购买市场发行的MBS债券,其以此为抵押品,向央行申请PSL(抵押补充贷款)来实现融资。”今年8月底,银监会批建了国开行住宅金融事业部,这个副部级豪华规格的信贷航空母舰被媒体称为“中国版住房银行”。

  而在资产证券化的试水方面,国开行也早有建树。2005年,央行批准国开行发行“2005年第一期开元信贷资产支持证券”。2012年,央行、银监会、财政部联合下发《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》,重新启动信贷资产证券化业务,同年9月,国开行就通过中信信托向全国银行间债券市场成员发行规模为101.6644亿元的“2012年第一期开元信贷资产支持证券”,为规模之最。

  我国抵押贷款证券化(MBS)的发展时间轴

  1998年

  国家首次提出发展资产证券化业务的构想,开始试水关于资产证券化的离岸操作。

  2003年

  财政部开始着手对资产证券化制定会计规范。

  央行在发布《2002年中国货币政策执行报告》中首次提到了“积极推进住房贷款证券化”。

  2005年

  财政部《信贷资产证券化试点会计处理规定》发布并同时生效,满足了当时我国试点单位进行资产证券化操作的需要。

  央行批准中信信托在全国银行间债券市场发行“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”。这一年是住房抵押贷款证券化的发行元年。

  2007年

  总量40.21亿元的“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”再次发行。

  2014年

  邮储银行2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品在全国银行间债券市场发行,规模为68.14亿元。

(责任编辑:申雪娇)

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