房屋统一登记探清存量 有助银行抑制楼市投机

2014-12-24 07:42:19 来源: 金融时报 作者: 杨洋

  对于房地产贷款潜在风险,中国银行(行情,问诊)(行情,问诊)国际金融研究所研究员李佩珈认为,对于银行来说,《条例》的发布,除可以更好地落实差别化信贷政策外,还可让银行更好地摸底存量房贷中投机性购房所占比重,并有针对性地出台相应措施,预防可能出现的风险。

  12月22日,备受关注的《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)终于落地。《条例》究竟对楼市的影响有多大、是否意味着房产税将加速推出、银行房贷业务会不会作出相应调整等诸多问题,随即引发市场的新一轮关注。

  一些专家表示,不动产登记本身并不是一项房地产调控措施,但却是落实调控措施的前提条件之一,特别是对银行摸清存量房、确保房贷政策执行到位、有效防控楼市风险意义重大。

  房贷审核存在漏洞

  某大行房贷部门相关负责人说,对于银行而言,一个人到底有几套房,银行其实很难核实,这也导致银行在具体执行房贷政策时存在漏洞。

  早在2010年,住建部、央行银监会便联合发文规范二套房认定标准,当时遵循的是“以家庭为单位,认房又认贷”原则。上述银行负责人介绍说,从那时开始,银行便主要通过人民银行征信系统和房管部门两条途径来确认申贷者持有的房屋数量,考虑到城市之间房屋登记信息系统并未实现全国联网,所以后者多为辅助手段。

  值得关注的是,在房贷审核过程中,部分银行仅以征信记录确定申贷者房屋套数。内蒙古某地银行负责人向记者证实,该行确实没有向房管部门核实房屋数量,而在当地,并非一家银行如此操作。

  据记者了解,如已有的房屋无房贷记录,在征信记录中则不会显示相关信息,这就意味着已有房屋的申贷者仍有可能申请到优惠利率的房贷。链家地产北京某网点工作人员也证实,部分地区特别是三四线城市,上述情况出现的几率较高。

  随着《条例》的发布,国家将建立统一的不动产登记信息管理平台,同时实现国家、省、市、县四级登记信息实时共享,囊括国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融等多个部门提供的各方面信息数据

  中国银行国际金融研究所研究员李佩珈认为,二套房认定标准无论是“认房又认贷”还是“认房不认贷”,信息共享都有助于银行更加准确地掌握购房者房屋持有状况,有助于银行差别化信贷政策的落实。

  “探底”房贷风险

  对此,业内普遍持有的观点是,通过统一登记,能够掌握个人房屋持有量,以此判断投机、投资性购房所占比重。李佩珈表示,目前房价已远远超出中等及以下收入阶层的承受能力,其中,投机、投资性购房成为房价快速上涨的主要原因之一。

  内蒙古某地金融监管部门负责人向记者强调,已明确要求银行坚决严控投机、投资性购房贷款,并将其纳入房地产贷款压力测试。不过由于缺乏必要的信息共享机制,银行严控效果并不理想,当地房地产贷款风险依然较高。

  继续下行的房价也在加大这一风险。根据国家统计局公布的最新数据,11月70个大中城市新房价格环比下降0.6%,连续7个月环比下跌。兴业证券(行情,问诊)(行情,问诊)分析师认为,当前房价仍处于下行区间。

  对于房地产贷款潜在风险,李佩珈认为,对于银行来说,《条例》的发布,除可以更好地落实差别化信贷政策外,还可让银行更好地摸底存量房贷中投机性购房所占比重,并有针对性地出台相应措施,预防可能出现的风险。

  记者从一些大型银行了解到,目前房地产贷款特别是个人住房按揭贷款并未进行调整,仍以支持首套房刚需购房者为主。一些专家分析认为,银行在同样的支持力度下,由于有效去除了投机、投资成分,支持效果可能会更为明显。

  在按揭利率持续下滑的背景下,刚需购房者将成为不动产登记的受益者之一。根据链家地产市场研究部统计,11月北京市平均贷款利率由10月的6.28%降至11月的5.97%,截至12月12日,12月北京市平均贷款利率已进一步降至5.64%,而这相当于降息前利率的八六折优惠。

  高端住宅贷款需求或将增加

  一些专家认为,不动产统一登记对房地产市场影响有限,但对于多套房会形成挤出效应,特别是对于部分高端住宅来说形成利空。有业内人士甚至直接表示,在当前反腐力度加大的背景下,信息透明度增加,或将导致部分高端住宅遭遇抛售。

  不过,虽然今年以来楼市整体成交量低迷,但单就高端住宅需求而言,却呈现出逆势走高的态势。来自研究机构的数据显示,今年三季度上海6万元/平方米以上高端住宅成交面积上升明显,环比上升17.9%,为10.4万平方米。同样,同属一线城市的广州高端住宅市场表现亦不俗。凤凰房产数据显示,9月广州高端住宅共成交345套,环比暴涨82.7%。

  高端住宅供给与需求的同步增加,自然会带动贷款需求的增长。这恰恰也与部分银行所执行的房贷策略吻合。如此前农行上海分行规定,对上海地区200万元(含)以上个人住房商业贷款(剔除公积金)执行基准利率九五折优惠;200万元以下的贷款则按基准利率执行。相关业内人士表示,从贷款金额来看,信贷松动主要针对的是高端住宅或拥有较高收入的优质客户。

  某大行负责人称,良好的银行信用记录、雄厚的经济实力以及较高的社会地位均是优质客户的评判标准,而这部分优质客户往往会选择高端住宅。因此,高端住宅贷款需求或将有增无减。

(责任编辑:申雪娇)

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