房贷降息 本月月供不降反升

2015-01-08 08:18:14 来源:广州日报 作者:黄江洁

绝大多数公积金贷款和部分商业贷款 均会出现此现象 2月起月供会开始下降 “当适用新利率时间段所降低的利息不能抵消计息天数增加及应还本金增加的影响时,本月的月供额将高于去年12月的月供额。

  绝大多数公积金贷款和部分商业贷款 均会出现此现象 2月起月供会开始下降

  去年11月央行降息,由于房贷多数“一年一调”,按理说本月起房奴、车奴们的月供会“减负”。然而,眼下却有个奇怪的现象,绝大多数公积金贷款者和部分商业贷款者,本月月供不降反升,2月开始月供才会减少。

  对此,市住房公积金中心均解释称,由于在跨年房贷分段计息,以及等额本息还款方式下,利率降低后本金增加等因素影响,一部分贷款者的确会出现月供不降反升的现象。

  记者走访获悉,商业贷款则相对更加复杂,各家银行做法不一。在多数银行,等额本息还款方式下,本月月供会比去年略增。业内人士提醒借款人应事先了解本月月供额,以便足额还贷。

  公积金贷款:绝大多数贷款人本月月供增加

  去年11月央行降息,但由于银行贷款利率是一年一调,因此房奴们的月供从今年起才开始减少。不过,市住房公积金管理中心负责人称,由于2015年1月月供额需跨年度分段计息,含新旧利率计息,月供额反而偏高,2015年2月份起,月供额相对于2014年将有所降低。

  对于本月月供额偏高的原因,市住房公积金中心给出了三方面理由:跨年房贷分段计,由于2015年1月的贷款利息包含去年12月的部分日期和本月的部分日期,其中属于去年12月的时间段,适用降息前的旧利率,属于今年1月的时间段,采用新利率,因此1月用新的低利率计算的应还利息其实只占利息一部分,降幅并不大。

  其次,由于跨年房贷分段计息,计息天数为31天,比正常每月计息天数(30天)多了一天;此外,等额本息还款方式下,根据计算公式,在同等剩余本金、剩余期数下,利率调低,本月应还本金比去年12月增加。

  “当适用新利率时间段所降低的利息不能抵消计息天数增加及应还本金增加的影响时,本月的月供额将高于去年12月的月供额。”上述负责人称,由于公积金贷款只有等额本息一种方式,因此本月,绝大多数的公积金贷款人都会出现月供高于去年的现象。

  商业贷款:多数银行等额本息月供增加

  昨日记者咨询了东莞建行农行招行等多家银行,虽然各家银行都执行分段计息的方式,但由于借款人与银行签约时可约定还款方式和调息周期,且各家银行做法不同,因此商业贷款下本月月供存在很多种情况:

  等额本息还款方式下

  在多数银行,本月月供会略有增加;而等额本金还款方式,有的银行贷款本月月供会减少,有的则增加;此外有个别银行称,不论哪种还款方式,本月月供只会减少或不变,而不会增加。

  招行东莞分行、农行东莞分行个贷部人士均告诉记者,与公积金贷款类似,等额本息还款方式下,借款人本月月供会略微比去年高,到2月开始下降,全年月供以2月的为准;“这在降息后次年首月,是银行界比较普遍的做法。”招行个贷部人士告诉记者。与招行类似,东莞多数银行都执行类似做法。

  等额本金还款方式下

  农行东莞分行相关人士介绍,等额本金还款,借款人本月起利息会略有下降,整体月供也就比去年低;而招行东莞分行个贷部人士则称,不论等额本息还是等额本金,本月月供都会有所增加。

  建行东莞分行的做法则与上述银行都有所不同。该行个贷部人士称,借款人不论是选择等额本金还是等额本息还款方式,本月的月供都不会出现增加的现象,“而只会减少或不变”。“如果还贷日是15日前,那么本月月供就与上月一样;如果还贷日是15日后,则本月月供会比上月低。”

  算笔账:

  公积金贷款:

  例如张先生的一笔公积金贷款,剩余本金294150.32元,剩余期数209期,每月9日扣款,现在刚刚还完2014年11月,原来的年利率为4.5%,将会在2015年1月1日降低到4.25%。那么在2014年12月9日、2015年1月9日、2015年2月9日的月还款额计算如下:

  1、2014年12月9日那期,由于新利率还没有启用,计算月供款额时使用旧利率,使用非分段计息的计算公式,月供2031.77元;1月9日这期由于已经启用了新利率,计算月供时使用分段计息的方式,月供为2074.75元;2月9日那期适用降息后的新利率,不需要分段计算,月供下降为1993.35元。

  商业贷款:

  市民吴女士的商业贷款总额为36万元、期限20年,选择等额本息方式还款。降息前,她每月月供约2700元,按照新利率她的月供将降至2624.78元,不过本月她的月供却达2751.8元,是她还贷以来的“最高月供”。

关键词阅读:房贷 还款方式 等额本息 月供额 分段计息

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