政策频示好 低价开跑购房者等贷入市

2014-12-04 08:38:45 来源: 青岛财经日报 作者: 葛均艳

  马年楼市从震荡开局,首先开场的是2月份杭州掉入“假摔”和“真跌”辩论的漩涡,而此后降价风愈刮愈猛,遍扫全国。随后,全国楼市进入观望情绪弥漫,3月楼市出现“倒春寒”,4月继续延续了3月份“冷清”,“红五月”未能实现预期,6月、7月基本上处于失望状态,而期待的调控政策在“漫灌”还是“滴灌”中猜测。青岛楼市的8月开始陆续受到政策微刺激,从7月底青岛限购政策松绑……至今限购取消,限贷远离,信贷放宽,降息利好等等多项政策应声落地。青岛的楼市也进入了2014年的“收官月”,各大房企也是纷纷出招冲刺业绩。

  从整体来看,11月青岛的楼市成交还算不错,和“银十”相比成色十足,甚至微涨。相比往年“猫冬”月份,11月份成交明显受到系列政策的叠加影响,在经过了“限购解除,限贷放松,利率优惠”三大阶段之后,购房者从观望转向入市。

  回首青岛楼市政策的影响,从8月1日青岛部分区市放开限购到截稿日,楼市各种政策在这百余日中接连刺激,岛城楼市各市场主体从政策适应期时的激烈反应开始进入稳定期。面对利好新政,楼市各主体也呈现出不同的反应。一方面开发商借政策利好,逐渐放下身段,低价跑量入市。另一方面购房人空抱有购房热情,难以真正“松绑”入市。在房价有所下跌的情况下,新房成交量甚至不如松绑前。业内人士表示,在当前政策不变的情况下,楼市将在不温不火的状态下走完2014。

  政策利好仅仅看上去很美

  回顾从8月份至今的百余日,各种利好政策扑面而来。早在3月份,青岛市施行公积金新政,一是申贷资格的缴存标准调整,二是贷款额度计算调整。9月末,救市政策更加密集。先有房贷新政出台,放宽首套房标准,并且强调,家庭首套房的最低首付比例为30%,利率下限为基准利率的0.7倍。后有公积金新政策利好置业者,异地互认可转移接续。11月份,央行两年之后再度降息,挑动购房人神经。

  然而对于这一系列的利好政策,购房人貌似并不认账。“说是七折优惠,实际上门槛太高,11月份,央行两年之后再度降息,但是16家上市银行无一执行2.75%的一年期存款基准利率,也就是说,16家银行首次存款集体不降息。”市民刘女士抱怨道:这些政策都是看上去很美,实际上目前来看难以汇集到个人。

  据新华社报道,目前“工农中建”四大行、光大银行(行情,问诊)、交通银行(行情,问诊)和招商银行(行情,问诊)等7家维持调整前的3%不变;北京银行(行情,问诊)、浦发银行(行情,问诊)、民生银行(行情,问诊)、兴业银行(行情,问诊)等4家按基准利率上浮10%,一年期存款利率为3.025%;平安银行(行情,问诊)、南京银行(行情,问诊)、中信银行(行情,问诊)、宁波银行(行情,问诊)和华夏银行(行情,问诊)等5家将利率上浮到顶,一年期存款利率为3.3%。

  记者采访获悉,政策利好让购房人热情高涨,然而现实却让他们举步维艰。很多准业主都被迫成为“等贷族”。对于这部分购房人群,他们的观望情绪依旧存在,甚至会持续到明年。

  成交低迷难忘匆匆那年

  往大海里抛入小石子并不会引起较大的波澜。同样接连政策刺激,青岛新房成交量并没有受影响而出现大幅度波动的情况,成交量回暖一说匆匆开了个头就煞了尾。对于2014年8月~11月新房成交,尽管各家机构统计数据不尽相同,但是新房成交并没有出现大幅上升。

  根据中国价格指数研究院提供的数据,8月受限购松绑影响,新房成交有所回升,新建商品住宅总成交9595套,随后9月成交9338套,接下来受市场观望情绪的影响,新建商品住宅成交下滑,10月成交8931套,而11月仅仅成交6534套。值得关注的是,限购松绑后的成交量竟不如松绑前。据悉,新建商品房成交去年同期几乎月月过万,其中,9月份成交12422套,10月份成交13108套,而11月成交13102套。

  相比较2013年同期,仅从成交数据来看,同比跌幅近四成,根据目前市场形式来看,业内人士推测12月份成交量也不会有太大突破。业内人士张百忍说表示,“去年限购未松绑,信贷政策也从紧,成交量连续3个月破万套,而今年尽管利好政策出尽,暖冬的市场难期。”

  对于今年不温不火的成交,部分人士表示这是正常的,也是以后楼市的常态。“市场主体面对楼市的政策调控,已经更为理性。一方面开发商学会“借力”,另一方面购房者也开始理性面对市场,会选择恰当的时机入市。”有业内人士预测,楼市成交以后不会有太大的变化,这才是房地产该有的状态。

  开发商“探底”投石问路不如奔跑吧兄弟

  一系列新政的颁布,让暗淡的楼市显出几分生机,开发商也一度乐观的认为这是要“火”的节奏,甚至在限购政策放开,楼市成交略有上涨的情况下,坊间传出“涨价”的消息。而最终“涨价说”在库存压力下,仅仅停留在传说的层面。

  回顾2014年8月~11月,岛城市场继“涨价说”之后,先是一楼盘传出六五折折扣“探底”,引发楼市“地震”和购房老业主维权。大鳄的“投石问路”初显成效之后,各区市都有折扣盘推出,“特价盘”随处可见。在营销策略上开发商也使出浑身解数,一方面接地气举牌、户外走街串巷宣传,另一方面与电商合作,尝试新的宣传方式。记者采访获悉,新开楼盘大多采取低起价吸引购房者。市北区一楼盘甚至打出7字头起价,零首付。

  总体来看,新政推出的一百多天以来,岛城各片区都有代表性楼盘折扣开路。尤其是一些热销盘,几乎都有相应的折扣推出。老盘折扣开路,新盘低价走量。开发商从投石问路试探市场到最后互道一声“奔跑吧,兄弟”,开始正视现实,为完成年底业绩,低价销售争抢客户。

  值得注意的是,在2014最后一月,多位业内人士分析,从市场供应来看,岁末的楼市已开始流露消歇迹象。“开发商推盘的意愿降低,多数购房者也选择把购房计划推迟到春节过后。”青岛世联怡高总经理陈耀华说,来自市场的种种迹象说明,岁末的楼市正迎来新的观望情绪。

  市场动荡有人观望有人受伤

  8月限购松绑之后,一度刺激购房人神经。部分受限购影响的购房需求释放。新房成交量也一度回升。尤其是部分刚需改善性购房者一度成为楼市中流砥柱。“松绑之后,看房的人流相比较之前有所上涨,尤其是限购松绑之初,来电来访量有了大的提升。”李沧区重庆路一楼盘置业顾问告诉记者,“我们项目80~100平方米户型,去化率一度很高。”

  但是值得注意的是,市场在一度热起来之后,并没有持续升温,而是一直不温不火。虽然购房人热情很高,但是楼盘成交量并没有出现大幅上涨。“我已经在市北区看好了一家楼盘,但是由于贷款利率的问题,一直没有信心买。”犹豫要不要买房的王女士告诉记者,她想要购买的是首套房,自己一直在等七折利率,尽管所看好的楼盘也有折扣,但是总价依旧无法企及。

  尽管楼市已然松绑,部分开发商也已经“放价”,购房人依旧“任性”得不买账。而实际上,购房者的“任性”也是有原因的。记者采访获悉。从年初开始施行公积金新政,很多人都被新政的硬性条件堵在了买房的路上;再到后期限贷放开,银行却迟迟不动作,7折房贷更是远古的“神话”。贷款不给力,购房人不得不持币观望。

  与此同时,一些已经购房升级为业主的购房人纷纷拉起条幅维权。据了解,青岛多家楼盘因为后期价格调整被维权。记者在采访过程中有业主表示,原来花了高价买的房子,在开发商突击降价后,短短数月时间,“蒸发”数十万元,心疼。而且,在降价后,按照惯常做法,开发商会从成本上“找补”,所以业主们都担忧房屋的质量是否能保证。

  卖地活跃忙抢地大鳄们也是醉了

  自8月以来,岛城土地市场异常活跃,尤其是进入第四季度以来,土地出让潮一波接一波。根据中国价格指数研究院提供的数据,2014年8月~11月,岛城共推出各类用地302宗,其中住宅用地成交99宗,商业办公成交20宗。仅在11月,住宅用地成交就多达39宗,而10月份也高达25宗。

  从土地成交的区域分布来看,主城区的开发量低于新开发区域,郊区的开发量要大于城区。城区黄岛区供地量最大,合计24宗,城阳区有15宗,另外,市北区、李沧区各有3宗,崂山区1宗。市南区连续四个月出现零供应。

  对于岛城市场的土地集中出让,分析人士张百忍认为,主要原因是即将实施的土地网拍制度,次要原因是青岛基准地价再次上调。据了解,之前市国土资源和房屋管理局曾下文,自2015年元旦起要实行土地网上竞拍。一旦匿名网拍,溢价率会相应升高,开发商利润也会受影响。张百忍表示,很多开发商都集中在元旦前将地块拿下,也只有这样才能保证尽量原价拿地。

  而对于此次集中拿地对后市的影响,分析人士认为,开发商拿地无非是为了为后期开发做好储备,目前来看,无论是已入驻大鳄还是即将入驻大鳄对土地的热情都有增无减。随着大量土地的入市,后期开发就不会间断。值得注意的是,网拍与基准地价上调之后,开发商的利润无疑将会受到影响。

(责任编辑:祝玉婷)

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