降息与楼市的关系:百万房贷可省15多万的利息

2015-03-23 11:28:29 来源:新文化报- 新文化网

  核心提示:2日,距离月初央行降息近两周。长春市宽城区某楼盘置业顾问张韬(化名)最近的“成交比”要比年前好很多,几乎不怎么多费口舌,就能促成客户签单,这种工作状态似乎已阔别已久。

降息与楼市的关系:百万房贷可省15多万的利息

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降息后,买房卖房各有盘算 新文化(行情300336,问诊)记者张英男摄

  12日,距离月初央行降息近两周。长春市宽城区某楼盘置业顾问张韬(化名)最近的“成交比”要比年前好很多,几乎不怎么多费口舌,就能促成客户签单,这种工作状态似乎已阔别已久。

  “去年卖套房别提多难了,售楼处基本不怎么见人来,来的客户也十有八九看看就拉倒了。”在张韬看来,已现回暖迹象的楼市,缘于节后销售旺季到来,同时,与央行降息降准等利率政策的出台不无关系。

  去年11月、今年3月,央行已两次出手降息,对于房奴们来说,贷款购房成本下降无疑是一重大利好。正如逐渐升温的天气一样,近日,北京、深圳等多个地区都出现了楼市的“抄底效应”,购房人看房热情高涨。

  而长春楼市,阳春三月,乍暖还寒。

  ■算账

  两次降息百万房贷可省15万多元利息

  3月1日起,央行时隔3个多月后再度降息。本来还在犹豫今年要不要买房的长春市民王女士,最近又有些坐不住了。“现在几乎全是利好政策,贷款买房能省不少利息,如果等上一年半载没准又得花高价买房了。”王女士说。王女士的购房经济账里,有一笔不容忽视的贷款账。王女士跟男友2013年就计划买房,不过,当时银行普遍对首套房贷执行上浮利率,虽然去年不少又回归到基准,但6.55%的年利率仍不算低。推算一下,贷100万元30年,月供要还6353.6元。去年11月22日央行将5年期以上贷款基准利率调低至6.15%,同样100万30年期房贷,月供降至6092.3元;今年3月1日,再度降息至5.9%,月供降至5931.4元。时隔3个多月,同样的百万房贷,月供可减少422.2元,假设30年贷款期内利率不变的情况下,可减少约15.2万元的利息支出。

  ■市场状态

  3月首周看房热回潮有楼盘“成交比”近翻番

  “最近的‘到访量’确实有一些增加,就算是降温下大雪,每天都能有10多组的客户到访,这比上个月有很大改观。”长春某楼盘置业顾问张韬从业6年,经历了火爆期,也经历过难熬的“低谷期”。去年售楼处冷冷清清,一天一两组客户都是常有的事儿。而最近,到访量和“成交比”的细微变化,让他重拾了一些已消失殆尽的信心。张韬所在楼盘,位于长春市宽城区,是去年新开盘的。去年低谷期时,平均卖出一套房子至少得有七八个以上的客户量积累,不仅来看房的客户少,而且很多人都是看看而已,能让对方拍板儿签合同的难度很大。而进入3月份情况明显有改观。张韬和他的同事都发现,最近“成交比”要好很多,他大致估算了一下,平均四五个客户就能促成一笔成交。“成交比”几近翻番。张韬和他同事的切身体会也同样得到了数据的印证。长春中原地产代理有限公司统计数据显示,3月份,长春楼市成交量呈现快速回升态势。3月首周,部分开发商进行了小幅加推,长春商品住宅成交环比上升129.51%。预计3月中下旬,楼盘项目的入市步伐和整体推盘量将会有明显增加。但目前成交量并未出现大幅增长。长春丰和房地产开发有限公司总经理杨舒越在接受新文化记者采访时就表示:“降息后资金使用成本更低,看房量增加,更多是基于购房者的‘抄底’心理,不过目前看,长春市场成交量增加并不是很明显。”分析原因,杨舒越认为,上一轮降息前,并没有限购限贷政策的影响。而这次一部分购房者对于房产税还有顾虑,担心买了房子会不会交税,同时,许多购房者“买涨不买跌”,仍在观望。

  负相关

  ■深度解析

  去年以来,房价的先扬后抑,再到目前的止跌回稳,这中间是谁左右着市场的价格走势?同样,为何最近两次降息举措出台后,楼市就出现了由低谷到回暖的微妙变化,是巧合还是确有关联?如果两者间具有联动性,那么,内在规律又是什么?知道了这些,或许能为仍在观望择机而动的购房者提供参考。

  降息周期 楼市有望加快复苏

  “每次央行降息对于房地产市场来说都是利好,不仅仅体现在消费者置业成本下降,同时也降低了开发企业的融资成本。”长春中原地产代理有限公司董事总经理助理邓昱表示,比如,去年11月22日降息,在12月份长春房地产市场就出现了一个成交高峰期,当月长春市商品住宅成交76.42万平方米,而11月份仅为65.96万平方米。日前,上海易居房地产研究院发布的一份《央行降息与房地产市场走势报告》中指出,从美国、香港地区和内地以往利率调整与房地产市场变化的经验看,一个完整的利率调整周期,往往会对楼市和房价走势产生很大影响。由于房地产业是资金密集型行业,无论是市场供应方还是市场需求方,皆对银行信贷依赖度较高,对资金使用价格变化非常敏感。降息会降低开发商和购房者的资金使用成本,从而促进市场增长;加息会提高开发商和购房者的资金使用成本,从而抑制市场增长。从本轮降息周期对楼市的影响来看,对开发商而言具有双重利好。一方面有利于降低房企融资成本,缓解资金压力,有利于改善房企盈利能力,从而影响其市场定价策略;另一方面,开发商借助降息和市场升温机会,可以加速去化,缩短资金回收期。降息还将增强市场预期,对购房者而言,最直接影响是减轻了房贷负担,释放部分需求,楼市成交量有望提升,加快复苏。“降息政策加上全面降准,银行将增加贷款额度,首套房的利率折扣将明显增加。预计一线城市九折将成为主流,甚至有出现8.5折或者八折的可能性。对于购房者来说,这种直接的信贷刺激影响非常大。”长春某房地产营销资深人士包先生认为,从心理层面讲,叠加之前的取消限购、限贷政策影响,量价齐涨的可能性非常大。“对于开发商来说,‘最难过’的年底都挺过去了,现在又有政策利好,据我所知,进入3月份已有个别楼盘陆续取消了优惠,并小幅涨价试探市场。”该业内人士透露称,3月份并非传统的购房旺季,正常是在6月份以后的金九银十,开发商当前小幅涨价其实是一种为了释放市场信心的炒作行为。

  房价上涨 降息并非唯一因素

  不过,邓昱表示,并不能单纯把成交量上升归结于降息这个唯一因素,比如去年12月份的成交高峰,一部分原因在于开发商年底冲量降价优惠,而3月份则走出了1月和2月份低位运行的市场环境,今年的购房季因为春节较晚而有所推迟。“尽管政策面较为宽松,且信贷政策逐步利好,但长春楼市与诸多二线城市一样,需求外力不足,当前市场仍面临高库存压力,消化库存仍是市场主基调。”邓昱分析认为,2014年房价先扬后抑,长春市商品住宅全年均价6569元/平方米,到下半年基本维持在6530元/平方米水平且稳定。由于长春对于政策敏感度较低,3月份随着新一年刚需的释放,楼市将渐渐复苏,但由于长春房价基数较低,在前期市场影响下,年内房价下降的空间基本不存在;不过近年来长春市商品住宅库存量不断攀高,截至2014年12月末长春市商品住宅累计库存近1192.17万平方米,若按平均每年700万平方米的需求计算,当前库存需约1.7年的时间去库存化;若剔除市场中一直存在的库存量400万平方米,活跃库存量也需要约1.13年的时间去库存化。因此,受去库存影响,短期内价格也不会有明显的上涨,预计2015年上半年房价基本在6530元/平方米左右上下波动。从近20年三轮降息周期对房价的影响来看,同样印证了降息与楼市走势负相关但并非唯一决定因素的说法。比如1996年5月份~2004年9月历时8年多的一轮降息周期,存贷款利率累计降息8次。房价方面,1999年四季度开始,即此轮降息启动3年之后,房价开始步入上涨轨道,并在随后几年增速加快。但是,这轮房价的持续快速上涨,主要是受我国住房制度改革的影响,低利率仅起到辅助作用。

关键词阅读:楼市成交量 购房者 开发商 房价走势 利息支出

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