房贷新政对去库存效用几何

1评论 2016-02-05 07:03:21 来源:国际商报 黄金三角

  央行银监会2月2日宣布,为进一步支持合理住房消费,促进房地产市场平稳健康发展,在不实施限购措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

  中国银行(行情601988,买入)国际金融研究所高级研究员李佩珈认为,这是决策层基于当前经济下行压力较大、房地产库存高企,促进中国经济平稳运行的必要之举。

  李佩珈指出,可以从三个角度看这一政策的出台背景。一是“去库存”是未来几年房地产行业运行的主基调,有必要通过金融手段以促进房地产库存有序消化。2015年,在持续宽松政策调控下,房地产市场出现企稳复苏、区域分化、结构调整等新变化。但种种迹象也表明,当前房地产市场复苏基础不稳、动能较弱,房地产库存高企成为制约未来3~5年内房地产健康运行的突出问题,尤其是三线和四线城市及商业物业的去库存压力更大。

  二是居民住房需求依然较大,鼓励居民适度加杠杆有空间。考虑到适龄购房人口基数较大、新型城镇化推进,房地产市场的需求仍在,尤其是随着经济增长方式的转化,居民消费需求的升级、人口结构的根本转变,居民住房消费也将呈现新的变化,养老地产、旅游地产、文化地产、医疗地产等新物业孕育新的机会,创客空间、租赁市场等新服务模式逐渐兴起,有必要通过金融手段以支持居民住房消费的转型升级。当前我国居民整体杠杆水平远低于其他主要国家,偿付能力则高于欧美等经济体,且主观违约概率较小,个人住房贷款市场还有较大的发展空间。2014年,我国居民个人住房贷款余额为10.6万亿元,占GDP比重约为16.7%,远低于日本的233%、英国的173%和美国的77.6%,个人住房贷款的发展深度低于发达国家。从还款能力看,2014年,我国居民储蓄余额为48.5万亿元,个人住房贷款占储蓄余额比重为22.9%,低于日本的58.5%,更远低于美国居民约109%的负债水平。

  三是我国“首付比”无论横向还是纵向比都还处于偏高水平,有进一步下调空间。根据IMF调查数据,大多数国家采用20%的首付比例。从历史看,2010年之前,我国住房抵押贷款的首付比例一直为20%。值得注意的是,考虑到当前房地产市场供求格局发生根本改变,居民住房消费更趋理性,尤其是首次购房者的需求数量有所减少,房地产新政不会带来房地产价格的过快上涨。

  也有专家认为,是为了避免经济增速下滑过快,才降低房贷首付比例,通过刺激房地产投资以促进经济增长。记者在采访中了解到,一些有心买房的居民还是认为房价太高,即使首付下降,但每月的月供要占到家庭收入的大部分,压力实在太大。所以房贷新政不会完全驱散观望情绪。此外,房贷新政把风险全都转移到银行头上,并未从地价供给端根本性地解决房价过高的问题。而降低首付比例实际是提高购房者负债杠杆,这在一定程度上压低了其日常消费能力。

关键词阅读:个人住房贷款 房地产市场 违约概率 新政 居民住房

责任编辑:申雪娇 RF13056
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