成都首套房贷利率回归基准 楼市“红五月”可期

2015-05-15 15:42:49 来源:金融投资报

  5月11日起,金融机构人民币贷款和存款基准利率再度下调,至此,一年期贷款基准利率已降至5.1%。与此同时,个人住房公积金存贷款利率也做出相应调整,5年期以上住房公积金个人贷款利率为3.75%,达到历史最低点。对于购房者而言,降息的到来,无疑意味着房贷负担的大幅降低,而政策窗口打开之后,银行的执行情况也成为密切关注的焦点。

  那么,目前成都房贷利率情况如何?楼市“红五月”是否来临?金融投资报记者对此进行了走访。

  基准利率成银行房贷主流

  “新的利率调整后,每个月可以少还57元的贷款。”在得知公积金利率调整后,成都市民陈女士也对未来每月还款额进行了核算。据了解,陈女士准备在城北购买一套总价55万的房子,需要贷款约40万,期限为20年。按照等额本息的贷款方式还款,调整前,按照5.9%的基准利率,其每月月供为2842.70元,调整后基准利率降低至5.65%,则月供也随之降为2785.55元。陈女士可以节省的利息总额则为约1.4万元。

  记者在成都多家银行了解到,降息后银行均对贷款基准利率均做出相应调整,同时银行也根据自身情况确定了具体的利率执行标准。

  从记者了解到的情况来看,目前成都市场中唯一对房贷利率给予优惠的是汇丰银行。其对首套房贷款50万以上的,给出了基准利率的92折,即5.20%的优惠利率,而其常见批出利率则为基准利率的92折,即5.37%。

  总体看来,目前更为主流的则是基准利率5.65%,中国银行(行情601988,咨询)、工商银行(行情601398,咨询)、成都银行、民生银行(行情600016,咨询)、光大银行(行情601818,咨询)、邮储银行、招商银行(行情600036,咨询)皆在这一队列;中信银行(行情601998,咨询)略高,在基准利率的基础上上浮了3个百分点,为5.82%;此外,建设银行(行情601939,咨询)、农业银行(行情601288,咨询)、交通银行(行情601328,咨询)、渣打银行则为基准利率的1.05倍,5.93%。不过,银行信贷工作人员也坦言,在具体的操作中,批出的房贷利率会根据客户资质浮动。

  公积金利率已为历史最低

  记者从成都市成都住房公积金管理中心官网获悉,目前申请个人住房公积金贷款已按照调整后的期限档次利率执行。其中,5年期 (含)以下的贷款利率由3.50%下调至3.25%;5年期以上的贷款利率由4%下调至3.75%。

  值得关注的是,多次降息后,公积金利率已经是历史最低。而今年以来,成都也多次发布公积金松绑政策,如公积金首套房贷款可首付两成;连续缴满6个月就可以申请贷款;挂钩倍数改为30倍,最高可贷50万;缴存余额在1.5万元以下但符合规定条件的借款申请人原则上均可贷到30万元等,这些对购房者,特别是刚需购房者的心理无疑都形成了显著影响。“现在如果我购买一套总价在62万以内的公积金合作楼盘房子,只需要缴纳约12万首付款,其余50万全部可以使用公积金贷款。按照3.75%的利率,月供为2964.44元,压力相对减轻了很多。”

  房贷利率累计打“85折”

  值得关注的是,从2014年11月22日时隔两年首度降息,到随后2015年3月1日再次降息,再到此次的降息,5年以上商业按揭贷款基准利率已由6.55%降至5.65%,共降了0.9个百分点,相当于贷款人获得了原有的基准利率85折优惠。这也意味着100万元商业按揭贷款,贷款期限20年,用等额本息还款法,总利息共可减少约12.51万元。

  事实上,在“3·30新政”对二套房首付比例下限降至四成后,改善性住房需求就受到了较为明显的刺激,而此次的“5·11降息”则对刚需购房者的影响更为显著。在业内人士看来,由于降息可以为购房者带来直接利好,进一步减轻购房压力,由此或为处于高位运行中的楼市再次注入活力,将直接刺激部分需求积极入市,“红五月”可期。

  就在4月,在政策利好及楼市回暖迹象下成都成交量大幅增长,整体市场走势开始向好,客户购房意愿升至半年来的小高点。大成都商品住宅成交291.3万平米,环比大幅增长109.3%,同比增长42.3%,其中主城区亦环比增长72.9%;主城区二手住宅成套套数同样环比大涨49.2%。

  五一小长假期间,成都春季房交会令楼市回暖的气息更加鲜明。品牌房企集体爆发,绿地、保利、万科、蓝润、蓝光分别完成7.2亿、5.6亿、3.5亿、3.23亿、2.5亿的成交额,个别房企甚至提前完成了半年任务。成绩单的公布,也令成都楼市感受到了迟来的春风。

  一线楼市房价步入上升通道

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,对于楼市来讲,在央行降息等政策叠加刺激之下会出现一波入市的行情,市场信心将进一步提升,但各个城市走势将进一步分化。其中,一线楼市房价步入上涨通道,甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情;二线城市将加速去库存的进程,存销比开始普遍降低,15个月以下去化周期的城市房价稳中有升;而15月以上的城市楼市则还有去库存压力。

  成都显然位于前者队列。据中成房业数据,截至4月底,大成都住宅存量为2775.8万平米,合计约26.3万套。以近6月月均去化速度计算,库存去化需12个月左右。

  另一方面,面对市场的利好频频,开发商在价格策略上的调整却发生了分歧,在部分主城区楼盘出现了不同程度价格上涨的同时,多数开发商却并未急于趁势涨价,反而对价格进行了一定的下调。从记者了解的情况来看,有近十个楼盘都推出了面积在50-85㎡的特价小户型,每平米降价幅度甚至高达1500元,利用政策优势“以价换量”的意愿显得十分强烈。

  “开发商应调整并优化库存结构,积极去库存,尽快实现销售业绩回升。”在张宏伟看来,面对两次降准三次降息之后的跑量去库存的窗口期,房企更多的应积极调整推盘节奏,把控好增加上半年销售业绩在全年的比例。“目前楼市已经进入下半场,市场需求已基本得到满足,即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售,否则只能错过放量窗口期。”

关键词阅读:房贷利率 利率调整 成都楼市 购房者

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