为贷款签订的虚假购房合同无效

2015-03-13 09:09:00 来源:番禺日报 作者:袁 辉

  黎某曾向刘某借款20万元,后因做生意缺少资金且不符合银行放贷条件,2013年4月黎某跟刘某签订了一份房地产“买卖”契约,约定将黎某位于某小区的房屋“卖”给刘某,房屋成交价格为65万元,并办理了过户。事实上,刘某未付任何房款,该房屋也由黎某及家人实际占用并使用。

  刘某取得该房屋的所有权后,于同年6月以自己的名义将该房屋抵押给银行后,获得45万元贷款。2013年5月,黎某与刘某形成一份“承诺书”,约定黎某一年内归还20万元给刘某,刘某以自己的名义向银行申请的45万元贷款由黎某使用并负责每月按揭;如有一期逾期不还,该房屋由刘某作价处理;贷款还清后由刘某配合过户。2014年3月,黎某还清了银行所有的贷款,便以双方当时承诺要求刘某归还房屋。但刘某拒绝归还房屋,认为房屋归其所有,黎某只可向其主张65万元的房产作价款。黎某起诉至法院,请求判令刘某立即协助他办理系争房产的过户手续。

  法院经审理认为,黎某与刘某之间不存在真实的房屋买卖意思表示,据此签订的房地产买卖契约系名为买实为取得银行贷款的合同,故依法认定该合同无效。基于无效合同所发生的债权债务关系归于消灭的同时,原来基于合同所发生的物权变动当然丧失基础,发生物权变动的回转,故判决刘某应与黎某共同办理该房屋的所有权人变更手续。刘某不服一审判决,该案经过二审调解,双方最终达成协议,刘某与黎某共同办理该房屋的所有权人变更手续,所有权人由刘某变更为黎某。并由黎某支付刘某借款20万元和房屋补偿款10万元。

  广东品智律师事务所郭嗣彦律师评析认为,本案是一起典型的为取得银行贷款假卖房屋的案件。房屋出卖人要求买受人归还已过户的房屋能否得到法律的支持,主要取决于双方签订的虚假房屋买卖合同是否有效,可从以下几个方面分析。

  一、本案房屋买卖合同的效力

  根据《民法通则》及《合同法》的规定,合同生效应当具备下列几个条件:一是行为人具有相应的民事行为能力;二是意思表示真实;三是不违反法律或社会公共利益。房屋买卖合同属于民事合同,其生效也应满足上述三个条件,三者缺一不可。本案中的黎某与刘某均能独立进行民事活动,具有完全的民事行为能力,双方签订合同满足合同生效的第一个要件。但双方签订房屋买卖合同是否为其真实意思表示,成为本案研究的关键问题。所谓意思表示真实,即行为人的内心真实想法与外在行为相一致,行为人通过自己的行为希望达到内心期望的目标或结果。意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件。表意人与相对人合意实施虚假意思表示的行为,即双方有意识的不真实行为,为无效法律行为。而本案中,黎某与刘某签订房屋买卖合同显然不是双方的真实意思表示。黎某和刘某均系为取得银行贷款而签订的虚假房屋买卖合同,因双方都不具有签订真实买卖房屋的意思表示,故该虚假的房屋买卖合同无效。

  二、房屋买卖合同无效的物权回转

  根据《合同法》第五十八条的规定:合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。本案中的房屋买卖合同无效,刘某因该合同取得的房屋,应该返还给黎某;由于刘某未向黎某支付房款,故黎某未从该房屋买卖合同中取得财产。刘某辩称该房屋已经登记到他名下,根据不动产物权的变动经依法登记即发生效力的原则,他才是系争房屋的所有权人,黎某对该房屋不再享有所有权。虽然该房屋的所有权发生了变动,但是该物权变动的基础为黎某与刘某之间的房屋买卖的合同关系,由于该合同自始无效,物权转移的基础已不存在,房屋登记应恢复到房屋买卖之前的状态,黎某有权根据法律规定要求刘某返还因该合同取得的房屋。尽管该房屋已经过户给刘某,但黎某仍有权要求刘某返还房屋,只是这种返还方式不同于一般动产的简单交付,而是需要刘某配合黎某将房屋进行过户,黎某才能拥有该房屋的所有权。

  郭律师表示,用虚假买卖房产的办法来套取银行贷款,不仅是一种违法行为,更具有很大的风险。

  对出卖人的风险。由于房屋过户后不动产所有权发生转移,一旦买受人将房屋处分给了信赖登记的善意第三人,进行了转让或者抵押等,将可能导致原权利人丧失对房产的权利,纵然双方之间有明确的书面协议,也不能保证自身权利。如遇拆迁等问题,由于房屋出卖人不是房屋所有权人,无权参与拆迁事宜的协调和商讨,很可能给自己的利益带来损害。或者房屋买受人不履行双方之间约定,拒绝返还房屋(正如本案的情形),房屋出卖人不不得不向法院起诉,徒增时间和物质成本。

  对买受人的风险。由于买受人以自己的名义跟银行签订贷款协议,履行协议的法定义务人应为买受人,如该房屋在贷款还清之前被确认为无效的,买受人不仅要承担返还房屋的义务,还需承担向银行还清剩余贷款的义务,故对买受人来说,更加得不偿失。

关键词阅读:刘某 黎某 原权利人 房屋出卖 合同无效

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