近百套房卖给业主又抵给银行 到底谁是房主

2014-12-24 07:41:47 来源: 时代商报

  身份证、学历证、等级证……有人说,这是个一切凭证的年代,证件对于一个人和一个家庭都是至关重要的。陈思淼对此深有体会,十年了,她购买的商品房办不下来房产证,她因此不能用房子办抵押、不能转卖、不能给孩子办入学,甚至在法律上她被判决不是房子的主人,随时有被扫地出门的危险。在十年追要房证的漫漫征途上,陈思淼倍感艰辛和折磨。

  等待十年

  没有房证造成一系列问题

  2014年12月19日深夜12点,夜清冷寂静,小区里绝大部分人家都是漆黑的,只有极少的几户窗口透出灯光。陈思淼还没有入睡。10月15日,沈阳市中级人民法院对她的上诉二审裁决下来了,她的案件发回区法院重审,这使她又看到了希望。陈思淼反复把下次开庭准备的材料看了十几遍后,准备关机睡觉,但是她知道自己睡不着,同一件事已经折磨了她十年。【开发商年终“以价换量” 市民购房热情被激发】

  陈思淼环顾自己的房子,在这个房子里她住了十年,因为办不下来房产证,至今她也称不上是真正的房主。当初作为婚房购买的房子,因为迟迟无法办理房产证,幸福生活也打了折扣,爱人时常会埋怨她:“当初我说买别的房子,你非坚持买这里,结果怎么样!糟心不?”陈思淼和爱人都是外地人,大学毕业留沈工作,2004年4月,他们为结婚和落户在沈阳购买了三利和平湾家园一套120多平方米的商品房,没想到给自己惹了一个大麻烦。

  “最初办不下来房产证我没怎么当回事,慢慢等呗。”陈思淼说,自己结婚时27岁,太年轻,没意识到房证的重要性。但是另外一千多户没有房产证的居民很着急,2005年,这1071户居民联名给沈阳市房产局写了一封信,派代表送去,要求房产局解决这一千多户的办证问题。

  那次陈思淼没有参与,隔了一年,他们又去找政府部门,她还是没去。“主要是没时间,每天都得上班。”陈思淼觉得有时间闹的都是在家呆着没事干的人。但很快,陈思淼感到了没有房证的不便。结婚三年后,爱人要贷款买车,贷款需要有房产证做担保,他们拿不出来房证,结果车没买成;后来她单位又给员工分福利报销采暖费,她没有房证也无法报销。而最终让她感到问题非常严峻的是,两年后她怀孕了要生孩子,可她和爱人的户口尚未落户沈阳,在沈阳无法办准生证,要回老家去办,尤其是孩子出生后面临上学问题,没有户口,自然也无法在学区内上学。

  陈思淼终于着急了,她去找物业,物业已经换了好几茬,说与他们无关,让找开发商。她找开发商,开发商给她解释了很多,叫耐心等待,说肯定给办,还告诉她某某号楼的居民都已经办上了。陈思淼终于放心了,回家耐心等着。“叫我等我就等,结果就等了十年!”陈思淼说,自己每次去找的结果就是叫等着,这期间又有住户四处寻求帮助,也曾传出问题得到解决,但最后都是不了了之,陈思淼等到37岁,始终没有等来房产证。

  不是“房主”

  房子十年前已经“属于”银行

  等待、祈求、眼泪、愤怒都换不来房产证,陈思淼终于无奈地走上了打官司之路,“没时间”的人也不得不拿出时间来解决这件事,因为她的孩子已经5岁了,明年就要上学。今年6月,她起诉至和平区人民法院,才知道自己竟已不是“房主”,房子早在2005年已经“属于”银行。听说陈思淼起诉到法院,其他很多没房产证的住户也追随她起诉,要求开发商辽宁三利房地产实业有限公司为他们办理房产证。他们在法庭上拿出当初的购房合同。陈思淼说,当初与开发商签订的《商品房买卖合同》在第15条明确约定:“出卖人应在商品房交付使用后360天内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,出卖人按每日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金”。

  “如果真正计算开发商的违约金,也是一笔不小的数目,可如果他们能马上为我办理房产证,我宁愿放弃这笔违约金。”事情却没陈思淼想的那么简单,法院驳回了包括陈思淼在内的所有住户的起诉,理由是他们没有对住房行使任何行为的权利。原来,涉诉房屋早在十年前就已经被抵押给银行,而且在2005年11月3日,沈阳市中级人民法院就有一份裁定,某银行沈阳分行对包括陈思淼在内购买的90多套房屋享有优先受偿权,原因是开发商已经将这些房屋向该银行进行抵押借款,银行因为行使抵押权而优先受偿。【27家房企预告年度业绩 楼市冷清致近半房企业绩滑落】

  和平区法院依据那份判决认为,陈思淼等人向法院提起诉讼,首先应对涉案房屋享有所有权,但某银行已经先于陈思淼被确认对涉案房屋有优先受偿权,所以不能确定陈思淼就是房屋所有人,故原告起诉不符合受理条件,驳回起诉。这一判决对陈思淼以及其他住户不亚于当头一棒,此时他们才明白,他们不单是没有房产证那么简单,真正的威胁是房子在法律上是属于银行的,银行随时有权收走房屋将他们扫地出门。

  陈思淼急了,她四处查找资料,发现一房二卖不是新鲜事。2003年至今,房地产市场曾经一度异常繁荣,在商品房买卖中各类纠纷也日益增多。而“一房二卖”、“一房多卖”现象已逐渐成为房地产交易中最为严重、最为突出的问题,全国各个城市都发生过,惠州某楼盘开发商还是当地“龙头”房企,结果超速及过度开发导致陷入资金链危机。为缓解资金压力,开发商通过抵押已出售以及未出售的房产向银行大量融资,这就是典型的一房二卖。

  选择上诉

  以合法物权来对抗抵押权

  一审败诉,让陈思淼情绪一度低落。被告开发商在一审开庭时态度相当强硬,称办不下来房产证不是他们的错,而是建筑商的事儿。开发商表示,当初他们与施工单位联建房屋,工程竣工后,由联建公司提供资料给开发公司,由开发公司报送政府有关部门进行批准,后期施工单位在联建过程中出现问题,未把联建资料报送给三利公司,所以没有办理房产证。

  是放弃还是继续上诉?陈思淼开始纠结了,打官司的核心,从讨要办房产证变成了证明她与银行谁是房子的主人。一开始,还有几十人跟着陈思淼一起打官司,但开发商在法庭上强调:“如果你们不再闹了,我们还会继续努力想办法给你们办理房产证,如果你们继续闹下去,我们也不管了!”很多人决定放弃上诉,继续等待。

  如果没有律师的支持,陈思淼觉得自己真的没有自信再坚持下去,“你必须上诉维护自己的权益,追讨自己的权利。”辽宁敬恒律师事务所任伯琪律师一直是陈思淼的法律后盾。任律师认为,和平区法院驳回起诉的裁定是错误的。尽管沈阳市中法判决某银行对诉争房屋享有优先受偿权,但该优先受偿权是由银行与开发商之间的债务关系产生的,而陈思淼与开发商之间的纠纷是根据双方的合同产生的,两个法律关系是独立存在的,两者没有先后和前提。不论该房屋是否有银行的优先受偿权,开发商都应该按照合同约定承担违约责任,都应该向上诉人支付违约金。陈思淼起诉开发商,其实际意义是要求法院判令开发商按照合同约定履行义务,而合同约定的义务仅仅要求开发商向产权登记机关报送相关的材料,而不是要求其给原告颁发房证。

  在律师的帮助下,陈思淼最终决心将官司进行到底,在一审败诉后,又于今年8月上诉到沈阳市中级人民法院,这次仅有几个人与陈思淼携手走了下去,其余的住户都选择了放弃。

  任伯琪告诉陈思淼,本案中,陈思淼作为消费者,在买房时,开发商五证俱全,在陈思淼按照合同约定交首付款,并办理完了银行贷款手续后,房屋买卖合同已经备案,说明该房屋已经进行了物权法规定的公示,不存在任何第三人的他项权利。依据最高人民法院的规定,某银行的抵押债权不能对抗已经大部分或全部支付房款的消费者,因此,即使中法判决某银行对诉争房屋享有优先受偿权,也不能对抗陈思淼等人作为消费者的合法物权。

  迎来转机

  二审裁定优先保护消费者

  2014年10月15日,陈思淼上诉后二审裁定书下来了,沈阳市中级人民法院裁定一审法院驳回陈思淼起诉属于认定事实不清,适用法律不当,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,其权益应优先保护。陈思淼喜极而泣,至少法律认可了她是房子的主人,她有权利追讨房产证。

  沈阳市中级人民法院认为,本案争议焦点是,陈思淼的起诉是否符合民事案件的受理条件,即陈思淼是否属于本案直接利害关系人。陈思淼与三利和平湾开发商签订的商品房买卖合同合法有效,陈思淼按照合同约定履行了支付购房款的义务,开发商将房屋交付陈思淼使用至今,现陈思淼依据合同约定起诉,要求开发商承担逾期办理权属登记的违约责任,系提起违约之诉,虽然另案民事判决某银行沈阳分行对涉案房屋享有优先受偿权,但陈思淼与开发商签署的商品房买卖合同仍在履行过程中,合同并未解除或者终止履行,所以开发商仍应按照合同约定承担违约责任。此外,依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定,消费者交付商品房全部或者大部分购房款后其权益应优先保护。沈阳市中级人民法院二审裁定撤销一审裁定,指令和平区法院对此案重新审理。

  夜很深了,二审裁定下达后的兴奋阶段已经过去了,但夜不能寐的习惯还是没有改,陈思淼为孩子盖了盖被子,继续琢磨第二天应该找谁加入到她的诉讼队伍中来,这几天她一有时间就找其他无房产证的住户,动员他们继续行动起来,现在已经有十几个人愿意跟着她一起打官司,陈思淼还通过网络把自己胜诉裁定分享给同样经历的外地住户,给他们做参考和鼓励。

  虽然不知道再审结果怎么样,但她已决心讨证到底。

  如何避免

  签购房合同及时预告登记

  经过这一场场的官司,陈思淼现在法律知识大有长进。她说,如果当初自己也能多了解一些,今天的遭遇是可以避免的,她提醒那些购买商品房的消费者,一定要长点心眼,保护好自己权益。

  陈思淼说,签订购房合同之后要及时进行预告登记。相关法律规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。因为不动产信息根据物权公示原则,可以供社会公众查询,面向社会公众公开,因此预告登记有着向所有人表明房屋买卖状态的效力。为此,可以避免卖方一房两卖的违约行为。“买房时千万不要依赖开发商或银行包办他项权证的承诺,他项权证是在买房人取得所有权的基础上办理的,买房人才是办理的直接义务人,所产生的后果也由买房人自行承担。”陈思淼还提醒说,买房时一定要及时网签,根据目前的房屋买卖交易设置,网签可以使房产交易透明化,通过规范合同文本,充分保障买卖双方当事人的合法利益,通过备案有效防止一房两卖。同时,购房者在签订购房合同时,应尽量能够明确“一房两卖”等禁止性规定,并加重此种行为的违约责任。

  任伯琪律师也提醒,购房者有必要调查所购房屋的产权,提存房屋产权证。从签订房屋买卖合同到正式办理房屋产权变更登记手续之间还有一段时间。由于房地产市场价格的波动,卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生,购房者可以调查所购房屋产权,提存房屋产权证对卖房者的“一房两卖”行为加以防范。

(责任编辑:申雪娇)

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