买二手房注意土地使用年限 会影响你的房贷时间

2015-06-09 07:53:55 来源:重庆时报 作者:徐思思

昨日,南岸区,市民在认真查看二手房源信息

昨日,南岸区,市民在认真查看二手房源信息

  成熟的配套设施、完善的小区环境、相对较低的房价……近日,家住江北的余女士通过前后两个月的对比,终于选中了离现在家比较近的一套二手房。

  100多万的房子最终谈成94万,中介说,30年房贷没问题。但是,签约的时候,银行却说,房贷最多只能23年。

  原来,二手房土地使用年限和房龄都会影响房贷年限,如果房龄超过10年,部分银行还拒绝办理贷款,而这样的二手房已经占到我市在售二手房的两成以上。

  忽视土地使用年限,每月多还700块

  接近两个月的看房、选房,江北的余女士和家人最终选中了北滨路的一套二手房。这套房无论是户型朝向、小区环境、配套设施都让余女士很满意,最让余女士满意的是,在国家出台“满2年免缴营业税”政策之前,中介告诉她,这套房子建造时间是2008年,已经满了5年,无需缴营业税。

  双方最终敲定了房屋价格上限94万元。中介告诉余女士,经过争取,银行在对房屋进行评估后,给出了最高贷款金额为63万元,贷款30年应该没有问题。

  但余女士没想到的是,准备好申请材料,跟着中介到银行时,银行却拒绝给予30年的房贷。

  “根据房产证上,你们房屋的土地使用年限只剩38年,所以,最高只能贷23年。”汇丰银行重庆某支行房贷销售主任蒋小姐说。

  房贷年限骤然缩短7年。“原本每个月只要还3800元,现在每个月要4500元左右。” 余女士说,这跨度太大,但当时已骑虎难下,只得硬着头皮签了字。

  土地使用年限和房龄千万别搞混了

  余女士纳闷的是,中介说了,房屋修建时间为2008年,那么按50年的土地使用年限计算,也还有43年时间,怎么算下来只剩38年了呢?

  对此,中原地产的朱先生解释说,房屋使用年限是从开发商拿地时开始算起,而我们常说的房龄,则是从房屋竣工验收合格交付使用之日起计算,“至于使用年限为何缩水,这可能是因为开发商从拿地到修建再到交房需要一个漫长的过程,大概七八年之久。”

  “从头到尾,中介对房屋的介绍只提了两个数字,一是满了5年,二是建造时间是2008年,没想到是这么个结果,有种被欺骗的感觉。”余女士对中介未尽到的告知责任非常不满。

  你的年龄,房龄,使用年限

  这些都可能影响贷款年限

  那么,除了土地使用年限外,还有哪些因素会影响贷款年限的长短?

  记者对我市12家银行进行调查发现,基于对房贷风险的容忍程度不同,不同银行对二手房的房贷年限有不同的计算方式。

  购房人年龄最关键

  记者调查发现,不管是二手房还是新房,只要涉及房屋贷款,就与购房人年龄有关。

  其中,有5家银行要求贷款年限+贷款人年龄小于70。

  而中国建设银行规定得最为详细,如果购房者是男性,那么,贷款年限+贷款人年龄要小于65,而如果是女性,那么贷款年限+贷款人年龄要小于60。

  使用年限有的不看房产证

  在调查的12家银行中,2家银行不做二手房的房贷业务。

  其中,包括农行、工行、交行、汇丰银行的4家贷款年限与土地使用年限挂钩,算法也不尽相同。

  例如,交行只要求贷款年限小于土地使用年限就好,但是,上述余女士使用的汇丰银行要求的最高贷款年限=土地使用到期日期-(本年年份+15)。而这个15,据介绍,是公司规定的“风险日期”。

  所以,余女士的房贷年限就变成2053年-(2015年+15)=23年。

  值得注意的是,有三家银行依据的土地使用年限是房产证上写的使用年限,但是,农行除外。

  农行重庆分行人士说,超过35年的才能办理最高30年的贷款,但二手房房屋的土地使用年限到底剩多少,房产证上写的还不算,必须通过银行指定的评估公司对房子的剩余使用年限进行评估。

关键词阅读:土地使用年限 贷款年限 二手房市场 房龄 二手房贷款

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