二套房首付降至四成 买新房或不用卖旧房

2015-03-31 15:28:30 来源:信息时报 作者:田桂丹 陈周琴 罗莎琳 徐岚

  在3月27日国土部、住建部联手出台楼市新政3天后,昨日,央行、住建部、银监会和财政部、国家税务总局先后出台了超出市场预计的楼市“3·30新政”。这距离去年“9·30”房贷新政的出台,刚好半年。

  此次出台的新政中最重磅的,包括将改善型二套房最低首付降至四成,二手房免征5.5%营业税的年限从原先的5年降为2年。

  政策:比市场预期还低一成

  昨日下午,盛传多时的二套房首付比例下降新政,终于出台,且力度大于预期。央行、住建部、银监会通知,对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。

  由于广州市公积金贷款新政正在酝酿,公积金只能贷一次,而且目前额度十分紧张,因此最受关注的,还是二套房首付比例最低降至40%,这比此前风传的50%,还要低10%。

  解读:因地施策不会一刀切

  中央财经大学中国银行(行情601988,咨询)业研究中心主任郭田勇对信息时报记者表示,“此次二套房首付下调可谓房贷政策由非常态向常态的回归,有利于释放自主性住房以及改善型购房的需求,也有利于改善民生问题,利于稳定我国经济的发展。”

  而值得注意的是,通知中还强调,人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策,分类指导”的原则,“指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平”。

  对此,郭田勇对记者表示,央行强调“因地施策、分类指导”意味着二套房利率不会“一刀切”,比如像北京、上海、深圳等购房需求旺盛甚至房地产持续过热的城市可考虑不下调首付比例,而与此同时,各家银行也可以根据自身不同的经营状况,对房贷的利率做出更加灵活的调整。

  合富辉煌首席分析师黎文江指出,这次政策还需要配套政策,要进一步放松信贷,比如降准,银行才能有额度去放房贷,“不然没有额度的话,效果也很难出来”。

  市场:广州公积金贷款更难

  “此次政策的最大亮点在于四成的首付比例,这样一个政策的刺激力度非常大。过去购房者实际上需要提供六至七成的首付,这在一定程度上抑制了住房交易。毕竟很多改善型购房者因为资金压力难以提供高额度的首付。而现在到了四成,则大大降低了首付比例和压力,成为改善型购房需求积极释放、快速入市的手段。”易居房地产研究院研究员严跃进对记者表示,对于房企来说也可以借这样一个政策积极去库存。

  中原地产项目总经理黄韬表示,首付降低了两成,可以认为是相当于开发商降价了,短期内会导致成交量上升三成。楼价暂时不会上涨,因为开发商要跑货。不过他也指出,广州公积金一直短缺,所以在新政刺激下或有更多人买房,会让公积金贷款更难。

  市民:不用卖房也可降首付

  据介绍,目前广州市二套房的首付多为60%-70%。在半年前“9·30”房贷新政出台后,如果将第一套房贷款结清,再去买第二套房则可享受首付三成。该政策释放了不少改善型置业需求,但仍有部分家庭认为“卖一买一”较难操作,望而却步。

  昨日下午,在听说不结清贷款也能以四成首付购二套房后,詹先生很高兴。他说,他家在海珠区已经有一套两房单位,但随着第二个小孩的到来,早就想换套大点的房子。去年虽然有“9·30”房贷新政,但考虑到拿钱去结清尾款就又减少了第二套房的首付款,他们家左右为难。现在终于可以再去物色下新房了。另外,有部分原本计划卖掉旧房享受低首付去买二套房的家庭,也可以继续持有原房产

  银行:一线城市或率先支持

  房贷新规什么时候开始执行?上周末就有媒体报道称,中国银行和建设银行(行情601939,咨询)信贷处表示,将支持改善性住房需求,下调二套房首付比例至五成。

  信息时报记者采访了建行广州海珠支行住房金融与个人信贷部相关人士,对方表示,该行目前并未下调二套房首付比例。对于第一套房贷款没有结清、同时又贷款购买第二套家庭住房的,首付比例不低于六成,同时贷款利率在基准利率上上浮10%。此后记者又采访了中行广州越秀支行住房金融与个人信贷部相关人士,对方也表示,该行目前并未下调二套房首付比例。

  一国有大行信贷部经理刘先生告诉信息时报记者,此次三部委通知是直接下发到央行各分行以及各省会城市中心支行,预计一线城市各银行将率先支持新政,实施二套房首付新政,二三线城市可能会随后出台。“一旦区域内有银行率先大幅调整二套房首付比例和利率,其他银行恐怕也会立刻跟进。”

  政策:满2年免征营业税

  昨日,在央行等发布新政后,财政部、国家税务总局很快也发文出台新政,将二手房营业税免征年限,从原先的“满5年”降为“满2年”。

  新政明确,自2015年3月31日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。据了解,二手房营业税的税率为5.5%。

  名词解释

  普通住宅

  根据国家的相关规定,普通住宅的认定要同时满足三个条件,住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

  市场:将增逾三成免税房

  中原地产项目总经理黄韬表示,营业税从“5”改为“2”,这样会有更多业主放盘出来,对于二手楼市有直接的刺激作用。加上房产税的影响,不仅增加市场上的盘源,也会促进成交。不过,租赁市场或因为盘少而涨价。

  满堂红市场研究部高级经理周峰告诉记者,从公司2014年全年促成的二手住宅买卖交易看,不足2年的比例是50.5%,满2年但不足5年的比例是11.7%,满5年的比例是37.8%。也就是说,成交中,至少有一成比例的物业可以得到免营业税的优惠,而实际上在整个市场上,起码有超过35%的比例是属于满2年但不足5年的,因此可以预计,未来一个季度,会有更多的这类满2年不足5年的物业出现在二手市场上流通和成交。

  周峰预计,第二季度广州月均二手住宅成交量有望重返6000套的水平,第二季度的二手房价格会比第一季度升高3%~4%,只要穗六条能放松,今年下半年的成交均价会比上半年上升8%~10%。

  市民:可以早点换新房了

  在昨日听闻新政后,市民赵小姐说,她在2年前买了一套房产,入住后自己却有了工作调动。因此很想把房子卖掉去换个新房,但此前未满5年要收5.5%的营业税,且营业税虽然目前是转嫁给新买家,但也会影响到房价的高低。所以,她想捱到满5年再说。但新政出台后,她可能就会尽快换房,

  “晚上回去,要赶紧把房产证拿出来看看何时满2年”。

  股市:关注地产建材板块  

  A股市场上,楼市新政利好消息已被提前反应。昨日,地产板块在午后强势拉升,即使随后消息在中途遭到否认,也拦不住地产股一路“暴涨”的脚步。

  截至昨日收盘,沪指大涨2.59%,报3786.57点,深成指大涨2.48%,报13193.32点;房地产板块大涨3.79%,其中招商地产(行情000024,咨询)、保利地产(行情600048,咨询)等10个地产股涨停,涨幅超过5%的还有20多只。交易龙虎榜上,涨停的招商地产机构净买入超过5000万。

  楼市新政对于股市有何影响?中金公司表示,政策呵护超预期,考虑到目前中小市值股票普遍的高估值高仓位,地产新政将有助于改善市场对于地产及相关周期性板块的预期,将加速市场向低估值蓝筹风格转换。“我们维持对金融、地产等板块的推荐评级,并建议关注地产投资相关板块,包括建材等材料、机械等板块的机会。”

  英大研究所首席经济学家李大霄在接受信息时报记者采访时表示,这是房地产政策的重大变化,利于自住及改善性需求,利于房地产市场的稳定。同时李大霄认为,该政策对股票市场的稳定有重要作用,优秀的房地产股有戏了,投资价值排序为内房股、B股和A股。

  结合各家机构研报来看,券商建议重点关注以下四类地产股投资机会:行业巨头型企业招商地产、万科、保利地产、华侨城;区域战略型企业中国武夷(行情000797,咨询)、金融街(行情000402,咨询)、华夏幸福(行情600340,咨询)、首开股份(行情600376,咨询)、厦门国贸(行情600755,咨询)、建发股份(行情600153,咨询)、荣盛发展(行情002146,咨询);新机遇型企业嘉凯城(行情000918,咨询)、信达地产(行情600657,咨询)等;以互联网创新为主的世联行(行情002285,咨询)。

  在地产股大涨的背景下,水泥、建材等与房地产景气度密切相关的行业也纷纷大涨。申万投资顾问王超在接受信息时报记者采访时表示,水泥、建材等行业的景气度一向与房地产行业高度相关,在房地产复苏有望的背景下,水泥建材等相关行业也将受益。而且在今年稳增长的推动下,各地基础建设预计会加码,这也对水泥建材等相关行业构成利好。

  焦点关注  

  1楼市是否会迎来拐点?  

  最快五一会出现房价上涨  

  中原地产项目部总经理黄韬表示,两大政策威力巨大,对于广州楼市而言,几乎将释放相当于限购取消的一半的购买力。楼市新政的力度超乎预期,广州一二手楼市成交可望迅速回暖,目前开发商以走量为主,不可能马上就出现量价齐升的状况,买家也需要时间过渡。

  “在新政后,广州楼市会先消化10万套库存,尤其是其中的大户型”,合富辉煌首席分析师黎文江认为,“9·30”房贷新政后,广州市一手房库存的消化时限,从原先的14个月降到了12个月,这次新政后消化期预计会降到10个月。

  黎文江认为,由于要先消化库存,广州房价没那么快上涨,但当库存消化得差不多时,房价肯定会上涨,“最快会是在五一,最迟在9月份”。而花都、萝岗等原本在降价调价的区域,现在首先是不会再降价了,价格会回调。尤其是大户型房价会回调。

  2二手房走旺涨价并抢客?

  二手房更利好房价或反弹  

  此前有不少购房者因为购买二手房,需要较高的营业税成本,转向了郊区一手楼市。那么,在营业税免征年限降低后,这批客户是否会回流二手房市场,抢走一手房市场的客户? 吴定金认为,相比而言,此次新政确实是二手房市场利好更多,获益更大。黎文江表示,郊区主要是刚需,受影响不会很大,不会有太大的回流。相反市中心区可能会有很多二手房拿出来卖,原业主有钱了又在同地段转买一手房。市区市场会很旺,尤其是二手房市场。

  满堂红市场研究部高级经理周峰表示,今年以来,广州二手房价格保持平稳,议价空间维持在5.3%左右的幅度,而接下来随着一系列楼市新政的落地,有可能会改变部分小业主的预期,导致二手房房价的反弹。

  3广州限购是否会放松?  

  今年不可能取消但或松绑  

  在房产新政后,投资客会否回流广州楼市?黎文江认为,投资客回来也很正常,但因为有限购,不会有太多的量。他预计,今年限购也不可能完全放开到让本地人可以买第三套房,但可能在外地户籍的社保缴存年限上会重新调回一年。假如全部放开,对广州楼市的影响应该就会非常大,只是目前还不至于到完全放开的地步,假如此次政策出台后仍然不奏效才有可能考虑再加猛药。但假如广州限购政策完全不松绑,购房客则可能被佛山等城市抢走。

关键词阅读:保利地产 地产新政 广州二手房 住宅成交量 旧房

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