楼市新政N问:二套房首付50%仍为市场主流

2015-04-29 09:22:12 来源:新京报 作者:方王洋 陈禹铭

楼市新政N问:二套房首付50%仍为市场主流

   新政出台后,不仅影响着购房者的心态,也在执行细则上与之前有不小变化。

  近年来,房地产市场的救市政策层出不穷,购房者们难免有些眼花缭乱,限购解禁、降息降准、公积金贷款新政、“3·30”新政……这些政策的主要内容是什么,又会为消费者们的购房带来怎样的改变,新京报记者采访了业内专家,从专业角度做出解答。

  新政亮点

  提高公积金贷款额度上限

  2015年1月1日起,北京市管公积金贷款最高额度从80万元提高到120万元。

  “3·30”新政

  公积金贷款首付比例二套房商业贷款从此前的7成首付降低为4成。

  普通住房营业税满五免征变为“满二”免征,“满二不满五”的非普通房,由之前全额征税改为差额征税。

  首套房面积超标不能再用公积金

  Q:哪几类人群无法使用公积金购买二套房?

  A:“3·30”调整了二套房首付比例,在持续宽松的市场环境以及利好政策的多重刺激下,近期很多想换房的人都锁定了公积金贷款。伟嘉安捷指 出,虽然目前北京尚未实行公积金贷款新政,然而想换房的人群却明显感觉到了政策的热度。但是在换房人群中,却有几类人群无法使用公积金贷款:

  一、公积金贷款未结清的人群不能使用公积金贷款购买二套房。公积金贷款首次使用和二次使用的贷款申请条件与商业贷款不同。如果购房人首次置业时 使用公积金贷款,而且正处在归还房贷中。如果再次使用的话,必须结清原来第一套住房的贷款,才能再次申请办理公积金贷款的相关手续

  二、首套房人均面积超标。尽管公积金贷款调整了二套房首付,然而对面积的认定标准却未放开。对于想买二套房的人来说,如果现有家庭人均住房建筑 面积超过31.31平方米,将无法购买二套房。以家庭三口人计算,第一套住房的面积不能超过93.9平方米,比如购房者邢小姐现有的住房面积100多平方 米,显然已经超过了面积要求,因此她只有卖掉现有住房,才能再用公积金贷款,否则只能选择商贷。

  三、提取公积金记录叠加。在限购未放开的背景下,以家庭为单位只能购买两套住房,所以购房人买第三套房将被停贷。因为如果购房者以买房名义提取过公积金,也将会在征信内算作一次购房提取记录,与第一次贷款买房的记录叠加,便失去了购买二套房的资格。

  “商住”仅能商贷利率上浮一成

  Q:首付比例变动的情况下,商住项目的首付和贷款情况究竟如何?

  A:北京限购政策的出台,很多不符合限购条件的人被挡在了置业的门外,因此不限购的商住两用房吸引了一批购房人的目光,这类房源分布在城区或轨道交通周边沿线地带,单价较低,而且没有限购的压力,吸引了很多投资者和首次置业人群的关注。

  据业内人士介绍,新政后贷款购买商住房的首付统一为50%,而且贷款利率上浮10%。由于商业立项的房屋,产权一般仅为40年,所以最长贷款年 限为10年,对购房人来说日后的月供压力较大。此外,公积金贷款一般只能购买产权为70年的住宅,所以购买商住房的贷款方式较为单一,只能选择商业贷款。

  能否免营业税需看契税发票

  Q:“3·30”新政中规定的“满2年不交税”,是从拿房产证到手时间,还是签订新房买卖合同的时间算起?

  A:判断房产是否满两年免交营业税,通常是按照契税发票的时间来算。在契税发票遗失等情况下,按照房产证上的时间计算。

  二套房首付50%仍为市场主流

  Q:目前各大银行对首套房和二套房的首付、利率分别如何执行?

  A:目前北京地区的银行对于二套房首付的要求多为50%,仅有华夏银行(行情600015,咨询)、北京银行(行情601169,咨询)等少数银行可以实现40%的首付比例。同时二套房贷款利率一律在基准利率基础上上浮10%。

  首套房贷款方面,目前北京地区的银行对首套房的首付比例要求为30%,大多数银行的贷款利率优惠仍以9折为主,仅有北京建行、华夏银行、农业银 行等少数银行可以根据客户资质条件做到8.8折优惠。不过记者也了解到,目前部分外资银行,如友利银行、大华银行的首套利率优惠可以做到8.8折。

  公积金贷依然看贷款次数

  Q:北京公积金最高额度今年起提升至120万元,卖掉旧房买新房的话,能否算首套房,贷到120万?什么情况下能贷到最高额度?

  A:北京的公积金贷目前依然是看贷款次数,所以卖旧买新的话并不能够按照首套房来申请公积金贷款。而公积金贷要想获得最高额度的贷款则需要更为复杂的条件,除了需要缴纳足够的住房公积金之外,还限制为只有在购买90平方米以下住房时才能够贷出。

  异地有房仍可按首套贷

  Q:在异地,名下有房,无贷款的这种情况,如果在北京购房是算首套还是二套?

  A:由于现在住房信息系统尚未全国联网的关系,因此在异地有房的话查不到。只要在北京无房,就可以被算作首套。而对于今后联网可能带来的影响,业内人士表示,联网主要是为了征房产税,到时肯定有免征标准,如果名下的两套房面积都不大,就没太大影响的。

关键词阅读:公积金贷款 新政 市场主流 楼市

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