放松限购限贷不是鼓励住房消费

2014-12-03 08:31:01 来源: 21世纪经济报道

  有朋友问:央行这次开启降息周期后,房价会不会像2009年、2012年那么大涨?我说不会,明年二季度以后或许会有小幅反弹,但像前两轮降息那样,大涨紧随而至的可能性几乎没有。也就是说,楼市向新常态回归的趋势会有波动,但不会根本改变。

  所谓楼市的新常态,我个人的理解是,某些阶段、局部地区的房价和成交量,会因一些政策的调整而出现较大的波动,但从更长的时间周期譬如5年来看,整体表现相对平稳,有的年份略跌,有的年份略涨,都是正常的。房地产投资与固定资产投资增长曲线趋于靠近,住房日益回归它的居住和消费属性,而不断减弱其投资和投机属性。

  楼市的新常态,是与经济新常态相对应的。经济新常态,通常的理解是,GDP要从高速增长转为中速增长,从更多依靠投资和出口驱动转为依靠创新和服务驱动,更加有效率、有质量。顺便提一句,我国主流经济学家认为7%的增幅,可算是“中速”,但像美国劳伦斯·萨默斯等国外经济学家却视6%以上为超高速增长。

  我国经济调整已有3年,而根据多数机构的预测,2015年GDP仍将小步下滑,瑞银估计增幅或降至6.8%。我个人觉得这个数字略偏悲观。但即便如此,瑞银分析,6.8%的增幅所带动的新增就业人数,也将与2007年的11.4%相当。根据国家统计局数据,今年前10月已提前完成全年新增就业人数目标。

  2013年以来宏观经济出现了三个重要变化 ,一是经济虽然下滑,但新增就业持续增长;二是服务业增加值占比超过了制造业;三是房地产投资增幅几乎与固定资产投资增幅持平,今年甚至还要低于后者几个百分点。而第三点,被有些专家称之为拖累。

  房地产业与宏观经济是否存在一种严格的正相关关系?好像不是。至少在最近的2012、2013年,房地产市场一片红火,量价齐升,经济却连续下滑。令人疑惑的地方正在这里,楼市和经济齐头高歌猛进的时候,没有说什么,一旦GDP下滑,房地产就是拖累经济增长的罪魁祸首。似乎拉动经济是房地产的本份。

  如果想要深入推进经济结构调整和增长方式转变,就必须破除“唯房地产论”,亦即经济(而不仅仅是财政)对房地产的依赖性。正如经济保持高速增长是不可持续的,房地产投资、销售的高速增长,同样难以为继,甚至,房地产投资的下滑,对于经济转为中速增长几乎是必然的选择。

  有专家称,今年以来二三线城市普遍取消限购,以及放松限贷,加之前不久央行降息,表明政府正在救房地产以刺激经济增长。我坚决不同意这种看法。以上举措并非救市,而是意在让房地产实现软着陆,从而为经济稳定、深化改革换取空间。

  这些话听起来有点冠冕堂皇。不,这不是咬文嚼字死抠字眼。救房地产以刺激经济增长,2008年鼓励住房消费,就是这种做法。2014年取消限购,放松限贷,从改革的层面说,是去行政化的表现,从房地产自身而言是回归(新)常态,而不是说要鼓励住房消费。

  换句话说,如果意在鼓励住房消费,以刺激经济回到8%以上的增长轨道,那随之而来的必定是楼市再度暴涨,但这种打鸡血导致的暴涨,也必将会突然中断(崩裂),从而给整个经济和社会带来长期无法抹去的伤害。那绝不是我们想要的。

  正如经济领域深层次的矛盾不可能一蹴而就,减轻各级财政乃至整体经济对房地产的依赖,也非一日之功。以时间换空间,采取措施让房地产实现软着陆,不仅对房地产自身的长远发展有利,对经济回归新常态也是明智之举。

  虽然人们总是习惯基于过去的经验来判断未来,但过去10年房地产的发展经验显然不再能适用于未来。因此,无论是地产商追求规模的高速增长,还是投资性购房者追求房价的成倍上涨,都太过天真,人们必须适应新的常态。

(责任编辑:祝玉婷)

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