房贷利率下行将是2015年政策最大看点

2014-12-11 21:55:25 来源: 中国投资咨询网

  中国房地产经历了2010 年开始的信贷紧缩和政策调控的频繁扰动后,随着限购的大范围退出,930房贷新政和新一轮降息周期开启,行业再一次迎来了政策由紧到松的拐点。由于持续高企的资金成本是制约需求复苏的关键,因此降息周期开启后房贷利率下行将是2015 年政策的最大看点。我们测算降息40bp使购房者月供下降4.1%,房贷利息总额下降7.3%。

  债务成本下降将使地产公司2015 年净利润增长1.3%,高杠杆运营的开发商受益将更为明显,净利润增厚幅度超过4%。

  需求的更迭与变迁,行业难以实现V型反转:上一次地产政策最大力度拐点发生在2008 年末,此次政策调整的力度和方向有一定的相似之处,但与2008年截然不同的是,当前行业的整体供需已经发生根本变化,标志性指标即为全国范围内已实现户均1套房。加之国内住房抵押市场的不成熟禁锢房贷资金来源,预计刚性需求难以实现v型反转。但目前我国城市人均居住面积尚处于中低发达国家水平,同时前期严厉的限购限贷政策压制了改善型需求的释放。我们预测2015-2020 年,改善型需求尚有20%的增长空间。预测2015 年商品房销售面积同比增长6.1%,销售金额同比增长8.2%。

  国泰君安:看好都市圈卫星城和二线核心

  政策面继续松绑仍有余地,资金面持续向好。土地市场偏弱之下,政策继续放松可期。房地产基本面短期看温和修复,中长期平稳发展可期。预计2014、2015年投资同增12%、8%,新开工同降6%、持平,销售额同降4%、升6%。城镇化结束前需求仍有保证,未来十年可定义为由夏入秋,看好都市圈卫星城和二线核心。

  中信证券(行情,问诊):行业政策和货币环境较为宽松

  最佳支持购房需求年龄结构和人口红利顶点不重合。我们测算,未来5年左右人口年龄结构仍是住房需求的正推动因素。与此同时,我国的土地制度、城市规划、税负体系等,均有利于新房开发景气再延续一段时间。

  2015年,我们预计社会资金成本下降推动行业景气回升。降息和差别化住房信贷政策的调整有效刺激全国住房销售速度提升。过去几年新开工面积远大于销售面积,全国大多数地方潜在新房供给极为充足,不会出现明显的供应缺口。我们判断,2015年商品房销售面积将较2014年同比增长5.4%,房地产开发投资同比增长12.0%,房价保持平稳,个别核心城市房价将有所上涨。全年来看,行业政策和货币环境可能都较为宽松。

  转型和国际化:打开长期增长空间的两把钥匙。老业主资源和品牌影响力,都是未来地产企业切入家政、养老、医疗和教育等服务行业的较好途径。房地产开发企业的命运未必和新房开发盈利模式的景气相始终,2015年或将成为地产转型元年。海外投资是在本土市场增长空间受限之后的自然举动。海外市场广阔,但政策和市场环境充满风险。我们相信,随着“一带一路”的建设和我国积极参与制定国际新秩序,龙头公司或能在境外市场取得成功。

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(责任编辑:申雪娇)

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