任志强:高库存会导致资金问题 降息也别过度乐观

2014-12-13 14:23:18 来源: 网易房产 作者: 房涛

任志强:投资下滑拉低0.3%的GDP 和房地产有关

  网易房产讯 在12月13日举行的全联房地产商会2014年会上,任志强指出GDP下滑可能将成为我国经济新常态,投资拉动GDP增长的作用在削弱,近期的统计数据中投资下滑拉低了至少0.3%的GDP,和房地产行业相关的40个行业都处于下滑趋势。

  任志强表示,目前开发企业面临的最大压力是库存问题,在大城市、三四线城市都出现了库存上升,如果高库存的情况持续,一些企业将会面临资金压力。

  以下为任志强的演讲全文:

  昨天刚刚公布了10月份的运行数据,大家也很关心这些运行数据对市场运行情况以及影响,从GDP的情况看,10月份的情况并没有好转,如果我们的GDP下滑成为新常态,我们担心的不是在一个低位运行,而是说它是不是今年下滑,明年还继续下滑,后年还接着下滑。如果我们的政策是为了托底,是希望它停留在一个中位数据,而不再下滑,这可能是大家都很关心的一个重点问题。

  影响最大的实际上是我们的消费,因为老百姓的收入也在同步下滑中出现一种下滑的现象,那么消费可能就受到一定的影响。影响最大的仍然是我们的投资,投资在我们GDP之中所占的比重仍然是最大的,大概占到48%。从目前的情况看,继续下滑的趋势仍然没有止住,尤其是民间投资。10月份的数据除了基础设施仍然保持较高的增长以外,其他的都处于一个下滑趋势,即使今年我们第三产业比重已经超过了第二产业,但第三产业在10月份仍然是下降0.3个点。

  总体而言,投资大概至少影响了0.3个点的GDP,其上游和下游和房地产都有关系,上游主要是钢铁、水泥、玻璃等等,下游主要是家电、家装、建材等等,相关40个行业中在房地产下滑中都处于下滑趋势。工业增加值在9、10月份略有回升的情况下又出现了继续下滑,下降到7.2,工业增加值下降中也包括了钢铁、水泥、玻璃和房地产相关的一部分工业,这些工业也持续出现一个下降趋势。

  消费品零售额感谢“1111”,略有增长。光棍节的一波拉动,让11月份的消费比10月份略有0.2%的增长,但仅仅靠这种特殊的消费,不能支撑我们的消费增长,年初的工作报告大概提出14.5%的增长,从现在看,距离我们预计的目标大概差了三分之一。按扣除物价指数以后看,我们仅仅有10%左右的增长,离我们预计的目标相差很多。这次中央经济工作会议又提出了所谓排浪式的消费已经过去了,剩下的消费是什么?它可能和我们的直接收入有关。国房景气指数10月份又出现了大幅度的下降,已经到了94.3%,已经达到了历史上的最低点,自从我们有国房景气指数以后,08年是一个最低潮,此后2012年又出现一个最低潮,但是这次还没有止住,94.3%已经超过历史最低点,而且还在继续下滑。

  开发投资,年初的时候我们预测今年会到10%左右,现在到了11.9%,还在持续下滑。从11.9%看,当月的增速已经低于了10%,我们已经连续三个月,9、10、11月,连续三个月的当月投资低于10%,因为有前面的稍微高一点的数据拉动,所以才维持平衡在11.9%的水平。至少到目前看,我们认为到年底和明年年初都是一个持续下滑的趋势,这个趋势不会发生改变。

  住宅投资回落0.6个百分点,而住宅投资所占的比重也持续下降,从68%降到67.8%,东部地区回落4个点,中部地区1.8个点,只有西部地区保持了投资速度。

  土地购置下降了14.5%,到目前为止,我们购置的突击面积不到3万公顷,而高峰的时候,我们是4.1万公顷,从目前的情况看和高的情况看,大概相差25%。换句话说,如果按3万公顷的土地计算,明年的开工量最多有9亿平方米,而9亿平方米对我们来说是不足以支撑的,因为今年的销售已经超过了10亿平方米

  同样,和土地购置相对应的是开工,我们看到三季度的时候,10月份曾经土地是有一个正增长的情况,所以三季度新开工是略有增加的,尤其是9、10月份,新增的开工速度是上升的。但随着土地购置的下降,新开工量也出现了再次下降。上个月我们是负的9%,这个月已经变成了负的13%。

  从销售面积情况看,11月份的销售是全年最好的销售,当月的销售已经超过的1亿平方米。从整体看,不管是一手房还是二手房,11月份销售都是全年最好的,但为什么我们出现了负数加大了呢?是因为去年同期的基数造成的结果,因为去年的11月份更火,所以从基数关系看是一个持续下降的过程。

  最严重的是东部地区,整个销售下滑中,东部地区下滑了15%,中部地区只下降4.3%,西部地区是正的1.2%。最严重的问题是在持续下滑过程中,我们的库存在不断加大。

  从各类不同的销售面积看,这里面有一个巨大的差别,住宅下降了10%,办公下降了9%,而商业面积实际上是正的7.1%,商业在整个销售中是持续增长的一个过程。但问题是我们整体的商业开工量和库存量也仍然很大,如果按照目前的销售情况,即使它是一个正增长,商业也面临着一个巨大的压力,要持续消化可能比住宅还难

  从一线城市的情况看有了一些变化,在三季度的时候开始收窄,但是,9、10、11月份三个月里头一线城市的回升是比较大的。尤其是10月份、11月份,10月份一线城市增长了60%,11月份增长接近于百分之百,但仅仅靠一线城市增长是不够的。

  从价格情况来看,07年的高峰之后,08年出现一个最低点,它和我们国房景气指数有点相似,2012年又出现一个低点,底部运行周期比较长,这次又出现低点。整体情况看,现在还没有指数价格的下降,从销售来看,9月份一个最低点,之后出现一个持续上升。如果政策调整合理的话,后续逐渐消化库存的过程中仍然是销售上升,但价格波动底部运行的过程。到目前为止,只有少数城市和少数企业的价格略有回升,大部分企业和城市在去库存中仍然是价格底部运行的过程。

  我们目前的库存很大,大概预售面积已经超过将近6亿平方米,这其中只有3亿多是住宅,商业和写字楼占的比重很大。这个统计中有一个问题,就是商业和写字楼并不一定都是要卖掉的,因为有一部分是自持,虽然计算在库存中,但未必是一定要经过销售才能转移,或者进入市场。但是住宅是需要百分之百进行销售的,目前这个差距在不断加大,接近6亿平方米是历史上最高峰。换句话说,是已经取得销售证的产品的速度低于我们实际销售的速度。

  到位资金情况更惨,这个月几乎归零了,0.6意味着我们没有更多的能力用于投资,或者是提高房地产的投资增速。到目前为止,维持10%左右的投资增速已经是竭尽全力了。从目前看,已经完成投资的情况和拥有资金的情况两者相差很多,在贷款中上个月我们增加了11%点几,而开发贷在11月份只有9%。自筹资金部分也下降了5.6%,而定金下降了12.2%,个贷下降了4.2%。从去年的情况看,仅在住宅消费上有6.8万亿,其中1.8万亿是个人消费信贷。个人消费信贷大概占到了27%的比重,大头实际上是个人支付的,而不是银行贷款。

  虽然媒体上总说房地产的杠杆率太高了,其实从个贷所占消费额的比例来看,我们只有不到30%的杠杆率,应该是非常安全和非常低的杠杆率。今年我们看到的情况更差,5.3亿的住宅销售,我们没有算写字楼和其他,而个贷只有12000亿,比去年27%的比重今年已经下降到22%的比重了,也就是说80%是个人自付款,20%是靠个贷支撑。因此,银行个贷在今年已经被央行和银监会多次提到,年初的时候刘副行长就提出希望四大银行支持个贷而降低个贷利率,930实际上是针对个贷而言的,但实际我们看到的个贷在今年的整个销售过程中是成为了一个最大的障碍,如果没有个贷的支持,我们老百姓很难完全靠自己的能力去购买住房。

  从货币供应量的情况看,比预期的年度执行计划下降了。我们也看到央行最近提出了一些希望达到10万亿贷款的消息,实际在12%点几的增速中,比预期目标低了一个点的增速,社会资金投资也持续下降,因为银行的存款在不断减少,社会资金加上股市导致社会总融资量持续下降,因此,很多投行都预测央行会用降准的办法来解决市场流动性和总量问题。

  房地产开发资金来源已经降到历史的最低点,从企业开发资金程度来看,我们一般用两个数据来平衡,一个是我们有多少钱到位资金,另外一个是我们完成多少开发投资,这两者之间的比例证明我们还有多少余力来扩大投资。从08年的情况看,大概是1比1.34,到了今年,按11月份的情况计算,我们只有1比1.27,换句话说我们已经没有更多的余力去用于投资和生产了。

  中央经济工作会议给出我们一个什么样的目标呢?一个,稳是基础,从连续几年的中央经济工作会议来看,稳都是基础。稳作为重要的基础说明什么?说明不稳,如果原来已经稳,还要稳干吗?我们看到的问题很多,中央经济工作会议也提出了确实存在很多问题,所以要把稳放在第一位,但实际上不稳会是常态。不稳有两个概念,一个是经济的继续下滑,第二个是政策的波动,我们今年看到的政策波动性已经让政策周期越来越短,一两个月就要出新的政策,比如说我们有两次降准,开行两次融资,还有各种各样的信贷,最后又是降息等等。一系列的政策说明我们用微调的办法反而让长期预期削弱了,微调就是今天可能出一个,明天也可能出一个,不如一次出一个大的,让人们有更好的预期。所以,我们看到经济增长虽然是重心,但存在的问题是你不断的要去应对随时可能发生的变化。

  财政改革成为的重要的支撑,我们看到更多的是中央不断的加税,我们不知道它缺钱要用在哪,但财政仍然是主要支撑点。货币政策这次提出要适度,适度就是有可能随着经济的运行情况,如果下去了就放松一点,如果上去了就缩紧一点。

  基础设施在今年批了很多,用投资拉动的基础设施部分仍然在持续增长,增加了多少条铁路,增加了多少机场,但这些投资在今年是完不成的,一定要在明年继续起到拉动投资的作用。如果投资在持续下滑,降到10几的话,还要降0.3—0.6个点。结构调整在房地产中可能也适度的出现了,比如说涉及上游的钢材已经在计划中做了结构的调整,减少一部分过剩产能等等。资本市场里头也成为了一个重点,一个是涉及到房地产的是个人消费信贷的证券化问题,我们提了很多年一直没有实现,另外一个是reits问题,如果个人信贷不能改善的话,我们的消费信贷仍存在巨大的压力问题。

  提到了四化,城镇化仍然在其中,而城镇化中,房地产仍然是支柱。虽然在中央经济工作会议的报告中没有提到房地产,但隐含的涉及到房地产的内容还是存在的,比如说户籍制度改革和城镇化改革中,如果没有房地产作支撑也很难。

  最大的压力是现有库存,这个库存不但在大城市出现,二三四限城市都拼命出现。如果底部运行在一个较长的周期,就有很多企业面临着现金压力问题、资金周转问题、银行信贷问题、高利贷问题。如果这个周期在持续,货币政策和财政政策不改变的话,这个周期就会加长,要消化现有的库存,不能试图因为降息、因为930、因为其他的一些政策过度乐观,这可能会持续比较长的时间。

  另外一个就是地区差异在逐渐加大。一二三四线城市不是同升同降,而是有升有降,即使是同类的二三线城市,也是随地区发展不平衡,有些地区已经库存巨大,有些地区还有价格上升的空间。

  投资增速持续减弱,明年可能仍然维持在个位数。这个投资继续下降的趋势,如果货币政策不发生大的变化,是很难调整的。所以,持续向下的趋势到目前为止我们没看到任何理由能阻住。

  所以,如何平衡恰恰是我们需要考虑的重大问题。因此,希望所有的企业做好长期的思想准备。

(责任编辑:石秀珍)

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