二线城市房贷利率集体松绑 最低8.5折门槛高

2014-12-15 21:55:00 来源: 中金在线 作者: 吴斯丹

  地方救市迫切,裹挟着银行进一步放松信贷

  央行“9.30”新政公布之后,上月优惠利率在一线城市集中出现。近日,二三线城市也开始集体发力,杭州、南京、天津、兰州等地银行房贷利率一降再降,最低8.5折。

  这将进一步提振楼市信心,刺激楼市回暖。但由于各商业银行落实房贷新政较为有限,大部分最低利率优惠往往设置较高门槛,对实际成交量的影响或有限。

  二线城市“有条件”松绑

  融360最新监测数据显示,11月3日,渤海银行杭州分行针对优质客户提供最低8.5折的房贷利率,成为目前杭州房贷利率中优惠力度最大的银行。

  实际上,在全国各城市房贷利率普遍看跌的情况下,杭州的房贷市场更是保持连续 4 个月的降势,优惠利率占比相比上月大幅增加, 重回年内最高水平。总体来看,杭州房贷市场受新政影响较大,放松趋势明显。

  《第一财经日报》记者在融360平台上统计发现,在杭州地区,除了渤海银行外,民生银行(行情,问诊)针对一手房优质客户最低也可提供 8.5 折利率优惠。其他5家提供折扣利率的银行是邮储银行、汇丰银行、招商银行(行情,问诊)、交通银行(行情,问诊)和中国银行(行情,问诊),最低优惠利率分别为9折、9.3折、9.5折、9.5折、9.5折。

  不过,上述银行的房贷利率优惠都有一个共同点:设置了一定条件,门槛较高。

  例如,渤海银行杭州分行仅针对优质客户提供8.5折优惠。根据融360的监测,其定义的优质客户是渤海银行对个人的信用记录、工作单位和还款能力进行综合考评后核定的高质量贷款人,同时还需客户开通该银行的电子银行、手机银行、理财功能、第三方业务等功能。而且,用于此次优惠利率的额度不多。

  汇丰银行杭州分行只针对贷款150万以上的客户提供9.3折优惠;招商银行杭州分行则只针对合作楼盘的优质客户提供最低9.5折的利率优惠。

  融360认为,银行违规搭售理财、保险和其他产品,主要出于房贷资金紧张、资金成本高企和防范风险考虑。因为银行通过附加条件来提高贷款门槛,既可以盘活资金,又可以通过筛选用户,降低贷款风险。

  除了杭州以外,南京、天津、兰州等地的银行房贷利率也进一步下调。

  据融360最新监测数据显示,11月4日南京地区民生银行成为首个发放9折房贷利率的银行,但是只针对一手楼盘,而且客户申请的前三个月内在民生银行存款达到日均2万,也就是最低180万左右的存款额。

  南京地区民生银行新街口支行的个贷经理11月6日对《第一财经日报》记者表示,房贷利率优惠确实有条件,如果是该行的VIP客户,能享受优惠的可能性更大,具体优惠力度要看客户资质和具体楼盘的情况。

  另外,南京地区的建设银行(行情,问诊)、招商银行、紫金农商银行、南京银行(行情,问诊)、工商银行(行情,问诊)等9家银行的最低优惠利率均为9.5折。

  天津提供优惠利率的银行数量也翻了一番,由上月两家增至四家,分别是中德银行(9折)、天津银行(9折)、招商银行(9.5折)、中国银行(9.5折)。

  融360最新报告指出,虽然上述天津各家银行房贷利率优惠都有不同的附加条件,但准入门槛大大降低。如中德银行规定,组合贷商贷及公积金贷款之比在1.5倍以内的,或者有10万元以上住房储蓄存款的贷款客户可享受9折利率优惠;天津银行则规定信用记录良好且还款能力强额度客户可享受9折优惠。

  西部城市兰州的邮储银行针对贷款客户的资质和征信记录,近期推出了“8.5折”房贷利率政策,这在兰州各大银行也是首例。

  7折利率仍难现

  二线城市房贷利率大面积松绑,一方面是为了响应央行的号召,另一方面则是缘于地方去库存的压力。

  截至9月底,上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28013万平方米,环比增长4.0%,同比增长23.8%。库存呈现“飙升”的增长态势,30城依然面临库存“压力山大”的窘境。9月库存再创历史新高。

  35个城市中,有31个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、温州和九江等3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到99.3%、60.3%和60.1%。温州、茂名、烟台、西安和天津等几个城市的库存消化周期偏大,分别为44.6个月、40个月、32个月、27.2个月、26.7个月。

  而原本库存压力就很大的杭州,在9月的库存继续上涨,由8月底的1166万平方米,上涨到9月底的1214万平方米,库存消化周期18.5个月。

  虽然杭州在10月的去化回暖,但依然面临较大的库存压力。上海易居房地产研究院的最新数据显示,截至10月底,杭州的库存为1182万平方米,库存消化周期为15.3个月。

  业内人士分析,地方政府救市迫切,而当下最能影响楼市成交的便是信贷政策,再加上央行的“9.30”新政,银行不得不释放一些优惠力度。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,从目前地方政府的政策导向看,第四季度让楼市跳出低迷局面,甚至出现大反弹,成为楼市调控的主流思路。

  协纵国际集团联合创始人黄立冲对《第一财经日报》记者分析,从盈利的角度来讲,当前大部分银行都不太想做房贷业务,但迫于政府压力,不得不做出一种优惠“姿态”。表面上看,一些银行的房贷利率低到8.5折,但实际上银行可以通过“少放”、“慢放”等办法加以应对,尽量较少按照最低利率放出的贷款规模。

  至于新政中的7折利率优惠,融360认为,这更偏向于政策指导,银行落实起来十分困难,年底出现几无可能。因为制约利率下调重要因素是银行高企的资金成本,如果银行利率打7折就是 4.58%,低于5年定存利率,这显然是亏本买卖。但是,各商业银行为了落实中央首套自住房和改善型住房的惠民政策,会适度松绑房贷政策。9折利率对银行来说,留有盈利空间,或是底线。

  这两天就有消息称,南京邮储银行将于近期出台7折利率的文件。但《第一财经日报》记者11月6日下午致电邮储银行南京分行房贷中心时,对方表示目前首套房贷利率维持基准,没有优惠,而且这种情况可能到年底不会变。

  融360预计,未来更多银行会逐步松绑二套房贷款政策。主要体现在下调二套房首付比例,降低贷款利率。在市场经济环境下,银行出于风险和收益考虑,二套房贷款业务或是银行更愿意做的生意。因为一般购买二套房属于改善性住房需求者,比起首套房购买者,收入偏高,经济实力也更强。即使购房者没有贷款余额,但有房产作为抵押,而且首付比例较高,银行贷款给此类人群,风险较低,贷款利率却偏高。

(责任编辑:申雪娇)

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